1
最近郑州有几个盘，降价是真猛，降价幅度都在2500-3000+。
第一个：金二环，龙湖雅宝天钜，从1万8一夜降到15500。
这个周末最火的就是这个盘，几乎所有中介都在转发拉人头儿。
管城二环里，龙湖高端产品，20套员工房；
原价18000以上，现价1.55万，89-120平，好楼层；
员工房、降价2500！户型随心选，都是好楼层！
乍一看，这个盘降的是真厉害，似乎一夜间成为整个管城性价比最高的房子。
真是这样吗？别急，带你看真相！
这次拿出来做内部员工价的，就是图中红色箭头指的那栋楼。
整个楼盘原价18500最高价直冲2万，凭什么这栋楼这么便宜？
这栋楼北侧就是陇海铁路，距离铁路最近，影响最大；
这栋楼里，还有大量所谓动迁房，并不是纯商品房；
今年上半年，项目刚入市时，龙湖信心爆棚，把主要卖点定为高端改善产品。
但其实，除了开发商还算靠谱外，这个项目从内到外，都没有高端改善属性。
往内看，68亩的小地块里，都有什么？
有7栋高层+4栋洋房+1栋商办公寓+1所幼儿园+1条路；
7栋高层里，还有两栋里有回迁房。
看完最大的感受就是：空间局促、产品又鱼龙混杂。
往外看，周边有啥优势？
老破小包围、陇海线铁路紧贴、商业就是老破小沿街的沙县小吃和刀削面、又没有品牌房企新盘携手支撑……
妥妥一名“瘸子里的矬将军”。
买这干啥？同价位的新城时光印象不香吗？
2
第二个：碧桂园西湖，降至历史最低价，毛坯1万1-1万2。
这是碧桂园西湖自2017年底入市以来，历史最低价了。
一期楼盘已经交房入住，现在卖的是三期9号院，又叫碧桂园湖悦。
其实在今年8月底，也加推过一轮，当时单价12500左右；现在直接跌到了1万1+。
短短一个月一平又降了1000左右。
2017年，碧桂园西湖首次入市，地块规模非常大，万亩大盘。项目案名以靠近西流湖得名，最大的卖点就是西流湖公园，也是郑州西区最大的湖景资源。
但这个项目，从2017年底首开以来，无论从热度还是销量上，从来都不够出色。
主要有3个原因：
产品太刚、货量太大；
分割成小社区，规划略杂乱，小环境舒适度一般；
碧桂园一家独大，开发周期过长，速度慢；
所以，虽然靠近四环的永威、世茂、融信等早已卖到了1万5+，但位置贴近西三环、更靠近主城的碧桂园西湖，反而不受欢迎，而且价格更是跌跌不休。
这是该项目自2017年12月首开以来，近4年的价格变化图。
2017年12月，项目首开，高层均价14700；
2018年3月，高层精装上调至15500；
2018年5月，卖到了最高点16500；
随后开始价格下调，2020年8月，降至14000；
如今，最新房源毛坯价11000-12000；
现在1万12的单价，不仅是碧桂园西湖的历史最低价，也是碧桂园在郑州四环内在售项目里的最低价了。
可以说，现在的常西湖，就是碧桂园的天下。
除了碧桂园西湖，在售项目还有还有碧桂园凤凰城，碧桂园云顶，碧桂园天悦湾。
但西湖项目在售的产品，是这几个里面最刚的。
能不能买？总结一下：
优点：西流湖附近、1万12低价、不烂尾。
缺点：有跌路线影响，0配套，没地铁，大盘开发周期太长，未来5-8年可能都是大工地。
如果你实在资金非常紧张，只是想要套房住，那1万12的价格当然可以买；
但如果你资金还算充足，那自住房当然要选更好点的，比如更好点的碧桂园凤凰城。
3
其实还有一个盘在北区，某创小高层，特价10000-11500，精装。
这是目前惠济区的最低价了，可以说是一夜回到几年前9800大户型特价的年代了。
天凉，好个秋。房价，似乎没有最低；只有更低。
本周10月进入尾声，2021年还剩最后65天，对于郑州房地产市场来说，很多变化才刚刚开始。
不信，你去观察最近的开盘情况。
上周，难得一见的6项目同时开盘，比十一黄金周都多。
滨河春晓、融创运河源、新城时光印象、保利和光屿湖、康桥未来公、保利云上，6个项目，有老盘加推，有纯新盘首开.
唯一相同的就是，去化率相当难看。
这里面，有盘开一次盘，就卖了个位数。6个楼盘里有4个，开盘就卖了十来套；
没有一个项目，开盘去化率能达到35%。
冷飕飕，各种惨状，没有谁比开发商更清楚了。
4
房价越降，买房人越是观望。
降价了，再等等还会再降吗？
有人说，不等等第二轮集中土拍吗？土拍会不会迎来拐点？
P都等不来。
15宗地已经挂了出来，可以肯定的说，它对楼市，对郑州，起不了任何交易上的助推作用，起不了任何买房情绪上的带动作用。
那咋判断？房价到底还会不会降？
如果放在过去，我的答案是看三点，看土拍地价、看供求关系、看开发商的着急程度。
但放在今天这种特殊市场，什么供求平衡都不管用，什么规律都不管用。
那看啥？开发商的着急程度决定一切。
开发商越着急，越会降价；谁先卖出去房收回来钱，谁活下来的机会就大。
毕竟，被死神掐住脖子的时候，谁还讲什么利润、成本？谁还讲什么品质匠心？
谁保命谁活，谁还讲什么武德？！
可以肯定的说，目前的郑州，着急的开发商，远比我们看到的多；很多开发商的着急程度，远比我们感受到的严重。
4
但有些命薄的开发商，真的买着买着，就倒了。
有些严重缺钱的开发商，工程款拖着拖着，真就停工交不了房了。
索性今天晚上直播，给大家两份名单吧。
一份白名单，推荐15个现阶段可以捡漏的靠谱项目；
另一份，黑名单，列11个谨慎购买楼盘；
很多人问，房产税试点来了，郑州会在试点中吗？有什么影响？
特别声明：以上内容(如有图片或视频亦包括在内)为自媒体平台“网易号”用户上传并发布，本平台仅提供信息存储服务。
Notice: The content above (including the pictures and videos if any) is uploaded and posted by a user of NetEase Hao, which is a social media platform and only provides information storage services.
