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三个世界+九层妖塔,房价“金字塔”格局已定!

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上海市国土空间近期规划,

勾画未来5年魔都发展格局

不久前,上海市规划和自然资源局牵头组织编制完成《上海市国土空间近期规划(2021-2025年)》,并获市政府批复发布。


透过这张空间规划图,上海未来5年重点发展的区域可谓是一目了然

最核心位置的“粉色”区域:中央活动区(CAZ),是上海的“第一世界”

核心层外围的“橙色”区域:主城区,是上海的“第二世界”

主城区以外广大淡绿+浅白色的市域范围,是上海的“第三世界”


结合上海发展现状与未来规划定位,我们将上海楼市作以下“三个世界、九层妖塔”的划分,以便大家能够更加清晰地了解上海楼市的地段价值

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上海楼市“第一世界”中央活动区

第9层(皇冠)、第8层(钻石)、第7层(翡翠)


上海楼市的“第一世界”中央活动区(CAZ),涵盖了浦江两岸和浦西传统市中心(旧租界区+老城厢)的核心CBD区域,其中又以以下3个“三角区域”最为核心:

1、"金三角”:外滩-陆家嘴-北外滩,是上海的城市名片,承载着上海国际金融、航运中心的核心功能;

2、"星三角”:前滩-徐汇滨江-世博&黄浦滨江,随2010年世博会应运而生的新兴滨江中央活动区,陆家嘴2.0版,承担着上海对外交流、文化创意和新经济发展等重要职能;

3、“西三角”:静安南京西路-徐家汇-虹桥古北,是上海最早对外开放的窗口区域,浦西传统高档写字楼和市级商圈汇聚之地;

“第一世界”里的楼市,可细分为:

第9层(皇冠级):上海浦东、浦西的“楼王”板块

新房限价13.5万元/㎡以上,摇号积分100分以上,品质次新房20-30万元/㎡,分布在:

(1)浦东小陆家嘴滨江区域(张杨路以北、世纪大道以南、浦城路以西的陆家嘴滨江地带),代表楼盘有:汤臣一品、中粮海景一号、财富海景、盛大金磐、仁恒滨江园、汇豪天下、江临天下等;

(2)浦西新天地板块(淮海中路以南、建国路以北、南北高架以东、中华路人民路以西的区域),代表楼盘有:翠湖天地、华府天地、锦麟天地、复兴珑御、露香园等;

第8层(钻石级):纯正市中心(旧租界区&老城厢)+新兴滨江滨河板块

新房限价10.2万元/㎡以上,摇号积分90分以上,品质次新房15-22万元/㎡,分布在:

(1)纯正市中心之黄浦区(除新天地板块外),如:南外滩-董家渡、黄浦滨江、打浦桥、新昌城等次新房连片的高尚居住板块;

(2)纯正市中心之老静安区

(3)纯正市中心之徐汇衡复地区:上海高干聚居区、老洋房最集中地

(4)新兴滨江板块之浦东前滩、后滩&世博地区

(5)新兴滨江板块之徐汇滨江地区

(6)新兴滨河板块之静安苏河湾

(7)新兴滨江板块之虹口北外滩

(8)新兴滨江板块之浦东陆家嘴北滨江区域

第7层(翡翠级):第9、8层以外的CAZ区域

新房限价10万元/㎡以上,摇号积分80分以上,品质次新房10-17万元/㎡,分布在:

(1)徐汇徐家汇板块,老牌4大副中心、10大市级商圈之一

(2)长宁中山公园板块,老牌10大市级商圈之一

(3)虹桥古北板块,中国第一个国家级经济开发区,老牌国际社区,6大市级CBD之一

(4)虹口瑞虹新城板块,瑞安集团继新天地后的第2个项目,内环内最大城市更新项目

(5)杨浦滨江(东外滩)板块,领袖到访过的滨江示范段,互联网新经济企业云集!

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上海楼市“第二世界”主城区

第6层(白金)、第5层(黄金)、第4层(白银)


上海楼市的“第二世界”主城区,涵盖了外环以内660平方公里的上海中心城区(中央活动区除外),以及今年新批复的151平方公里虹桥国际开放枢纽核心商务区220平方公里张江科学城在外环外的部分,宝山区外郊环全境,闵行区浦西外环外全境,浦东新区川沙城市副中心及上海国际旅游度假区(迪士尼)等区域。

上海主城区内(中央活动区除外),分布了9大城市副中心

外环内有普陀真如、杨浦新江湾-五角场、浦东花木-龙阳路张江金桥等5个;

外环外有虹桥核心商务区、宝山吴淞、闵行莘庄、浦东川沙等4个。

“第二世界”里的楼市,可细分为:

第6层(白金级):CAZ以外的十大国际社区

(1)浦东花木联洋社区:老牌4大城市副中心之一,继古北之后,2000年以后发展起来的上海第2大国际社区,浦东新区&上海自贸区行政文化中心所在地,坐拥内环内面积最大的世纪公园和浦东第一梯队的学区资源;

(2)浦东碧云国际社区:金桥城市副中心内中环间,上海欧美人士最多的国际社区;

(3)浦东森兰国际社区:联洋、碧云国际社区的升级版,拥有比3倍于世纪公园的广阔绿地,以及仁恒、绿城、星河湾、(宝华)紫薇花园等新一代的品质楼盘;

(4)张江城市副中心:“国家级科学城”张江高校、学区&商业资源集中地,东郊国宾墅区所在地,以张江汤臣豪园、万科翡翠公园为代表的次新房价达到12-15万元/㎡;

(5)杨浦新江湾城:老牌4大城市副中心之一,9平方公里机场旧址上改建的全新社区,浦西市中心最大城市绿肺,复旦同济2所985高校总部,学区+科创产业优势足;

(6)静安大宁板块:静安、闸北合并后,新静安的门面区域,大宁灵石公园、大宁国际商圈、上海大学、市北高新区以及金茂领衔的品牌房企助力该板块房价5年翻了3倍;

(7)普陀苏河长风:普陀区最拿得出手的地方,包括长寿、长风2个街道苏州河两岸次新房连片的区域,尤以2010年以后开发的长风生态商务区和环球港商圈最为出名;

(8)闵行金虹桥板块:依托古北外溢发展起来的国际社区,日韩、台湾人聚居之地;

(9)闵行金丰国际社区:虹桥核心商务区内,以联列别墅为主的国际社区,也是上海国际学校最密集的地方,中国第一家开市客就开在这里;

(10)闵行旗忠森林体育城:因每年举办网球大师杯而出名,是上海主城区范围内,低密度独栋别墅扎堆的地方

第5层(黄金级)外环内中心城区+虹桥商务区+张江科学城+七宝(1)外环内中心城区(除6、7、8、9级以外的区域),建议大家关注:

行政区域洼地:普陀区、宝山区

城市副中心洼地:真如城市副中心

内中环区域洼地:宝山大华板块

中外环区域洼地:宝山上大、共康板块、浦东外高桥-凌桥地区

准国际社区:闵行古美、浦东大华锦绣华城、新杨思(高青路)、御桥板块

(2)虹桥商务区


首选西虹桥片区(青浦徐泾)进博会永久会址国家会展中心所在地,也是虹桥城市副中心的核心,新房限价有2.5-4万元/㎡的倒挂,近轨交的网红盘,如:第4批的蟠龙天地积分81.23分,第5批的万科天空之城限价58600元/㎡,积分预计也要75分以上,远离轨交的盘,第5批的俊灿星城限价62500元/㎡、金地虹悦湾限价61000元/㎡,预计积分63分以上才有机会;

次选北虹桥片区(嘉定江桥)受14号线年底通车,嘉闵线开工等利好,江桥的价值有望进一步提升,第5批新房中的“南山虹桥领峯”限价57500元/㎡,非常值得摇,积分预计在60分左右;

可关注南虹桥片区(闵行华漕)未来有虹桥前湾、13号线西延伸段等利好;

(3)张江科学城(除张江城市副中心外)

首选唐镇板块,第4批融创金融未来城积分57.44分,第5批有加推,限价68000元/㎡,与唐镇核心区的绿城、仁恒、浦发“三兄弟”倒挂有3-4万元/㎡,最值得摇,下一批预计还有华侨城纯水岸新盘上市,与“三兄弟”同享建平学区;

次选周康板块,第4批有中建融创壹府澜庭、绿地东上海2个楼盘上市;

上车刚需,可考虑鹤沙航城沉香苑等动迁房,才3.5-4万元/㎡,16、18号线双轨交,非常实惠!

(4)闵行七宝板块

七宝坐拥闵行区最便利的交通(9、10、12号线、在建机场联络线、嘉闵线)、第一梯队的学区、最大的体育公园和众多大型商厦&地产总部,尽管是上海外环外的房价高地,但仍深受周边区域客喜爱,第4批融信旭辉世纪古美积分63.26分。

第4层(白银级)宝山外郊环、南闵行、川沙&迪士尼

(1)宝山外郊环:

吴淞城市副中心要发展起来,尚需时日,淞宝区域客终极改善可选上海长滩,纯正一线江景房,还不触发积分;

沪渝蓉(北沿江)高铁上海宝山站枢纽,是杨行转型升级的一个机会,1、3、19号线三轨汇聚,华二学区加持,新房限价倒挂有1万元/㎡,是北上海刚需自住的上佳选择,第3批新房万科四季都会积分61.7分;

宝山顾村,是外环外第一个轨交板块(7、15号线),第4批新房大华锦绣悦府积分63.6分,第5批有大华锦绣四季限价52000元/㎡,离宝山世外较近,较值得摇;次新房顾村公园旁的保利叶语和宝山世外旁的金地云墅,都是不错的选择!

(2)闵行莘闵地区:

莘庄副中心已经很成熟了,南广场都市路和春申板块楼盘房龄较新,品质较好;

颛桥板块第5批有华发四季半岛新盘上市,限价64000元/㎡,积分应该不会太高,50+分选手可以看看,但只适合区域客;

紫竹高新区次新房紫竹半岛,华二学区+15、23号线双轨交,价格理性回归后还值得入

(3)川沙&迪士尼:

川沙是老破小的天下,新的城市副中心要发展起来,尚需时日,迪士尼周边也没什么好盘,本区域买房可往张江、唐镇方向看!

4

上海楼市“第三世界”主城外

第3层(紫铜)、第2层(青铜)、第1层(布衣)


主城区外,广袤的上海“第三世界”地区,承担着上海以下3大任务:

“两翼齐飞”:东翼上海自贸区临港新片区,西翼长三角一体化示范区


“新城发力”:嘉定、青浦、松江、奉贤、南汇(临港)5大新城,要打造成不再依附于上海主城发展的长三角节点型城市;

“南北转型”:金山滨海、宝钢地区产业转型发展。

“第三世界”里的楼市,可细分为:

第3层(紫铜级):临港新片区滴水湖核心片区

上海自贸区临港新片区(下图红框内范围)很大,北至大治河,西至金汇港,东面和南面是东海、杭州湾,涵盖浦东南部+奉贤东部10个镇,面积873平方公里,2035年规划常住人口250万


临港新片区主城区,即上海5大新城之一的南汇新城(上图粉色底),涵盖浦东书院、万祥、泥城、南汇新城镇及奉贤四团镇,面积343平方公里,2035年规划常住人口147万;

南汇新城的核心区,才是滴水湖核心片区(上图红色底),面积72.09平方公里(10个老静安区大小)2035年规划常住人口64万

滴水湖核心片区,拥有临港新片区最好的交通、学区和商业配套,现状邻近16号线的101文旅片区,临港大学城所在的102文教片区比较成熟,未来5年,将大力发展103顶级科学家社区和105金融服务片区,规划2025年建成的两港快线也通往105片区。


可以肯定的是,滴水湖核心片区,作为“国家战略”浦东社会主义现代化建设引领区和自贸区临港新片区发展的领头羊,必将是上海未来15年发展最快、变化最大的区域!

而作为上海主城之外的头号新城,滴水湖核心片区,也将成为继陆家嘴、前滩之后2030年代上海新的标志性区域

第2层(青铜级):5大新城(滴水湖除外)+示范区先导区+城乡融合发展区

(1)5大新城(滴水湖除外)

上海5大新城,发展潜力排个序

第1名肯定是南汇新城,2大“国家战略”加持,自贸新片区融通世界,浦东引领区引领未来,其核心区滴水湖片区,我们列入第3层,滴水湖以外的南汇新城虽也有特殊购房政策加持(3年社保单身,符合临港3.1人才条件,可免摇号优先购房),但投资价值不大!目前南汇新城范围内,是否滴水湖核心片区的新房,限价价差很小,有临港3.1人才证的,当然首选滴水湖核心区,滴水湖101片区一二手倒挂2-3万元/㎡,而出了滴水湖核心片区,一二手房几乎没有倒挂。


第2名青浦新城,也是双“国家战略”加持,长三角一体化示范区+虹桥国际开放枢纽,又正好处在上海城市发展的东西向主轴之上,轨交开通较晚,可开发用地较多,相比邻区嘉定、松江,发展后劲更足;

第3名嘉定新城,“国家战略”虹桥枢纽北向拓展带,沪苏锡常都市快线(上海段为嘉闵线)之上,也是除南汇新城之外的面积第2大新城;

第4名松江新城,“国家战略”虹桥枢纽北向拓展带,G60科创走廊策源地,沪郊最早发展起来的新城,未来的主战场在松江南站枢纽新城;

排名垫底的是奉贤新城,没有“国家战略”加持,其所在的奉贤区2/3割给了临港新片区,未来不排除与没有新城的金山区重组新的行政区;

(2)示范区先导区

“国家战略”长三角绿色生态一体化示范区,包括上海青浦、江苏吴江、浙江嘉善3区县,青浦区西部的朱家角、金泽2镇被列入示范区先导区。

朱家角,在2000年代就被列入沪郊率先发展的“一城九镇”之一,形成了独具水乡风格的低密度中式墅区;

金泽,是一块尚待开发的处女地,华为青浦园区已在此开工,有望于2023年投产;而位于沪苏浙2省1市交界处“长三角原点”的水乡客厅也已开工,作为示范区1号工程,将打造成西上海乃至整个长三角一体化示范区的样板间和新地标!

(3)城乡发展融合区

介于主城区和5大新城之间的城乡发展融合区,包括:

浦东大治河以北区域:闵行区浦东部分的浦锦街道、浦江镇,浦东航头、新场、宣桥、惠南、祝桥、合庆、曹路等镇;

宝山:罗店、月浦、罗泾

嘉定:南翔、安亭

青浦:赵巷、华新、重固

松江:九亭、泗泾、佘山、洞泾、新桥

这些镇,城市建成区比率很高,距离主城区近,大多已有轨道交通通达,配套相对成熟,是5大新城之外,市区通勤族在主城外置业的可选之地。其中尤以将来实现多轨交的浦江(8、浦江、奉贤线)、航头(16、18号线)、新场(16、27号线)、祝桥(21、机联线)、南翔(11、嘉闵线)、安亭(11、14号线)、九泗洞(9、12号线)最受关注!

第1层(布衣级):奉贤、金山、崇明的中心镇

奉贤(奉贤新城以外)、金山、崇明,是上海的“西伯利亚区域”,在这些地方投资买房,绝对是“鲜花插在牛粪上”的浪费上海“房票”之举

但总还有一些本地客刚需、改善置业,那么以下8个中心镇,就是沪郊本地客买房的“最底线”了!

(1)金山滨海地区、崇明城桥地区是区政府驻地;

(2)金山朱泾镇是金山县城,拥有市重点金山中学;

(3)枫泾、奉城入选过沪郊“一城九镇”

(4)海湾、长兴、东滩分别是临港新片区和崇明的地区级中心镇


上述8个中心镇,虽然现在都没有轨交通达,但在今年6月获批的《长三角多层次轨道交通十四五规划》中,都有市域、城际或高铁配置:

金山滨海地区:市域金山线、金山至平湖线、沪乍杭高铁

朱泾、枫泾、奉城:市域南枫线

海湾:市域奉贤线、沪乍杭高铁

长兴、东滩:崇明线

城桥:沪渝蓉高铁

第1层(布衣级)以下的“上海西伯利亚区域”乡镇买房,将既不好卖,又不好租,绝对100%掉坑里,大家看好了,坚决不要碰!


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