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应付账款9511亿,有息负债5717亿:恒大能靠8亿平物业翻身么?

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应付账款9511亿,有息负债5717亿,未兑付400亿:恒大能靠8亿平物业、260亿汽车引资翻身么?

全球第一房企、总资产超万亿的恒大集团,一直面临着高负债问题,并且一度击中房企监管的3道红线,今年6月底,恒大有息负债5717.8亿元,其中短债2400.5亿元,应付账款及其他应付款9511.3亿元,未兑付理财产品规模400亿元。


根据恒大离职人士透露,恒大旗下理财产品规模达900亿元,今年9月6日,恒大高端理财产品“超收宝”的投资人开始讨债。

超收宝管理人是恒大财富,年化收益25%,投资人主要是恒大中高层及其亲属。

但是在今年4月之后,恒大中高层及其亲属纷纷兑付了理财产品,离职人士和部分在职员工就没法得到兑付,如杜永平、杜亮父子兑付了990万元,7月8日,恒大财富给丁玉梅兑付了2300万元。


据恒大多名离职员工证实,丁玉梅正是恒大集团董事长许家印的妻子。

恒大财富高管唐法俊、李文婷、王璨然分别提前兑付100万、30万和50万。

9月10日,许家印表示:“很多员工和业主都拿着辛苦钱、血汗钱和养老钱来买了恒大财富的产品。我代表集团明确承诺,一定要全部兑付,一分钱不能少。”


许多恒大员工证实,对于购买自家理财产品,恒大实施了全员自购、推荐认购,还有奖惩机制。

而恒大财富的前身正是线上P2P恒大金服,天眼查显示,恒大财富注册资本10亿元,是恒大集团的全资孙公司,利息高达25%。

理财产品投资人讨债之后,部分商票持有人接踵而至,他们涉及的金额更大,是几百万、几千万的级别。

随后,恒大给出了3种兑付方案:现金分期兑付、实物资产兑付、冲抵购房尾款兑付。


但9月15日前后,已经有部分理财产品投资人和商票持有人选择报警,并被部分城市受理。

恒大困局并不仅仅在恒大财富上,高负债和3道红线全中,问题和金额远比理财产品大。

在被广发银行申请冻结恒大1.32亿资产之前很久,恒大就开始了降负债,以求实现3条红线变绿。

1月24日,恒大汽车引资260亿港元。

恒大集团旗下的8大业务中,前4个已经在港股上市,分别是恒大地产、恒大汽车、恒大物业和恒腾网络。


今年1月1日到7月13日,邵阳恒大华府销售432套商品房,成交额2.38亿,但进入监管的却只有1700万,恒大未来城销售508套,成交额2.9亿,进入监管的有1.06亿,不到一半。

所以7月湖南邵阳暂停了恒大网签项目,不到1个月,8月1日,恒大旗下的恒腾网络出让11%股权,公司股东腾讯QQ音乐以20.69亿港元接下了7%。

9月,恒大汽车定增40亿港元,引入了腾讯控股、滴滴出行、红杉资本等战略投资者。

而恒大旗下并不止这4大业务和公司,此外恒大还出售了盛京银行1.9%股份、深圳市高新投7.08%股权、恒大冰泉49%股权,金额分别为10亿元、10.4亿元、20亿元。

还有5个地产项目股权和非核心资产,大约92.7亿元。

那么,恒大这番自救能翻盘吗?

众所周知,房地产和金融深度捆绑,广发银行冻结的1.32亿,对恒大来说不算什么,但关键是,其他银行会跟进抽贷和资金兑付,进而对恒大项目建设和销售产生毁灭性打击,让它的现金流越来越紧张困难。


我们可以看看恒大今年中期的报告,2021年上半年,恒大净利润105亿元,地产亏损41亿,汽车亏损49亿,净负债率降到100%以下,顺利实现一条红线变绿。

有息负债5717.8亿,比去年降低3000亿,也就是说去年的有息负债是8700多亿。

可以看出,恒大看似是出售了不少股权股份,但是核心资产基本没怎么动,例如恒大物业股权、恒大汽车股权,按恒大人士的话说,是老板许家印不想被割韭菜。

从恒大掌握的资产来看,它要倒下、破产的可能性不大,因为恒大掌握了大量低价的土地储备,截至去年底,恒大有798个土地储备项目,在234个城市有2.31亿平米规划建筑面积。

其中一二线城市平均楼面地价2000多每平,三线城市均价1500每平。

除了这些可以转换成现金流,就是上述的恒大核心资产,一个是恒大物业,总合约面积有8.1亿平米,总在管面积4.5亿平,超过碧桂园,排第三名。

恒大今年上半年业绩报告中,物业恰好是蒸蒸日上的,净利润19.34亿元,营收大增68%。


物业市场是万亿级蓝海,恒大物业已经覆盖了317个城市、320万户业主。

恒大汽车也是被资本看好的优质资产,通过上述可知,恒大财富是中高层高管的资本运作,一旦势头不好,中高层可以及时脱身,整个恒大的困局,能够得到的解决方法,也是普通人和普通企业难以想象的,它可以很轻易很顺利地联系到其他大资本,并且互相援助,休戚与共。

当然它要渡过困局,是需要不少时间的。

8月19日,恒大被人民银行和银保监会约谈,就是为了防止次生金融风险。


恒大翻盘是有可能的,当然,不少人的信任度和认可度,是很难挽回的,希望这些房企,都不要违反3道红线,合法合规地发展,也希望所有人,都能得到一个安身之所。

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