成都楼市：当下买房一定要擦亮眼睛

我是成叔，拥有多年成都房产研究和投资经验，长期持续关注成都地区的楼市信息，熟悉购房政策、买房策略和学区房信息，欢迎关注及交流。

以下成都购房答疑内容，来自微信公众号“成叔说房”的粉丝精选提问：

提问：成叔，你好，已婚，名下有套自住房，贷款快要还清，现在首付预算150万左右，想要购置一套房产做投资使用，现在成都集中供地，请问现在买房有什么建议吗？

成叔：您好，目前成都推出集中供地，首先集中供地无法改变供求关系，供应多少才是关键，也就是会有多少所供之地被使用；其次影响开发商是否拿地的因素主要看利润，近几年的房地产行业中，管理红利及数字化管理是一大发展趋势；再者，就当前政策情况下，一方面不排除有企业亏本拿地，另一方面也将会有好的土地被真正开发出来。基于以上分析，目前是绝对刚需购房者的最佳入房时机，除此以外，如果当前想要改善房型等需求者，建议参考二手房，若非急需则可以再观望一阵。

提问：成叔，你好，首套房，首付预算大概在100万左右，现在成都房价这么高，该买哪里比较好呢？自住兼顾投资，怎么买比较好呢？

成叔：你好，根据你的需求，我们进行了相关分析，以下建议可供参考：首先，100万左右的首付对应的300万总价预算，在当前房地产市场中还是有些吃力的；其次，当前二手房上涨明显，满五出台后丝毫没有削弱这个趋势；再者，新盘开盘开始往西门集中，虽然和上半年的新盘货源不同，但此时相比二手房仍具有较高性价比；最后建议100万左右首付的购房者，刚需入住则多留意东门和南门的新盘，以及西门内环的新盘。

提问：成叔，你好，单身，目前从事互联网行业，看了五环路建设规划，几乎囊括了所有二圈层区县，是不是买在五环路的房子有很大价值呢？

成叔：你好，首先，五环路在一定程度上对二圈层交通有提升作用，其主要目的也是为了缓解交通；其次，五环路将对环线区域房价具有推动作用，而二圈层房价格局也将受影响；再次，由于二圈层大部分区域面临的配套缺乏等问题短时间内依旧难以解决，因此五环路难以改变二圈层地位；最后，五环路的到来一定程度上会推动成都发展，但目前对二圈层还不至于产生大的影响。

提问：成叔，你好，最近看到一些“地铁口旺铺”的宣传，感觉商铺临近地铁口，应该人流量很大，有些心动，但是身边朋友提醒现在网购发达，实体店铺不赚钱，不知道该不该投资商铺呢？

成叔：你好，成都商铺市场惯用套路有以下：第一，2017年房地产市场借助商业综合体狐假虎威，即自身综合体实力小，转而借向大悦城等宣传；第二，2018年以“我们的商铺比楼上住宅还便宜“进行营销，而实际商铺价格与住宅本就毫无联系；第三，2019年，商场格子铺又开始兴风作浪，实际上真正优质的综合体绝不会轻易出售；第四，去年还有现在，在面对“地铁口旺铺”等广告语时，一定要谨慎投资。以稀为贵，地铁网格越密集，地铁口聚人气越难，尤其是非主要线路的地铁口，过路的消费力其实很弱。另外，也要看离地铁口的距离，是否在100米内。对于大多数地铁口商业来说，超过100米基本就辐射不到地铁的过路消费力了。