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全线“暴跌”!网友哭诉:二手房价大跳水,学区房也撑不住

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在过去的半年时间,已经实施二手房指导价的城市,指导价普遍比挂牌价打了8折,房价的水分被挤了一小部分出来,成交量和成交价统统遭到了重创。

南京目前指导价还未出,但预期已经被打趴下了,二手房很难,学区房更难,连锁反应已经开始发酵。

不得不承认,二手房指导价正成为楼市调控的常态化手段。今年以来,全国多地陆续设立二手房指导价机制。已建立二手房指导价机制的有14个城市,分别是:深圳、宁波、成都、三亚、西安、上海、绍兴、无锡、金华、东莞、衢州、温州、合肥、广州。


图源水印

可以看到,楼市调控狠招,包括但不限于一线城市,三线城市同样没能逃过。

从各地建立的机制看,主要瞄准房价涨幅较大的热点板块、热点小区,这些机制对当地二手房价格的降温作用明显。

中原地产研究中心统计数据显示,9月份一线城市二手房数据全线暴跌,整体数据已经是最近多年来的历史新低。

我们具体来看这些被二手房指导价影响的重点城市:

深圳:

今年2月,深圳打响了二手房限价的第一枪,全市3595个小区的二手房指导价逐一公布,基本都是现行交易价的“5-8折”腰斩,随后,深圳开启了“量价齐跌”模式。

8月份深圳二手住宅成交量仅2043套,同比下跌超80%,创下近10年新低;9月成交1765套, 12年来首次跌破2000套;国庆假期全深圳二手房只成交了4套。

广州:

9月初才刚刚发布二手房指导价的广州,效果立竿见影,9月二手成交不足1500套,环比8月下降33%,同比去年下降65%。

北京:二手房市场9月份成交量只有12575套,相比2020年的17259套下调27%,环比下调21%,创造连续18个月的市场最低点。

上海:9月上海二手房共成交11809套,比8月下降31.7%,比1月高峰期下降了73%,创了今年新低。而9月二手房整体价格同样呈下跌趋势,二手住宅均价64688万/㎡,环比下跌0.41%。


东莞:

前不久,东莞正式出台了二手房指导价,通知一出,二手房市场迎来巨大震荡。

据东莞二手房平台数据显示:二手房指导价出台后,不到一周时间,超7000套房源降价。


图源网络

尤其是一线城市,二手房指导价出台之后,二手房成交数据大跌,用“速冻”形容都不夸张。

不少出台二手房指导价城市的网友戏言,如今见面都互相调侃:你家房子打骨折了吗?

PART2

“指导价”三个字,时刻牵动着南京购房者的心,它犹如一把大刀悬在头顶,迟迟不肯落地。

现在已经有不少自觉的业主自我指导,降价房源层出不穷,这些降价房源主要以头部板块的热点小区以及名校学区房。

①、名校学区房。

在南京,老破小学区房一直都是南京市场的香饽饽,90年代建设老房子价格远超一批豪宅新盘。

新形势下,一批老破小业主一而再再而三的降价卖房,但依旧不好卖。


河西奥体的学区房也没能幸免,最近和府奥园挂出一套“降价”50万一室居,新城教育集团小学+初中,刷爆南京人朋友圈。

今年3月成交的一套同面积的一室居,成交单价达308万,折合单价近8万/㎡。相比较之下,这套房源确实降价了50万。

②、核心热门区域

在这批降价房源中,我也发现了不少热门小区的身影。

河西中仁恒江湾城一期一套143㎡的房源,降价72万卖房。


鼓楼滨江世茂滨江新城一套127㎡房源降价35万卖房,和小区挂牌价相差了近5000元/㎡。


河西南正荣润峯一套98㎡房源降价20万卖房。该小区3个月没有房源成交。


从政策层面来看,楼市反炒房政策不断,二手房指导价的出现,意味着楼市进入强监管时代,二手房价格短期内会被严格管控。从市场供需端来看,二手房指导价出台后,客户实际支付的首付比例将提高,对客户资金实力要求更高。通过筛选掉一部分客户,二手房市场需求将减少。从心理预期来看,二手房指导价还将增加购房客户的谈判筹码,这种情况下业主的心态自然将发生变化。随着市场博弈进一步加剧,部分业主将会选择降价出售。

PART3

至于有网友表示,南京不会跟风出台二手房指导价,笔者认为做此判断为时尚早。

首先,房价层面。

国家统计局发布《2021年9月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况》, 2021年9月份,南京新房价格环比上涨0.2%,同比上涨5%,二手房价格环比上涨0.1%、同比上涨6.1%。

这已经是南京房价自2020年10月开始,连续第12个月上涨!



可以看到,经受疫情+指导价风声的影响,南京的房价还是很稳,特别是二手房。过去的两个月时间里,我们总是能听到河西某小区降价xx万,鼓楼龙江某学区房降价xx万抛售,给人一种南京房价降了的错觉。然而数据是不会骗人的,南京房价确实还在涨,从热点区域表现看,市场面的房价预期整体仍处在较高水平,出于房价维稳需要,到底出不出台指导价真不好下结论。其次,心态层面。

在笔者看来,南京二手房指导价久不出台玩的就是心态。胆小的,降价抛售离场,胆大的不敢随便抬高房价,毕竟动静一大,南京真出台二手房指导价,那一切game over了。

所以南京目前的状态是,用这种呼之欲出、不断试探的状态,把市场和买房人的心思,拿捏得死死的。

最后,利益层面。

二手房指导价对买方、卖方、中介之间可以达到一个利益平衡:

1)房价虚高有水分的卖方,也可以不按指导价卖房,但是一旦买方需要承担更多首付就会面临不买房的情况,除非卖方把房价降到合理区间。

2)对于买方而言,在二手房市场也就有了更多话语权。

3)对于中介而言,就彻底告别了高息时代,不得不走薄利多销的路子。

这才是正常的、健康的、合理的房地产市场,插播一句,想要靠低价买入高价卖出从而一本万利的路数已经不太适用于如今的市场环境,从大方向看,未来热点区域房价长期看稳也将成为因城施策调控的导向目标。

本文来源于:孟祥远,部分图文来源网络,如有侵权,联系删除

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