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西安蓝光部分项目停工:高负债房企的“自救”能否盖完我们的房?

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10月中旬,网上流传着一张来自西安蓝光雍锦湾楼盘的照片,照片上是落款为蓝光雍锦湾项目部的告知和公告,具体讲的是:因项目拖欠建设方巨额工程款且支付的商业承兑汇票逾期无法兑付,造成建设方无法支付材料款、民工工资,已无法施工,所以项目停工。


■ 图源:头条号@西安房产

01

事实上,早在8月14日,就有蓝光雍锦湾的业主在人民网留言板上忧心忡忡地投诉该楼盘从2021年春节起停工,担心该项目会因为企业财务问题被查封、预售资金监管账户的资金是否正常等等。

相关监管部门很快回复了业主的担心,表示:该项目预售资金监管账户目前处于正常监管状态,已成立工作专班,引入第三方监理公司对蓝光雍锦湾项目工程开展计量审核。沣西新城管委会多次召集项目开发企业、施工单位、材料供应商,督促各方全力配合推进项目建设。


没想到过了两个月,该项目依然走到了撕破脸的地步,施工单位直接公开了与甲方的矛盾。

可能是因为此事,10月12日,又有蓝光雍锦湾的业主在人民网留言板上投诉,雍锦湾方面回复称9月20日全面复工,但经业主多次探访发现根本没有几个工人进行施工作业。


在人民网留言板上搜索,可以看到蓝光地产在陕西不止雍锦湾这一个项目出现了困难。

2021年10月2日,宝鸡蓝光雍锦半岛项目被业主投诉一期项目基本停滞,延期交房,业主在投诉中提到了一个和蓝光雍锦湾项目一样的点:拖欠农民工工资。


7月16日,临潼蓝光长岛国际社区二期项目被投诉本应6月30日却推迟交房,得到临潼区住建局的回复:交付逾期的问题属实,该项目计划10月15日陆续向业主交房。是否已经开始交房,我们目前尚未得知。


而从网上的业主投诉和临潼住建局的官方公众号可以得知,蓝光长岛国际社区项目四期也宣布延期交房。



2021年9、10月,分别有三位业主在人民网留言版上投诉西安蓝光公园华府二期5号楼已经停工了五六个月,原因和蓝光雍锦湾项目一样:开发商与施工单位因施工材料涨价未达成一致而导致停工。




尽管监管部门在回复中表示:已约谈项目建设单位、施工单位,促成双方继续合作,同时督促施工单位制定切实可行的赶工计划。但10月20日我在蓝光公园华府二期施工现场看到,5号楼依然处于停工状态。

02

蓝光在陕西的项目出现这种问题,并不令人意外。今年以来,蓝光一直深陷债务违约、评级下调、股份冻结等困境,而这要先从蓝光的发展历程说起。

蓝光投资集团的前身是1989年在成都市西城区成立的兰光汽车零配件厂。1992年创办“成都兰光房屋开发公司”。1994年改名“蓝光”。2015年之前,蓝光一直在四川深耕,被称为四川地产“一哥”。


■ 蓝光大厦 | 图源:蓝光发展官网

2015年,蓝光控股集团旗下蓝光发展借壳迪康药业在上海证券交易所完成重组上市,融资渠道打开,从此开始大力进行全国化布局。

据第一财经报道,也就是从2015年开始,“蓝光的新增土储数量爆发增加,销售额也从2015年的百亿级发展到2019年的千亿级。

第一财经对蓝光的“千亿级“进行了数据梳理,发现蓝光在拿地和土地投资资金方面突飞猛进。2015年蓝光发展的拿地数量还是15宗,2018年就高达85宗,2019年48宗,2020年60宗。而土地投资金额方面,2015年是118亿元,2019年就高达654亿元。


■ 图源:蓝光发展官网

而蓝光进入陕西的时间也正是在这个时期,2016年12月12日,蓝光斥资10.18亿元摘得沣东新城天台路以西、征和四路以南的三块商住用地,成交面积共计334.6亩。这块地后来被开发成蓝光公园华府项目。

那么这个千亿级房地产企业为什么现在落入这种窘境?

外界为其总结了几点原因:

  1. 多次高溢价拿地,而且还是三四线城市。比如2020年7月8日以9.19亿元,溢价率99.59%获得江苏南通海门市一宗地块;2020年南阳市的两个项目的溢价率分别达到123%及151% 。

  2. 启用了多种高成本的融资渠道。据华尔街见闻报道,2017年至2020年,蓝光负债规模从761亿增至2118亿,净负债率从92%上升至113%,融资成本也从7.19%增至8.20%。

这种高成本借债模式并没有得到相应的回报。2020年,蓝光整体销售面积同比增长为10.02%,却仅带来了1.97%的销售金额增长,经营回款严重不足。

接下来吗,就是在2020年9月遇到了新出台的“三条红线”政策“,在这种房地产融资环境保持收紧的态势下,蓝光遇到了债务危机。


■ 图源网络

从2021年5月起,大公、中诚信国际、标普、穆迪、东方金诚等评级机构持续下调蓝光发展的信用等级。比如仅5月一个月,穆迪就先将蓝光发展从从B1下调至B2,又从“B2”下调至“B3”。

7月13日,标普将四川蓝光发展的长期发行人信用评级由“CCC-”降至“D”,并将该公司高级无抵押票据的长期发行评级由“CC”降至“D”。

9月初,蓝光发展发布公告称:截至 2021 年9月3 日,公司累计到期未能偿还的债务本息金额合计 186.64 亿元。

据蓝光发展2021年半年度报告显示:截至 2021 年 6 月 30日,公司总资产 2,205.93 亿元,扣除预收帐款后的资产负债率为 84.01%,净负债率为 227.78%。也就是说,资产负债率仍然踩到了三条红线之一的“剔除预收款后的资产负债率不得大于70%” 。


■ 图源网络

当然,蓝光也在积极自救。

2020年以9亿元的出售价格将旗下迪康药业100%的股份转让给了汉商集团;

2021年3月,把刚上市不到一年的蓝光嘉宝物业以48亿元卖给了碧桂园。

2021年5月,将位于江阴、常州两地的4个项目,转让给了万科。媒体称交易总额保守估计超过30亿元。

除了甩卖资产、项目,蓝光还进行了债务重组,而在公司层面,在总经理迟峰辞职之后,蓝光发展实际控制人杨铿在股权层面做出切割,通过协议转让的方式将其持有的全部股份转予蓝光集团,并改选其子杨武正作为蓝光发展的董事长兼总裁。

对于蓝光来说,资本市场现在还是一片风声鹤唳。

03

了解了蓝光的发展和现状,再看前文提到的蓝光在陕西一些项目的停工就可以理解了,甚至更能理解蓝光在陕西一些项目上的操作。

比如蓝光雍锦湾项目,有业主投诉2019年9月全款买房,蓝光却一直以各种借口拖延办理合同备案,联系房管局才得知蓝光至今(2021年1月)未提交备案资料。


为什么会拖延备案,7月临潼蓝光长岛国际社区一位业主在投诉相同问题时得到的相关部门回复也许可以解释:“开发企业在建工程抵押在不动产登记部门未办理解押手续,导致合同一直无法进行网签备案“。


而从下文中的截图可以看到,一样的操作在宝鸡蓝光雍锦半岛同样上演。


那么蓝光是否还有希望?

9月24日,央行货币政策委员会三季度例会提出,维护房地产市场健康发展,维护住房消费者合法权益。

9月29日央行、银保监会联合召开房地产金融工作座谈会,重申“房住不炒”,同时要求金融机构配合相关部门和地方政府共同维护房地产市场的平稳健康发展,维护住房消费者合法权益。

有机构对此持乐观观点。10月14日,国金债券发布的研报指出:“至暗时刻已过,建议超配地产”,认为地产政策调控最严时期已经过去,未来地产股估值受到压制的最大因素将有边际改善,坚定看好地产板块Q4行情。

但也有分析师认为:短期内楼市调控没有松绑的可能,央行会议不是要放开房地产监管、释放信贷,相反是从抑制投资投机转为全面预防出现金融风险。

不管房地产市场会在什么时候变成什么样,作为普通人,我们可以放心地是:央行对系统性金融风险的防范,是想要维护市场健康发展,也是为了维护住房消费者的合法权益。

作者 | 二二 | 贞观作者

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