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重庆楼市:这些板块买入二手就是高位接盘!单价上限不能超过X万

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我是雕叔,房地产从业15年,已为上千人提供买房解决方案,通晓业内门道,我不做所谓的“专家”,只用十五年的实战经验帮大家答疑解惑。

以下为“雕叔谈楼市”公众号粉丝问答精选提问,请关注公众号提问

提问:雕叔,请点评一下华师大中旭学校(九年一费制)和江山樾,购二手洋房自住和小孩上学如何?多少价位入手合适?感觉目前入住不是很高、交通又有点不方便、生活配套一般般、二手成交不活跃(今后想卖时卖不脱),又听说那个学校不错,一个朋友正在纠结。望回复及点评,谢谢。

回答:这是一所私立学校,总的来说是区域内较好的学校。江山樾地段不差,目前需要长持,等市场回暖,不止只有江山樾二手成交不活跃,整个重庆楼市二手市场都不好。

提问:雕叔你好 麻烦分析一下重庆目前二手房的行情 感觉陆续有业主开始把价格降价到三四月份时候来出售房子了

回答:重庆二手去年年底触底,今年部分小区已经有所上涨。我在微博讲过触底是什么时候。你说的只是个别楼盘,但是我看到的,却是一些热门小区相对于去年,价格慢慢开始强势,但是看不到大涨迹象。刚需早点买,投资看着买。

提问:雕叔,重庆本地人自住需求,目前预算400+,首套首贷流水高应该两成没问题,意向一线江景+地铁五分钟内的次新房,面积160以上。 不以赚钱为目的,只希望十年后不跑输市场的话,下面你会推荐哪几个盘呢? 板楼-南北-融御\/232\/单价1.9 板楼-东南-紫御江山御湾\/220\/单价1.9 塔楼-南-春森一期\/170\/单价2.2 板塔-北-珊瑚水岸一期\/180\/单价2.2 塔楼-北-协信公馆\/200\/单价1.9 塔楼-西南-寰宇天下观澜苑B\/181\/单价2.6

回答:都不推荐,都偏贵。其实你说的不以赚钱为目的,不跑输市场在重庆是矛盾的。重庆跑平大盘的,都是亏钱的,没利润的,也就是说,重庆大盘,是根本不赚钱的,大盘是在亏钱的。在重庆只有远远跑赢大盘,才能有一点利润。所以对选筹的要求比任何城市都高,可以这样说,买重庆主城,90%是不赚钱的,80%是亏钱的。所以选筹要求极高,对价格要求极高。如果找不到,那也很简单,换城市。

提问:大大 华岩雅居乐九龙雅郡和中建御湖,手里资金有限,45w+ 想投资个三房,这两个盘帮忙分析哈值得入手不,好多值得入手呢,或者还没有其他推荐的 区域不限

回答:中建御湖,周边工厂多,配套不完善,距离五号线有一定距离,谢家湾小学也没兑现。九龙雅郡地段稍微好一点,但也没有轨道配套,小学是玉清寺小学,也一般。投资这两个盘,很难有比较乐观的涨幅,有45w可以考虑北区轨道项目了。

提问:雕叔您好,我2019年买了龙兴的龙湖长滩原麓叠拼,价格不错,本准备入住的,但是又觉得远了,不方便,想卖掉,您对这个房子的前景有何看法啊,假设卖什么时间合适?

回答:龙兴目前没通轨道,给人的距离比较远,实际上亚洲杯临近,江北区土地市场明显东移,未来重庆向东发展会随着亚洲杯的到来迎来土地、交通、商业上的一波小高潮。建议到时候再卖。

提问:雕叔新年好,本人首房非首贷、刚需自住结婚用,光电园上班,平时地铁通行,冉家坝周边二手看过一圈了。目前看中~冉家坝地铁口~春风城市心筑~一套二手房 141平 3房 21楼(对比其他同户型装修较好,小区内楼栋位置合理)。目前手上70万子弹,卖家心理价位210万左右,我的心理价位200万;因首付及月供已到达个人经济能力极限。想和房东再磨一磨价格,但是担心CQ 2021节后价格会上涨。提问:我是应该加价迅速拿下还是再等等,或者不超出200万预算是否有更好的选择目标,本人比较喜欢现房、轨道房、中等学区,小区环境中等即可。望雕叔指点一二,不胜感激。

回答:你在光电园上班,买在三轨交汇的冉家坝自然是最好的。冉家坝板块有三条轨道,有原著天街,有石子山体育公园,有星光小学,基本上能形成一个大型社区型商圈。加上光电园就在附近,所以附近不愁出售和出租的人群。这附近的楼盘,我推荐能读星光小学的龙湖水晶郦城、龙湖西苑、龙湖香樟林、枫林秀水、劲力五星城、尚源印象。你选定这个春风城市心筑,也有卖点:小区内环境较好,就是学区一般,后期增长幅度有限。不过春风城市心筑最高涨到过18000元均价,所以现在14000元买入也不算贵。年后市场大趋势是稳步上涨,不会出现跳涨现象。你看上这个141,户型不够方正确实一般,不太适合自住,你自己好好考虑。还有精装修程度也不好评估,仁者见仁智者见智,现在的老房子装修得再好,基本上都不可能按照装修原价去估成本价,现在损耗基本上也到了5折左右了。所以,你如果非要买,可以坚持砍一下价格,磨到203-205w成交较好。

提问:雕叔,请问如果原价(对方卖价和买价相同)买二手公寓,涉及哪些税费?税费分别是多少比例?

回答:商业交易税费接近15.6%,具体以市场指导价为准。如果地税给出的市场指导价恰好是100万,过户费就是156000元,如果是120万,那么就按120万过户。商铺是非居住性质房产,要知道现在的总价及原发 票价才能算过户税费。要交的税种及过户税费计算方法如下:1、卖方税:(1)个人所得税:(评估价-原价)*20%或评估价*3%。(2)营业税:(评估价-原价)*5.5%或评估价*5.5%。(3)土地增值税:(评估价-原价)*30%至60%或评估价*30%至60%。2、买方税:契税:评估价*3%3.双方税:各一仟左右。

提问:雕叔,重庆卖了一套房,马上就到过户阶段了。有个问题,因为买方贷款资质的问题,是用他堂姐的名义贷的款,这种我是不是需要让买家签一个补充协议,另外这种补充协议应该怎么写?谢谢~

回答:不用了,实际上最初的合同约束力已经非常够了,目前的主动权在你手上:1.你可以随时要求停止合同,因为买房者贷款资质有问题,贷不了款,按照违约处理。2.他堂姐贷款审批通过之后,才会过户,审批通过之后放款也是到你账户。放款的过程是银行操作,个人影响很小。我比较奇怪的是,目前办理贷款,要求产证持有人或者直系及配偶才有资格贷款,堂姐是怎么贷款的?

提问:雕叔,重庆首套现在是不是20%首付做不了了

回答:大部分新盘已经不能了,只有极少数楼盘可以,当然这个极少数楼盘价值不大,还有一部分新盘直接对三无拒贷。二手还可以操作20%,但是要花钱,正常是三成。

提问:雕叔 楼层3楼和31楼(共33楼)价差800元,3楼19997,31楼20790。怎么选啊?

回答:选31楼,3楼基本上在二手房市场“不受人待见”!正常情况下要比31楼便宜10-15%,明显20000元这种定价,差距在800元就不合理了。正确定价应该是:3楼 1700031楼 20000所以,31楼相对来说划算一点。

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