深圳办公楼需求活跃，南山片区大宗租赁交易瞩目

仲量联行2021年第三季度深圳办公楼市场回顾与展望

深圳甲级办公楼市场持续复苏，三季度净吸纳量超过60万平方米，TMT和金融行业租赁需求畅旺，尤其以南山片区最为活跃，录得多宗大面积租赁成交。由于整体租赁需求活跃加之新增供应去化较快，本季度空置持续改善，租金亦有小幅上涨。随着《全面深化前海深港现代服务业合作区改革开放方案》出台，区域内科技、金融、专业服务等行业将会迎来发展机遇，帮助甲级办公楼加速去化，预计全年净吸纳量有望突破百万平方米。

*深圳办公楼市场指深圳甲级办公楼市场

第三季度深圳甲级办公楼市场活跃度连续三个季度保持复苏，多个行业的租赁需求呈现增长态势。本季度深圳经济运行延续稳步恢复势头，疫情防控持续巩固，企业搬迁扩张与新设立的需求连续几个季度保持旺盛，强有力地支撑了甲级办公楼需求增长。受到活跃的租赁需求助推，三季度深圳甲级办公楼净吸纳量超过60万平方米，剔除自用面积后，租赁成交面积也录得高位数字。

本季度，基于TMT和金融行业业务增长良好且规模持续扩张，尽管深圳个别楼宇受教育行业缩减规模的短期冲击，但整体甲级办公楼市场未受到影响，租赁需求仍然十分畅旺，并录得多笔大面积租赁成交。其中，南山片区的甲级办公楼吸引了大量来自TMT和金融企业的搬迁扩租和新设立需求，租赁成交尤为活跃。

仲量联行深圳商业地产部总监李文杰指出：“由于该区域近期不少优质办公楼竣工，可扩张空间充足，且在租金方面也有较强竞争力，因此深受亟待扩张的互联网和电商头部企业青睐，大宗租赁交易十分显著。与此同时，物流运输行业的租赁需求也较往期更为活跃。”

三季度全市共有七个甲级办公楼项目竣工，包括顺丰总部大厦与前海控股大厦1栋两个全自用总部项目，总计新增供应超过70万平方米，供应量大于上半年供应总量之和。在新竣工项目中，绝大部分新增供应集中在南山区和福田区，新增面积分别占全市的65%和35%。

整体租赁需求活跃加之新增供应去化较快，本季度全市甲级办公楼空置持续改善，环比小幅下降0.6个百分点。除了一些位于核心商务区楼龄较高的楼宇面对优质新增供应冲击有较大去化压力外，所有核心子市场的办公楼在空置方面都得到一定改善或维持上季度水平。

深圳甲级办公楼租金在本季度保持稳定，环比小幅上涨0.2%。由于租赁需求旺盛和入驻率保持良好，一定程度上减轻了去化压力，不少业主心态趋好，因此大部分项目的租金基本能够维持上季度水平或小幅上涨。不过，个别处于核心商务区且楼龄较高、品质较低的甲级办公楼继续小幅下调租金以应对核心区域较激烈的竞争。

市场展望

展望未来，深圳的金融与科技驱动经济发展的核心地位不变，这两大支柱行业租赁需求将保持强劲。科技行业在加强信息技术和电子制造核心技术攻关的同时，将持续推动改革创新，聚焦粤港澳优势科技领域，推进粤港澳合作的新型研发机构的设立。金融行业除了保持国内区域性服务的主导地位之外，将创新打造国家金融业对外开放试验示范窗口，积极发展金融创新、跨境金融服务等新型服务。

李文杰表示，这些传统和新兴的科技和金融业务板块将会为深圳带来更多的业务扩张和机构设立需求，并持续作为办公楼市场主要支撑。

除了来自科技和金融行业的需求外，预计前海现代服务产业体系将不断完善，近年内规模有迅速扩大趋势，或将成为驱动全市经济发展的新的重要角色，推动产业进一步升级，产生更多办公需求。如，专业服务、物流服务、信息技术服务等现代服务业的新设立和扩张都将有效帮助甲级办公楼市场去化。预计深圳甲级办公楼2021年全年净吸纳量有望突破百万平方米。

预计四季度全市新增供应面积将超过本季度，虽然个别楼宇将受新增供应及短期退租影响，面临较大去化压力，但得益于深圳整体各行业的租赁需求保持活跃，在接下来的几个季度内有望快速去化。未来全市甲级办公楼空置将不会遭受较大的负面影响，年底整体租金将保持稳定。随着业主心态持续转好，未来12个月租金下行的空间较小。

今年9月，中共中央、国务院印发了《全面深化前海深港现代服务业合作区改革开放方案》，明确提出将扩展深圳前海合作区发展空间，前海合作区总面积由14.92平方公里扩展至120.56平方公里。方案指出前海除了继续推进科技发展，金融创新等港澳优势领域外，将加快发展现代服务业，培育以服务实体经济为导向的创新金融服务。同时将推动现代服务业与其他行业融合发展，促进“互联网+”、人工智能等现代服务业新业态。

仲量联行华南区研究部总监曾丽表示：“未来前海的科技、金融、专业服务等行业将会迎来发展机遇，为扩容后的前海聚集大量优质的人才和企业，从而中长期内有效帮助前海甲级办公楼加速去化。我们预计未来12个月前海的空置率回落幅度将大于上个季度预期，也将带动全市空置率表现好于预期。”