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为何民营房企还债压力更大

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为何民营房企还债压力更大

根据克而瑞监测的95家样本房企债券到期和回售情况来看,2021年前三季度每季度平均到期规模2151亿元,而四季度到期情况稍有放缓,到期规模1384亿元,同比减少27.5%;2022年上半年偿还压力依旧较大,一季度到期规模1815亿元,二季度到期1689亿元。


也就是说,2021年以来,对于相当一部分房企来说,主要精力就是放在如何筹集资金偿还到期债务上了。要知道,如果不能及时偿还到期债务,就会立即产生连锁反应,让企业陷入资金链断裂泥潭,在原本就已经非常危险的情况下,多了一根足以压垮企业的稻草。而这根稻草,就是企业的住房销售出现问题。

为什么说企业不能偿还到期债务,会让企业的住房销售出现问题呢?因为,购房者会担心企业无法按照合同交房,甚至担心企业无力将房建下去,而选择到其他房企手上买房。一旦购房者选择离开,等待企业的就是售房难度更大,资金回笼与筹集就会出现严重问题,导致企业资金链更加紧张,甚至断裂。下半年以来恒大出现的问题,就是如此。企业原本通过一定的促销手段,住房销售情况良好。按照企业的说法,有息债务也实现了此前提出的下降目标。可是,在企业出现不能偿还到期债务的消息后,住房销售一下子就出现了问题,售房回笼资金的效率也快速下降,导致企业资金更加紧张,偿债矛盾更加尖锐,资金链几乎断裂。

很显然,筹集足够的还债资金,是当前及今后一段时间房企最重要的一项工作,也是房企能否生存下去的关键。而民营房企,显然比其他所有制房企、尤其是国有房企面临的压力更大、困难更多、风险更集中。数据显示,四季度即将到期的信用债中,民企占比高达77.7%,而民企中TOP30占比则高达68.6%。也就是说,头部民企是偿债的重中之重,也是信用债会不会出现偿债风险的关键。如果头部房企能够稳定好资金链,不出现偿债风险,房地产市场的稳定就有保障。反之,头部房企出现问题了,房地产市场稳定就会出现问题。


那么,为什么民民营房企会成为偿债的主体,且面临偿债风险呢?原因是多方面的,但主要有这样几个方面。一是过度负债扩张,造成企业债务负担过重,筹集偿债资金的难度过大。特别是头部房企,在享受了负债扩张的快感之后,由于负债规模快速扩大,少则数千亿,多则两万亿,筹集偿债资金的难度可想而知。因此,普遍陷入了偿债泥潭,没有几家企业偿还到期债务是轻松的,也没有几家企业没有面临资金链断裂风险。相反,国企在这方面受到的约束相对较多,即便前几年也在负债扩张,但因为考核等因素,没有出现民企那样完全失控的现象,因而情况要好一些。

二是缺乏有效监督,很容易一人说了算。别看民企在机制上比国企更加灵活,适应市场的能力更强,也都建立了符合市场要求的董事会。但是,对绝大多数民企来说,创始人的话语权是“至高无上”的,“一人说了算”在多数民企是不成文的规矩,董事会也只是在实控人的指挥棒下决策。前恒大首席经济学家任泽平最近的回应,就从一个侧面说明了这个问题。因此,监督缺失,是民营房企债务失控最关键的因素,甚至会被实控人以个人利益绑架整个公司利益,如首富头衔、实控人行业地位、与其他实控人争话语权等,都会让企业陷入负债扩张的泥潭和陷阱。国营房企则会受到许多约束,不可能完全一人说了算。否则,要担责追责的。

三是出现风险无人相帮,只能自己硬杠。民营房企自主权很大,实控人一人说了算也是比比皆是。在市场火爆时,从地方政府到金融机构,个个围着企业转,给企业打气鼓劲,到企业调研考察,从而让企业感到无限荣耀,虚荣心不断爆发。但是,当企业出现风险后,所有的政策资源、资金等,就开始向国企倾斜,而不可能让民企享受。因此,一旦出现风险,民企就只能自己硬杠,而不像国有房企,资金链紧张后,地方政府会调度资金帮助解困,至少,可以维持资金链不断裂。只要资金链不断,房企的销售等就不会出现问题。


四是财务杠杆失控,融资成本过高。从近年来发生风险的民营房企情况看,融资成本过高,杠杆率失控,是民营房企陷入困境非常重要的方面。为了融资成功,相当一部分民企是不计成本的。特别在市场比较火的情况下,由于纷纷抢占资金资源,因此,融资成本就不放在眼里,而是只要能够筹集到资金,就是胜利。结果,融资成本越来越高,财务费用也越来越多。一旦市场出现变化,高融资成本就会成为企业极大的负担,让企业不堪承受。相反,国企这方面是有约束的,也是与经营者的薪酬挂钩的,必须要有所顾忌。搞不好,还会追究经营者的法律责任。

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