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压垮当代置业的不只有美元债

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手握136亿现金的当代置业也"倒"下了。10月26日,当代置业发布公告称,有一笔2021年10月25日到期的12.85厘美元票据,发生债务违约。不同于花样年的"突然",当代置业此前也有积极偿债的信号释放,美元债延期偿还、控股股东出资自救,手握136亿现金,当代置业同样被2.5亿美元债务难倒了。信用的崩塌只在一念间,压垮当代置业的不只有美元债,借钱贵、赚钱难,此次当代置业发生美元债违约也说明了该公司已逼近危机时刻。更大的问题在于,当市场情绪转"负",当代置业还有"借新还旧"的机会吗?


8亿"输血"仍然逾期

记者了解到,此次违约债券是当代置业2019年4月25日所发行的,期限为18个月,发行规模为3亿美元,在新交所上市。目前该债券余额为2.5亿美元,利率为12.85%。

根据公告内容,该笔债券所有未偿还本金及其任何应计但未付利息于2021年10月25日到期,但因流动性问题,债券本金及其应计但未付利息的还款安排未能于当日达成。当代置业方面给出的原因主要有:宏观经济环境、房地产行业环境以及集团最近面临的COVID-19疫情等多种因素的不利影响导致。

早在10月11日,当代置业曾因上述美元债,发布了寻求延期赎回的公告,想要先赎回部分本金,剩余部分延长三个月。但10月21日,当代置业主动终止了上述延期计划。原以为是当代置业筹集到了足够的还款资金,没想到是跟花样年一样选择了"躺平"。

不同于花样年的"突然",当代置业此前也有积极偿债的信号释放。就在其发布债务展期公告的同时,当代置业的另一份公告显示,集团控股股东和总裁"自掏腰包"提供8亿元人民币的股东贷款,以帮助公司渡过难关,并预期于未来两至三个月内完成。

高高抛起,又重重落下。或是投资者的不买账,或者8亿资金到位存在未知可能性,当代置业债务展期未能如愿。

债务违约坐实后,市场更关心的是当代置业的流动性问题,以及后续债务如何处理。对此,北京商报记者也向当代置业方面了解情况,对方回应称"一切以公告为准。"但内部人士透露,其实对违约是有预期的,毕竟卖的一直不好,这个时候中小房企引进战投更难,但关心的无外两点:员工的利益如何保证,自救的措施能否可行。

高息发债不止渴

同策研究院资深分析师肖云祥分析认为,此债务违约是继花样年、新力之后百强房企的又一次实质性违约。其实,今年对于很多中小型房企而言,融资是一个大问题,"三道红线"等融资新规,倒逼房企走量降负债,但由于楼市调控政策,房企自身的"造血"能力也受到限制。

从2021年中期的业绩报告可以看出,当代置业公司风险正在慢慢累积,盈利能力下降,负债走高,融资成本也在抬升。在市场环境逐渐变差的情况下,2021年当代置业需要偿还海外债41.6亿元,虽然3月份到期的3.5亿美元债产品得到兑付,但终究还是因为流动性不足,导致10月到期余额为2亿美元的海外债出现违约。根本上还是因为前期快速扩张大量融资,导致在市场环境发生不利影响时,公司应对能力低下,导致风险爆发。

虽是中小规模房企,但当代置业在发债方面可谓"胆大"。2018年12月,当代置业曾发行了一笔1.5亿美元的优先票据,利率高达15.5%,创下当时的"亚洲之最"。截至2020年12月末,当代置业年度加权平均借贷利率约为9.9%,这在一众房企中也"名列前茅"。

除这笔债务违约的美元债外,目前当代置业仍有4只存续美元债,合计约10.18亿美元,分别将于2022年2月、2022年11月、2023年4月和2024年3月到期。也就是说,还有4个月时间,当代置业就要面临另外一笔美元债压力,或许股东"自掏腰包"的8亿是已经想好要为下次偿债"共渡难关"了。


高息发债犹如滚雪球。

受规模需求推动,当代置业的资产负债率近些年来持续攀升。除了2015年资产负债率为76%略低于2014年的78.7%外,2016年—2020年当代置业的资产负债率分别为83.4%、84.47%、85.86%、87.45%以及86.6%。2021年上半年,当代置业的资产负债率为87.6%,高于行业平均水平。

低迷的"造血"能力

虽然负债指标一直维持高位,但当代置业的销售规模却一直未见起色。2020年,当代置业的合约销售额为422.12亿元,尚未突破500亿大关。要知道,其管理层可是有过"2010年达到900亿元"的豪言壮志。

2015—2020年,当代置业的营业收入增速分别为55.6%、33.2%、0.57%、9.77%、55.84%和8.17%。但同期,其归母净利润增速却并不同步,甚至有负增长出现,尤其是2018年其归母净利润同比增速为-25.67%。毛利率增速也同样出现负增长,2016年其毛利率同比增速为-37.07%,2020年为-5.63。


在地产分析师严跃进看来,目前当代置业面临偿债压力,但盈利能力却表现低迷,自身"造血"能力不足的情况下,外部"输血"是无法回避的。不过值得一提的是,当代置业持续高息发债,也侧面印证了其融资渠道较为狭窄。

债务高企,盈利能力表现低迷,借钱贵、赚钱难,此次当代置业发生美元债违约也说明了该公司已逼近危机时刻。更大的问题在于,当市场情绪转"负",当代置业还有"借新还旧"的机会吗?

负债高、规模小、故事多,是当代置业留给行业的普遍印象。这家主打科技住宅的中小房企,无论是行业规模化的10年,还是降负债的三年都没能跟上,不仅如此,随着金茂等品牌的崛起,绿色科技住宅这条概念线,当代置业也被远远甩在了身后。

未来的故事,当代置业不只要跟购房者讲,更多要思考如何去跟投资者讲。"现金流状况保持稳健",债务却违约了!当代置业的半年报显示,截至6月30日,其现金短债比为1.9倍,剔除掉受限制现金,其银行结余及现金为136.24亿元。手握136亿现金,当代置业同样被2.5亿美元债务难倒了。

就在昨天,当代置业官微刚刚更新了该公司斩获2项荣誉的推送:当代佛山万国府MOMΛ获得年度《住宅全装修评价标准》预评价三星级,石家庄当代府MOMΛ荣获第18届精瑞人居奖住宅全装修项目优秀奖。

一片岁月静好,突然而至的债务违约,当代置业何以至此?

北京商报记者 卢扬 王寅浩

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