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『预算500万以下』第五批竞有32盘可选,热门轨交房都在这里!

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上海第五批新房在上周已经部分开启了认购,其中,总价在500万以下的购房者是市场上不折不扣的刚需群体。

对于预算有限的买房人而言,不得不在地段、配套和舒适度上有所牺牲,对于已经有小孩的首套刚需家庭,通常会选择小三房户型;而单身的购房者,想购买有发展潜力或周边配套不错的轨交房,则可以优先考虑两房户型。


500万以下热门区域盘点

回顾前四批集中认购,500万以下的房源主要集中在外环外的远郊区域,包括大虹桥、五大新城及周边辐射区域。

上半年前四批入市新房共167个,近7成项目房源的总价段覆盖500万以下,由此可见上半年上海的推盘项目刚需占据了主导,在这其中触发了积分的项目有49个。


前四批覆盖500万以下触发积分的项目

大虹桥和临港依然是易触发积分的区域,另外,宝山的顾村、嘉定新城&南翔、青浦新城、浦东唐镇等临轨交、配套成熟、有较大发展潜力的区域也深受500万以下购房者青睐。


第五批刚需如何选?

第五批房源认购已经打响,与此前四批不同的是,第五批新房市区高端盘为主,不过第五批推盘量较大,刚需房源的数量丝毫不见少。

据易眼看房数据统计,第五批57个新盘中有32个项目覆盖了总价500万以下的房源。从区域分布来看,主要以远郊楼盘为主,分布于五大新城及辐射区、大虹桥和崇明、金山等偏远区域。

这些盘的入围比主要为1.3,当然部分热门楼盘的入围比为1.8,这些也是易触发积分的项目。如此多的新盘让人眼花缭乱,下面笔者将从区域分布来为您解读这些项目,看看哪些盘值得入手。


第五批覆盖总价500万以下的项目

(1)浦东

浦东第五批入市的新房基本都被高端住宅包揽,500万预算以下的购房者仅有周浦的浦发东悦城和川沙的保利云上拾光可选。

周浦是浦东中部发展成熟的区域,建议刚需买房人优先上车的板块,随着壹府澜庭和绿地海富东上海收官,浦发东悦城也将迎来最后一批房源,未来周浦的供应将很少。浦发东悦城周边环境有一些不利因素(点击查看周浦:配套成熟但不繁华,未来这里新房很难再买到!),不过项目的价格远低于市场价,距离轨交也在1公里左右,对买房人的积分提出了较高要求。


周浦板块

川沙的保利云上拾光刚刚在10月完成一期的认购,二期就紧接而来。上一期推出360套房源,总价在330万-450万之间,门槛较低。不过上一批并没有触发积分,而第五批房源更是多达780套,购房者可以好好挑一挑。

该盘在户型设计上做得不错,社区较大规划场景也比较多,不过项目距离地铁站稍远,需要公交接驳。网上房地产显示,该盘将于10月30日开启认购。

(2)宝山

宝山的房价一直是比较有优势的,位置上距离市区近,对于预算有限又想住在市区的购房者,宝山是不二之选。

这一次居住成熟度很高的顾村又有两个新盘入市。大华锦绣四季和中企光华雅境。对于500万以下的购房者来说,大华锦绣三四季可选户型恐怕只有99平的三房,小三房一步到位是不错的选择,而中企项目有更小的90平三房可选。


顾村公园

从位置上来看,中企新盘位于7号线刘行站约1公里,与上实海上菁英相邻。该区域周边厂房较多,环境稍差,但是距离轨交更近。7号线刘行站有宝山最大的商业综合体龙湖天街,一站地铁可以到达顾村公园站,有三甲医院、绿地缤纷城、沃尔玛等配套。

大华锦绣四季距离7号线更远,约3公里车程,不过大华锦绣四季周边以居住区为主,周边的城市界面更好,不过生活便利度略欠缺。

两个项目都是刚改型项目,能以不到500万买到顾村板块都是不错的上车机会。只是两盘地段上的差异,就要看购房者的置业需求。若你对生活配套和出行有一定要求,只可以考虑刘行,若对周边生活品质有一定追求,但可以接受距离地铁站更远的距离,那么可以考虑大华。


(3)嘉定

嘉定本次推出4个项目,安亭有两盘入市。在第四批入市的新房中,中骏尚璟由于较低的入围比(1.3)而触发了积分制。不过这一次入市的两个项目万科西郊都会和格林云尚的入围比都调整到了1.8,触发积分的难度降低,甚至可能不会触发。

从产品来看,格林云尚是纯入门盘,最小60平只要200万出头,最大的99平也仅仅350多万,适合预算较低的纯刚需客户。而西郊都会主推113-155平的偏改善型的洋房和叠墅产品,均价4.4万/平,比格林云尚高了近1万/平。其中113户型的总价能控制在500万以内。两盘的定位有显著差异,就看买房人的置业需求。

另外,嘉定北虹桥的南山虹桥领峯是本次江桥唯一的供应,依然有触发积分的概率,不过随着购房者不断稀释,其分数或比此前进一步降低,该盘在10月24日已开启认购。


南山虹桥领峯效果图

(4)青浦

青浦最受关注的区域大虹桥第五批又有新供应,在万科天空之城的基础上,俊灿星城带着500多套房源来了。项目分为两个地块,俊灿星城星愿里和俊灿星城星尚庭。建议大家优先考虑俊灿星城星尚庭,共有470多套房源。

由于徐泾第五批在售的金地虹悦湾和万科天空之城总价段在500万以上,而500万以下预算只有俊发的项目可选。尚且不论项目的品质和所处地段如何,徐泾板块的一二手房倒挂是普遍现象,预计板块内的新房依然会有很高的关注度。

星尚庭主推产品为63-98平的小户型,意味着较低的总价就能在大虹桥主城区上车,这对预算不太高的购房者是一大利好,毕竟该片区此前入市的新房大多以100平以上的中大户型为主,小户型基本断档。


国家会展中心

(5)临港

临港新片区在第四和第五批都迎来放量供应,上半年新房短缺的局面已经扭转。第四批临港入市新房7个,其中位于滴水湖片区多达5个盘。

值得注意的是,此前滴水湖片区新房基本都被3.1人才包揽,而市区客大多选择更容易入围的临港蓝湾等区域。不过这一次,滴水湖在集中供应下,不需要3.1人才证也能直接买到。

第四批中仅有远洋红星临港天铂被3.1人才包揽,已经公布积分的港城悦庭仅34.3分,就能轻松入围,而其余的5盘认购率都没有达到130%。此前需要积分才能买到的蓝湾,现在无需积分都可以买到。


临港滴水湖

而在第五批新房中,位置最好的馨湖翠苑或依然是3.1人才持有者的首选,而位于102大学城旁的纯新盘特发学府里,对于市区客群来说是一大机会。项目不仅供应量大,总价也控制在约250-370万之间,当临港供应量增加后,交通处于相对劣势的区域,3.1人才关注度也会随之下降。

剩下的2个新盘中,位于蓝湾的大名城映园再次加推,若买房人的购房预算是在250万以下的纯刚需可以考虑该盘,这一次蓝湾或许不用积分也有机会入围。


临港蓝湾街景

而位于书院的中建玖里书香距离地铁站也较远(约3公里),周边板块能级较弱,短期来看生活配套不足,不过未来会有轨交两港快线从此通过,连通上海东站和滴水湖,出行便利度和发展或迎来转机。


红色为两港快线

(6)奉贤

奉贤在第五批的供应很大有6盘入市,不过关注度较高的依然是位于南桥的两个项目。

在第四批集中认购中,奉贤新城两大全新盘金海壹品刷出了72.8分的高入围分并且开盘日光,而上海之鱼不远处的保利明玥湖光,认购率超300%。这意味着依然有超千组购房者依然持币待购,其中有不少地缘性的高积分客群。

这一次保利明玥霞光无疑会再次成为南桥的热门盘,本轮推出275套96-133平3-4房,而山金中澳城本次加推约98-147平精装3-4房,在价格和户型选择上,这两盘都非常接近,不过山东黄金项目在位置上略有劣势(距离轨交和南桥核心圈在1.5公里),恐很难和保利项目相提并论。


上海之鱼

另外更靠近市区的肖塘本次也有2盘将认购,比较受关注的有阳光城未来悦,72-95平的收官三期房源,距离地铁站仅800多米。从周边配套来看肖塘是远不及南桥,不过一大优势便是均价比南桥低5千/平,距离市区更近,不到7公里的路程就可以到达闵行紫竹。

紫竹新房价格是比较高的,供应量也很少,如果你是在紫竹或吴泾上班的工作者,或许这里值得考虑,不需要太多预算,不需要很高分数,基本能轻松置业。

(7)松江

松江这一次推出的四盘中,最受关注的就是位于松江新城的金地丰盛道,项目位于万达广场东侧约800米。松江新城近几年的新房供应很少,基本以存量房为主,想要买到新房的机会屈指可数。


松江大学城

该盘虽然不是轨交房,但可以搭乘松江有轨电车直达9号线松江大学城站。金地丰盛道推出约92-124平的高层共339套,10月26日开启认购。社区整体均价5.37万/平,从已经释放的一房一价表来看,高层均价仅为5.1万/平,500万的购房预算有92和100平两个户型可选。

在今年第一轮集中供地中,松江新城出让的广富林街道地块房地联动价为5.8万/平,从价格来看,金地项目具备一定优势。

(8)金山&崇明

最后一起来看下金山和崇明这两个上海最远的区域。由于这两个区的配套较弱,交通不便利,因此买这里的刚需客群不会很多。基本都是以地缘性客户或养老客群较多。

金山新城上半年也有1盘触发过积分,不过总体来看,金山新房的热度并不会太高。金山在第五批比较有看点的是位于金山新城的光明金山府,该项目为老盘加推,但此前的去化一直都较慢。

崇明在第四批还有多个项目未消化完,第五批又有3盘将认购,选择机会也比较多。对于刚需来说要谨慎选择,尤其是在市区工作的购房者,轨交通车前,崇明当前还不适合通勤。


陈家镇街景

综上来看,第五批的供应量还是很大的,500万以下的购房者可以结合自身购房需求,选择合适的房源。另外,房源数量多,高积分人群分流,这一批房源的入围分数大概率会再次走低。对于首置的年轻人或二套刚改的购房者来说,今年底都是“打新”的好时机。

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