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重庆楼市:买完房才知道,可能已经踩坑了

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我是雕叔,房地产从业15年,已为上千人提供买房解决方案,通晓业内门道,我不做所谓的“专家”,只用十五年的实战经验帮大家答疑解惑。

以下为“雕叔谈楼市”公众号粉丝问答精选提问,请关注公众号提问

提问:雕叔,刚看您的公众号文章,这次江北一次性拿出13块地,今年重庆土地不会还是天量供应吧,麻烦您预测一下今年重庆的土地市场,谢谢

回答:今年重庆土地市场有明显的“重视核心土拍,减少郊区土拍”的趋势,价格也是明显的水涨船高。所以,我们会在2021年看到更多核心土地被拍出一个又一个地王,逐步的朝着16000的地价攀升。而郊区的土拍市场,能维持在均价8000就是很不错的市场价了。未来2年,地价反映到市场上的价格:核心区新房:26000-30000(套内)郊区新房:15000-18000(套内)

提问:雕叔,请问如果原价(对方卖价和买价相同)买二手公寓,涉及哪些税费?税费分别是多少比例?

回答:商业交易税费接近15.6%,具体以市场指导价为准。如果地税给出的市场指导价恰好是100万,过户费就是156000元,如果是120万,那么就按120万过户。商铺是非居住性质房产,要知道现在的总价及原发 票价才能算过户税费。要交的税种及过户税费计算方法如下:1、卖方税:(1)个人所得税:(评估价-原价)*20%或评估价*3%。(2)营业税:(评估价-原价)*5.5%或评估价*5.5%。(3)土地增值税:(评估价-原价)*30%至60%或评估价*30%至60%。2、买方税:契税:评估价*3%3.双方税:各一仟左右。

提问:雕叔,您觉得100万总价的观音桥二手两房,和100万总价的巴滨路或龙洲湾的新房相比,哪个更有投资价值?

回答:观音桥的房价走入稳定期了,涨幅力度反而不如新区大,属于跟涨行情,但流动性较好。巴滨路属于这两年比较火热的新区板块,涨幅可观,但流动性可能不如观音桥。

提问:雕叔你说武汉明年大概率会,为什么武汉大概率会?光谷东大概率多少?

回答:光谷东特别像2016年的关山大道。我写了一篇文章,看市场有如下方法:a.看成交量量变引起质变,量在价前,只有充分的交易,才能让市场火热起来,同时市场火热,成交量一定是先行指标。大到一个城市,小到一个板块,甚至一个楼盘,只要成交量起来,到达一定的量级,则很可能导致价格上涨,行情到来。关于成交量多少算多,则需要非常熟悉该地历年时间段的成交量,这里面需要注意的是,成交量的大小,多少算多,应该与该城市各年份同期相比较,而不是与近期相比,因为任何城市,本来就有“季节性周期”,比如大多数城市456月份是成交旺季,而789又是淡季,之后两个月又是旺季,年底又是淡季,评价456月份成交量是否增大,应该与该城市历年456月份相比较。这里面极易犯的错误,就是把传统旺季当作行情,实际上是“小阳春”,年年来一次。而对比2015年下半年的武汉,2017年下半年的重庆,无不是历年同城市同时间段成交量历史之最,这样的成交量比较,才是有意义的。b.看成交量增加的时间实际上,很多成交量同期大增也只是“小阳春”,往往行情来临之前的成交量大增是历史级别的。很多人也不太知道,历史成交量到底是多少,其实还可以看另一个指标,那就是成交量增加的时间,往往年底成交量大增,具有非常突出的意义,是一个行情到来的典型特征和信号。年底,本应该是一年中最淡的淡季,如果反场成交量大增,则基本可以预测来年开年的旺季将和小阳春是不一样的。尤其是2017年年末的重庆,是一个典型的例子。近期的例子则是深圳,深圳自2019年4月开始,就有小阳春行情,年底豪宅税放开,本应该是传统淡季的年底,却输出了深圳近两年最大的成交记录,价格天天涨,年底的成交量暴增,基本可以确定深圳行情的到来。c.看成交持续性如果仅仅是某个月,因为一些特殊原因,成交量大增,则需要观察成交量是否具有延续性,一般来说,行情到来之前,一定会有一段时间的高成交量筑底,价格却没有太大变化,如果高成交量具有持续性,则很有可能发展为行情,还是去年的深圳,深圳在去年6月之后,成交量持续增加,在接下来的半年中,都维持了一个不错的成交量。尤其是b,年底应该是淡季,2018年,2019年,2020年都是淡季,不管是成交量,还是价格,都是淡季,也很符合季节性周期。今年的光谷东,淡季不淡,成交火热,价格突破,明年春天有希望。我在上次说过:武汉的下一轮,很可能开始于光谷东

提问:提高契税了,对房产交易利空

回答:不必过度解读,一直都是3-5%,只是之前有优惠政策,所以各省市执行的是1-3%。目前,地方上在执行契税时,并没有说要取消优惠政策,所以并不存在提高一说。

提问:雕叔好,1.手头有200万,是加杠杠买杭州未来科技城外溢板块400的二手,还是在重庆或者武汉光谷东买好呢?那两个也在涨。2.买房投资看的是整个城市未来的发展长期持有还是跟着节奏,哪里在涨去买哪里。3.弱弱的问个无知的问题,不太了解重庆的产业有哪些。两滨一嘴地段是核心吗?感觉那里像老城区。不知道为什么那里的地段好。

回答:现在速度来重庆买房,重庆涨价已经是确定模式了,而且门槛不高,200w买核心区很稳妥。重庆买房主要集中在:北区和西区,以及核心区的二手房和部分新房。核心区主要是指环线以内,不要只关注两滨一嘴。

提问:雕叔,我好纠结啊!重庆始终比成都启动慢半拍,我又只能把重庆卖了置换到成都,总感觉重庆二手房还没啥变化,但是成都都涨了好多了,该怎么操作?说起一天都在西吹,可是大学城的二手房还没启动。请雕叔支招!

回答:成都涨价之后,重庆也会跟涨。你大可不必如此焦虑,免得操作上手忙脚乱造成了刚刚卖掉重庆低价房,就去成都高价接盘,然后重庆这边启动了和你没关系。最稳妥的方案就是,在9月份前买一套重庆的房子,重庆今年9月份大概率会启动二手房市场。

提问:雕叔雕叔 想咨询一问题 重庆这边新房涨价被中介刷屏了(没说新房有没有折扣以及开盘认购率多少)虽然说市场行情看二手 但是传来传去还是影响情绪 麻烦雕叔谈谈看法 顺便想请教下 Cq现在二手是个什么行情啊 谢谢雕叔啦

回答:二手房没有见到太多变化,开年一波季节性周期而已。重庆惯用的“强行上涨”伎俩而已,每年都会搞两次,没什么大惊小怪的,之前水土还有新房5万单价,没有任何意义。新房涨上天都没用,行情完全看二手。不过最近说实话,中央公园感觉热度比之前高,二手突然有点起来,但是远没有到“行情”地步,就是比之前好一些,还需要观察。

提问:雕叔,现在经济内循环,zz一直打压房价,比如说沈阳满二改满五,各种限制,现在买房还能赚钱吗

回答:从2016年起,买房就很难赚钱了,这个结论是从全国范围来说的,但是即便如此,仍然有以下机会:1.深圳行情2.重庆行情3.沈阳行情以上是全城性质的,另外还有局部:1.武汉局部行情,白沙洲,光谷东,光谷南等,第一次抄底,第二次抄底2.成都,南京打新。大部分赚不了钱,少部分赚钱,那你就要去买那少部分啊。如果你还抱着“买到就赚到”的想法,亏钱都轻松,不说赚钱。这个问题,我已经写过文章了,在GZH,现在买房投资,比任何时候都要注意选筹。每一套房的购买,都要精心打磨,预估收益。任何时候买房都能赚钱,任何时候都能买房,不要抱怨买房赚不到钱了,而是现在买房赚钱的要求,比以前高多了。

提问:浮云老师好,自主,4年后娃上小学,总价200左右,对位置没要求,麻烦推荐一下,谢谢。

回答:可以考虑的地方太多了,有冉家坝星光小学的学区,也有南岸区珊瑚小学,还有鲁能板块的巴蜀小学。你还是要看下对楼盘品质有要求没?

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