房子的空置率这么高，将来谁会来接盘？

北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。

提问：

章哥，想咨询一下您对空置率怎么看？

我是刚看到个数字，中国房产空置率已经达到了30%，而且这个数字还是国际机构统计的，很公证。而且按照国际惯例，空置率只有在5%---10%之间是合理的，达到10%---20%就危险了，30%就会很危险。

所以我一直在犹豫，这么多房子将来谁来接盘？

回答：

1、30%有可能，很有可能，国际机构统计的也无所谓，看个乐儿就行了，犯不上去“公证”，我相信还不行吗？

我怎么看，懒得看呗，跟我没关系，跟北京也没什么关系。跟你其实也没关系，瞎琢磨而已，杞人忧天自寻烦恼。

2、借话题说几句吧。这30%是平均数，是全中国的平均数，那咱就先甭说房子，用别的东西来比方一下看有没有意义。

比如说姚明和郭敬明，都是明字辈儿的，俩人平均身高2米，有意义吗？郭敬明会因此给家里换个大床吗？

再比如你和王思聪，平均女朋友好几十个，你会因此而担心腰杆儿不够硬吗？赶明儿你遇到他爸更麻烦了，资产一平均好几百个亿，这你还不得专门买几套房子装钱啊？但如果万一李嘉诚提出和你平均岁数可就麻烦了，还得再赶紧预定个养老院。

平均，是这个世界上最无聊的东西之一。本身就是个数字，毫无意义，只是被各种怀有立场的人解读而已。任何东西都是独立的，具体的，平均只是个平均，是假的，对个体没有任何意义。

3、全国房产平均空置率30%，那有可能以后无人接盘。但咱看看是否有其他过剩的东西，比如衣服和鞋，估计空置率得80%。我算衣服少的，那都好几十件的常年不穿。这是否能说明以后没人买衣服了，服装企业该倒闭了？

钱，空置率太大了，反正我的工资卡已经十多年没用过了，每个月就是转个款而已。那些土豪的钱更是空置，能否说明以后赚钱没用了，拿钱买不到东西了？

人，更是空置的数不胜数，满大街到处都是无所事事的。那能否说明人没用了，以后都应该被淘汰。好像不是这种情况吧，这现在还天天担心出生率低呢，各个企业还喊招不到人才呢。

所以说，平均值毫无意义。别人的钱再多也不给你，女朋友不给你，身高体重给了你也没用。那房子也一样，除非你是继承人，否则别人再空置你也只能是干看着。

4、还说这平均，30%是全国的平均值，那具体到北京是多少？

全中国有很多城市出现了鬼城，前些年的鄂尔多斯的康巴什最出名，跟拍世界末日恐怖片似的。但这种情况在北京有吗？甭说在市区了，就是郊区你见过这种没人住的情况吗？

其实这就跟你有100万而土豪有100亿一个道理，钱在他那儿已经成粪土了，但在你这里还是稀缺品凑首付呢。那你说，是你的不值钱了，还是他的钱会不值钱？

房子也一样，都说平均空置率30%，但这有什么意义吗。这就相当于说，中国全国的商品房均价是1万左右。那你拿着这数字可以去北京的售楼处和各中介门店聊聊，看看有谁会搭理你？

拿最典型的鹤岗做比较吧，全市均价才2000多，最便宜的甚至几万一套，空置率更是接近50%，一半。但这和北京有什么关系吗？两个一平均的话均价3万多，空置率20%，说明什么？说明鹤岗的房价很贵，但空置率还不高呗。

其实鹤岗的空置率还不算高的，真正高的是海景房和这些年的各种文旅小镇。比如李亚鹏弄的那个，空置率100%，绝对的鬼城。

5、很多时候我是不爱跟人抬杠，老挨骂。前些天也是个小伙子跟我谈数据，有理有据的说北京空置率过高，达到20%吧。我说这数据可能是真的，但其构成是有问题的。但人家就是不服，让我拿出数据来。我哪儿有啊，干脆别聊了。

我是真不知道北京的住宅空置率，但知道写字楼的在20%左右，最高峰到过接近30%。商业的空置率更高，起步就是30%以上。这都不用看数据，疫情之后很多商场门可罗雀，商店饭馆什么的大量倒闭转让。

写字楼也是，大公司趁势扩张，导致中关村一带都没有上万平的空场了。但分散型的小型办公却大量空置啊，小公司扛不住风险。尤其是最近，教培机构一夜之间全部歇菜，这又为北京贡献了多少空置率啊？

再一个空置率高的是别墅，尤其是郊区的，到了晚上真跟鬼城似的。前些天我去朋友家吃烧烤，到了晚上在别墅区里都害怕，几乎没人住。我还问了一句：咱们这么烟雾缭绕的不会让邻居投诉吧？朋友听了吓一哆嗦，赶紧四处看说哪儿有邻居啊，好好吃饭别吓唬人。

但这种空置率和普通住宅有关吗？北京人傻啊，谁不知道房租高啊，就算有多余的房子也早就租出去了，谁会空置啊？

当然也有空置的，但一般都是远郊，实在租不出去的。市区空置的就基本都有特殊原因了。或是装修太好了，住不上也舍不得租；或是家里产权纠纷，没法租；或是给孩子留着结婚的，不合适租；再或者是陪孩子上学上班远什么，不得不空着。除此之外，只要是能出租换钱的，绝大多数都舍不得闲置。

潘石屹曾经说，北京有人买了100套房，可自己就住一套，其他的都空着。有可能全北京有这么几个人，但太少太少了。这就跟说有人趁几个亿，但就在家放着不存银行似的，除了极少的几个贪官，基本没人这么干，有钱人都不傻。

6、 总之吧，说这些都没什么意思。所谓的平均值就是个扯淡的数字，跟你没关系，人家空一辈子也不送给你。跟北京也关系不大，越是小城市和乡村空置率越高，业主都在大城市打拼呢。跟北京的普宅还是没关系，空置的基本都是商铺写字楼和别墅。尤其是商场，一栋楼就多少万平米，顶得上几百上千套住宅。

最后一条，跟市区成熟板块的普通住宅更是没关系，没几个空置的，否则房租也不会这么高。偶尔在换租期的时候空置一段时间是正常的，否则租金更得涨上天了。
将来谁接盘能理解了吗？小城市、非普宅、郊区偏远地段，这些房子才空置率高，不好找接盘侠。而大城市核心区成熟板块，甭琢磨没人接盘了，就怕你买不起抢不到。

这可以参考日本，房价下跌了30年没有起色，尤其是小城市的农村房产，白送都没人要。可是东京核心地区的房产呢，仍然连续十年上涨。

仅供参考。

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