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“二次房改”来了?2022年起,楼市发展出现转折,无房人受到影响

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“每年回到家乡县城过年,感受最深的就是一栋栋高楼拔地而起,满眼望去都是总高超过30层的高层住宅,不知道为什么要建造这么多房子”,相信很多常年在外工作的人都有类似感受。

众所周知,在近二十多年里,我国城镇化发展发生了很大的变化,例如城镇居民人均住房面积从1998年的18.7平增加到2020年的39.8平;此外,城镇常住人口占比也超过了60%。即便是放眼全球,在这么短的时间内,想要取得这些成绩也不是一件容易的事情,甚至可以说创造了奇迹。


可能父母辈都知道,而大多数年轻人并不知道,我国房地产市场的发展大致可以分成2个阶段:首先,在1998年之前,“福利分房”是住房供应的主要方式,例如很多单位都会为员工提供住房;其次,从1998年房改之后,开始允许房子作为商品在市场上流通,这不仅意味着“福利制度”的取消,而表示我国房地产市场从“计划时代”向“市场时代”迈进。购房者不仅可以花钱买房,还可以从银行贷款买房。

很显然,从第一次房改开始,我国房地产市场发展进入快车道,除了住房环境得到改善之外,城镇化发展水平也得到了很大的提高,例如全国城镇化率从当初的30.42%提高到现在的63.89%,可能这个数据的体现并不是很明显,换算成人数就是平均每年都有近2000万的农村人口进城定居。

可是,虽然从一次房改开始,我国房地产市场得到快速发展,居民生活环境也得到了很大改善,但是在这个过程中,“住房市场化”也出现了一些弊端:


第一、从第一次房改开始,越来越多的资金进入到房地产市场,房价也因此不断提高。根据统计,从1998年到2020年的这二十多年里,全国房价涨幅超过五倍,例如百城新建商品房均价达到了16175元/平,并且如果细分到城市的话,一些人口流入、经济发达的城市房价涨幅更高。更为关键的是根据机构数据显示,目前全国房价收入比达12.9,这意味着在没有任何开销的情况下,至少需要12.9年才能在城市拥有一套属于自己的房子。

第二、从第一次房改开始,购房者可以自由选择购买房子,但同时也造成了投机氛围过盛、房屋空置率过高等问题。虽然目前没有部门关于究竟有多少套空置房屋,但是我们从计算中,可以大致得出结论:按照“七普”结果,全国城镇人口约9.02亿,家庭平均为2.62人,也就是说全国城镇约有3.44亿户家庭,再结合央行统计的户均1.5套住房计算,可以计算出全国城镇约有5.16亿套住房;而西南财经大学预测国内房屋空置率保守在20%以上,算下来全国超过数以亿套的空置房屋。


基于以上方面的结论,我们从中可以看出在第一次房改之后,我国居民的居住水平有着明显提高,并且对经济增长也起到了至关重要的作用。但不能忽视的是,房地产市场在市场化浪潮的推动下,问题也逐渐凸显;对此,住建部原副部长齐骥建议,针对现行住房制度存在的弊端,必须进行全方位的改革。此外,还有部分专家和学者建议进行“二次房改”。

首先,北大教授徐远提出“加快建造安居房”,简单来说就是为了解决城市流动人口的居住需求,可以每年新建1000万套安居房,每套房面积按照70平计算,套均投资为100万,这意味着平均每年都会直接投资过万亿元;其次,清华博士后任泽平还建议“转变住房供应结构”,例如大力发展保障性租赁住房,特别是随着城镇化率发展,解决住房问题的重心已经从此前的户籍家庭转向农民工、新市民等群体。


“二次房改”真的来了?很显然,答案是肯定的,从2022年起,楼市发展出现转折,对于无房人来说,这是个好消息。

这样说并不是空穴来风,原因主要两点:其一、随着大部分国人的居住需求已经得到解决,这点不论是从央行统计的城镇家庭户均拥有1.5套住房,还是人均住房面积增加到39.8平,换句话说就是“二次房改”针对的对象是中低等收入家庭,这点从住建部原副部长齐骥的表态中可以看出。

其二、相比较1998年的一次房改来说,二次房改并不是大张旗鼓,而是连续性、多种状态的方式实施,而大力推进保障性租赁住房就是很好的例子。再加上房产税工作即将开始试点,这也会导致楼市发展出现转折,特别是按照机构预测,到今年底或者是2022年初,首批试点区域或将确定。


按照要求,试点工作的期限是5年,如果真如机构预测,上海、重庆、深圳、海南会成为首批试点区域,那么这不仅意味着房产税工作开始启动,对于无房人来说,今后挂牌二手房数量大概率会增加,而按照市场的规律来说,为了尽快能卖掉房子,降价也是最直接的选择。

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