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从爆雷洗牌到盈利,长租公寓触底反弹

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本文来源:时代周报 作者:胡天祥

在房住不炒的风向之下,越来越多的房企开始重视长租公寓赛道。一些早就将长租公寓作为“主航道”业务发展的房企,在今年正式踏上盈利之路;而另外一些理性观望的房企则大胆进场,挖掘新的细分市场空间。

日前,克而瑞发布数据显示,2021年三季度,TOP20集中式长租公寓累计开业规模67.74万间,同比增长15.81%,环比增长4.28%,开业规模增速触底反弹。同期,TOP20集中式长租公寓管理规模破百万大关,达101.33万间,环比增长1.93%。

另据长租公寓企业财报,2021上半年,多家长租企业业绩表现优异,盈利能力明显提升。其中万科泊寓实现营业收入13.19亿元,同比增25.6%;龙湖冠寓开业房间数已达9.4万间,租金收入实现10.7亿元,同比增长45%。

“今年长租公寓在政策上有一个巨大的变化,就是可落地、可预期,这对从业者的信心提升是非常明显的。”日前,乐乎公寓集团创始人、CEO罗意在接受时代周报记者采访时表示。

克而瑞指出,在国家大力倡导租赁住房的政策红利下,租赁行业逐渐拨开阴霾,踏上全新的征程,越来越多的行业参与者及行业关注者重拾对租赁行业的信心,由相对谨慎观望的态度转向积极展开住房租赁相关业务。

政策逐渐完善

今年以来,租赁行业利好消息不断。克而瑞租售事业部监测,2021上半年,我国累计出台租赁相关政策110条,其中市场监管类占比最高,达36%。政策从出台逐渐走向落实,租赁市场逐渐完善。

1月,上海、北京、云南、中山、天津、宁波和青岛等省市通过市场监管、减税、增加租赁用房供应、奖补等一系列措施,响应中央要求,培育和发展住房租赁市场;6月,中央发布了一系列发展保障性租赁住房的政策,主要从增加供给、支持改建、降低企业税负等方面重新构建大城市住房租赁市场的格局。


“最明显的就是税收。去年乐乎在北京,加上公积金、社保、税收优惠、补贴等,减少了1000万多元,这是很直接的体现。税收等利好政策出台,对于从业者的信心提升是非常明显的。”罗意告诉时代周报记者。

政策利好之下,长租公寓市场重焕生机,租金整体呈现上扬趋势。10月18日,观点指数研究院发布数据,今年9月,多个城市租金有所上涨,租赁市场火热持续。其中,广州同比涨幅最大,达43.53%;其次是深圳,为40.07%;环比来看,成都环比涨幅最大,达12.73%,同比涨幅39.14%。

企业层面,随着租赁需求持续火热,长租公寓开业规模增速触底反弹。根据克而瑞数据,2021年三季度,TOP20集中式长租公寓累计开业规模67.74万间,同比增长15.81%,环比增长4.28%。开业规模榜中,排名第一的万科泊寓以15万间的成绩遥遥领先,位居榜首,也是唯一一家突破10万间开业规模的集中式品牌公寓。

在管理规模榜中,万科泊寓和龙湖冠寓分别以20万间和11万间的管理规模摘得冠军和亚军席位,也是唯二管理规模超10万间的品牌公寓运营商。

走向理性发展

过去数年,长租公寓曾处于非理性繁荣,背后亦暗流涌动。2019年,共有53家长租公寓机构资金链断裂或无法再经营;2020年1—11月,长租公寓“爆雷”数量高达84

“过高的杠杆加上较低的盈利能力,是过去几年长租公寓行业遇到巨大挑战的重要原因。”罗意告诉时代周报记者,从另一个角度看,长租公寓企业频频“爆仓”,实际是把过去存在的一些问题出清,是行业进入理性健康期必经的阶段。

10月19日,中南财经政法大学数字经济研究院执行院长、教授盘和林告诉时代周报记者,长租公寓理性发展,重点要控制好金融杠杆,回归正常的投资经营角度。

为了促进长租公寓市场平稳健康有序发展,今年以来,从中央到地方都出台了多项规范政策。

2月,深圳、北京、上海、广州先后出台住房租赁监管政策,从设立资金监管、规范租金支付周期、严控租金贷等方面规范住房租赁市场发展;3月,2021年《政府工作报告》明确要求“规范发展长租房市场”,长租房的发展上升到国家战略层面;4月,长租公寓市场首个系统监管政策出台,从资金监管方面规范了长租公寓市场的“高收低租”和“长收短付”的行为,有助于规范市场经营,进一步推动长租公寓市场平稳健康发展。

10月19日,克而瑞证券首席分析师董浩告诉时代周报记者,未来长租公寓行业会回归重资产长周期逻辑,注重精细化管理,提升服务增加值并向平台化发展,适当合理结合互联网思维,提升自身造血能力。

同策研究院指出,相信未来各级城市将会加大租赁住房的供应量,有效解决目前长租公寓房源紧缺问题。这也会使得品牌长租公寓显著降低拿房成本,扩大市场规模。但与此同时,高性价比的保障性租赁住房的增加也会给长租公寓市场带来不小冲击,虽然品牌长租公寓“浴火重生”,预计未来仍会面临挑战。

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