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降价600万、300万……深圳学区房,为何变天了?

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向来坚挺的深圳学区房,似乎在上演降温的戏码。


“核电花园降价600万成交”

“国城花园主动降价300万”
“南天二花园业主再降250万”
“百花+实验,124平指导价1240万出售”

……

这是当前各大媒体对深圳学区房的报道,没想到业主开始“批量”降价卖房了。

更有中介直言:百花业主不降个400、500万,我们都不会作为主推!

深圳学区房,怎么突然变天了?

01.

降价100-600万

学区房业主坐不住了?

南天二花园,普遍降价200-300万。
国城花园,普遍降价300-400万。
长城一、二花园,也会有100万左右的降价。

这是当下深圳顶流学区——百花片区的整体情况。

据南方都市报消息,百花片区的国城花园,44平房源虽然报价1300万,但已经是业主主动降300万后的价格。

无独有偶,同是百花片区的南天二花园,一位业主将88平的挂牌价,从1950万改到1700万,直降250万

另外据《第一财经》报道,去年南天二花园89平户型,挂牌在2100-2300万,现在降到1850万

不仅如此,据中介透露,长城、长安、核电的房源,能压到指导价出售

不过最狠的要属核电花园,从之前1700万的成交价,降到了现在的1100万,足足600万的价格差


截图自:凤凰网视频


百花小区价格下探的一幕,南山同样在上演。

近期一套南二外的学区房,直呼“降价300万抛售”


图源朋友圈


不仅如此,部分小区甚至存在实际成交价与指导价接近,甚至低过指导价的情况。

以百花片区南天一花园107平的房源为例,1186万成交,而指导价为1284万


截图自:第一财经日报


9月时,罗湖红岭中学旁的园岭新村,80平803万出售,又一个跟着指导价走的盘。


图源朋友圈


记得9月初时,壹地产走访百花片区了解到,降价的只是个别业主,且或多或少是着急用钱才愿意低价出售。
详情请点击:

如今,多个小区集体降价抛售,又是什么原因?

02.

大学区、轮岗制、教育改革
学区房真要凉了?

去年北京“多校划片”消息出来后,又向外界传递一个信号:教育环境将面临改革,学区房或迎来调整。

直到今年7月,两件事情的出现,大家才开始意识到严峻性。

一个是:深圳拟推行大学区招生的消息出来后,引起一片哗然。

尤其继龙岗率先全区开始推行大学区后,龙华也跟上了,很多人担心如果全市推行,深圳学位房价值会不会受到影响?

毕竟这会导致一个结果:一个小区不再只对应一个学校,一个学校不再只对应固定几个小区。

即,断绝了原先房子与学位一对一的捆绑关系。

对于自家是名校学区,但片区名校少的小区而言,担心以后孩子会从原先一梯队的名校,进入到二梯队、三梯队的普校就读。

即便像百花这样优质教育资源较为集中的片区,业主也担心会降级,会不会从原先的“强一梯队”进入到“稍强二梯队”。


30为第一梯队,实验学校小学部+实验中学

29为第二梯队,荔园小学北校区+实验中学

28为第三梯队,百花小学+实验中学


如今,就连盐田都公布了“新增学校的学区基本都按大学区方向调整”。

这是否意味着,深圳将全面落实大学区制?

一个是:大学区之外,迎来的还有教师轮岗制度。

继北京后,深圳同样提到了“建立教师交流制度”,无疑又是一记重拳打在了深圳家长身上。

很快,8月底,南山相继传出“南二外集团总校长梁明,转任南外总校长兼南外高级中学校长”,以及“南山创新原校长韩晓宏,转任南二外海德校长”的消息。


截图自南方都市报

“校长交流轮换,骨干教师均衡配置”,出发点是实现教育资源平衡,这对于学位房的炒作来说是釜底抽薪。

当然,对于大多数家长而言,他们同样会在乎另外几个问题:

一是老师想要熟悉新片区、新学生,需要时间成本,过渡期的教学质量如何保证?
二是若轮岗有明确周期,会不会降低轮岗教师的教学积极性?
三是面对新的教学模式,学生能否适应?

大学区招生+教师交流制度,不确定性的增加,买卖双方自然在心理上产生了微妙变化,进而影响到市场的变化。

除此之外,最近网传的“12年制改9年制”,虽说已经辟谣,但依旧让家长们一片慌乱,毕竟从网传的100所学校中,有不少是名校。

03.

名校学区房的价值
或一定程度被稀释,但不会消失


但话说回来,学区房降价,不能单纯归因于教育制度变化所致,同时也和楼市政策、市场情绪有关,和市场大环境有关。

实际上,当下市场的变化,核心就是流动性出了问题,即市场的交易环节出了问题。

回头看近一年来的深圳,先是新房要看积分,后是二手房有了指导价,紧接着禁止炒作小产权房……高压调控下,是房子卖不出去了。

尤其是二手房,直接关系着楼市的流动性。

但当前来看,整个二手房市场非常“惨淡”,9月成交量直接跌破2000套,连续6个月下滑探底,创近12年新低,哪怕黄金周的国庆也只成交了4套。



越是成交不好,越能滋生“恐慌情绪”,进而加剧卖家开始降价抛盘,买家则不敢接手。

回过头看当下学区房的成交量也会发现,近几个月百花片区每月过户量仅十几套,八卦岭片区只有几套(乐有家数据)。

而去年8月,两个片区分别是49套和127套,可见缩减的不是一星半点了。

但流动性危机一过去,学区房、豪宅房这些龙头股的估值,还会恢复到正常水平。

核心还是供求关系,中长期供求关系依然紧张,特别是优质学位房需求很刚性。

哪怕在大学区之下,有名校的大学区仍然会被关注,起码有进入好学校的机会。

而在有名校的大学区里,旁边有名校加持的房子,又会比旁边是普校的房子,要更有关注度和价值。

当然,多校划片后,对于区域整体教育水平都很高的片区而言,也值得看好。

而且有一点要注意,与北京“摇号积分制”不同,深圳大学区政策基础是“入学积分制”,业主依然可以通过高积分来提升获得入读名校的概率,买房早、社保长的家庭仍有优势。

言外之意是,名校学区房的价值或一定程度被稀释,但不会消失。

另外对一类房也有利好,即那些和名校距离不远,但暂时还没有划入到名校学区里的楼盘,未来若学区重新划分,也有可能野鸡变凤凰。

但也切记,市场的主基调是房住不炒,想靠学区房暴富的投资客,要警惕风险。


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