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房价不涨,地铁21号线背锅?

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当行情不好时,什么事都会与房价扯上关系。

最近,小编在领导留言板上看到一个房价下跌的奇葩言论:因为21号线快线不快,间接造成了房价的下跌


这位广州市民的理由是,21号线快线站点设置过多,对比地铁开通前后增城广场周边房价,得出21号线间接造成房价下跌的结论。

相信,不少买了21号线沿线房子的人都会有同感:地铁开通了,为啥我买的房子反而跌了?


地铁,确实是不少人买房的重要参考因素,但地铁开通就意味着房价有所上涨吗?不一定。

目前广州地铁线网遍布全市,地铁几乎是所有项目的必备条件,在这种情况下,项目的优势不再是有没有地铁,而是离地铁有多近


图片来源:微信公共图库

距离地铁站越近,享有的地铁红利肯定会越显著。有研究指出与地铁站的距离每增加1%,则引起商品房价格下降0.08%,距离越远,房价越低

从地铁生命周期房价变化,可以看到地铁在每一个周期,其作用是一直在变化的。

地铁建设一般需要经过规划、动工建设、开通运营等几个阶段,而整个过程下来需要长达几年时间。


图片来源:世联东一研究院

在规划期到动工期,沿线房价相对变化缓慢,动工到通车这段时间,房价的变化是最快的。总体升幅可以达到60%-100%之间。

而通车到运营成熟这个阶段,升幅则有所下降,回落到10%-20%之间。


是的,通车运营成熟阶段,房价理应有10-20%的涨幅,但为何21号线没有呢?

其一,地铁线路开通前价值已经被透支

早在地铁规划出炉的那一刻,开发商就已经着手炒作地铁开通后所带来的利好,靠近地铁的项目标榜自己是“地铁盘”,哪怕实际上还未通车。


图片来源:微信公共图库

等到地铁建成时,利好已经被消耗的差不多了,对房价助推作用微弱

在这样的情况下,想要地铁开通房价暴涨,简直就是异想天开。

其二,一个板块能否上涨,地铁不是唯一影响的因素,它受规划、地段、学区、楼市行情等多方因素影响。

以增城广场为例,其房价下跌的原因其实很容易看出来。

首先,是增城区的大环境影响。在过去两三年,增城区一直是广州的降价中心

最明显的一点,2020年房价统计中,在一片涨势之中,却又两个区房价下跌,增城区就是其中之一,同比下跌2.73%


其次,增城广场周边缺乏规划。前几年,这里一直没有规划加持,导致当别人在快速发展的时候,增城广场周边一直停滞不前。

直到去年,才有荔湖新城规划发布,将聚焦康养娱乐、创新服务、智能制造三大产业,引进增城低碳总部园、广州前海人寿医院、碧桂园华南设计总部、广州市市政集团总部等项目。


虽然动作已经很快,但失去了几年发展的黄金时间,想要立竿见影影响房价是比较困难的。

这是增城广场房价下跌的两个明显因素,如果将房价下跌仅归咎于地铁21号线,显然有失偏颇。


值得一提的是,地铁沿线对于房价的影响也不能一概而论,前段时间刚开通的18号线地铁就是最明显的例子。

该线路既是高速地铁,又串联广州区域内多个重要板块,未来更延伸至中山、珠海、清远等城市。

但它的开通并没有给万顷沙的房价带来积极影响,反而在售一手住宅出现降价的情况。

这能扼杀18号线地铁的通勤作用吗?不能,约30分钟从南沙到天河,显然是拉近了南沙与市区的距离。

同理,21号线的开通更多应该聚焦在通勤作用,而并非房价涨跌上

简单来说,地铁开通对于房价只是一个托底的存在,维持下限。因为从市场上来看,没有地铁的地方,往往会比有地铁的地方降价更严重。

那么,购房者选地铁房有什么需要注意的呢?

其一,地铁盘标签。由于地铁线网不断覆盖,基本上所有在售项目都打上了地铁盘的标签。

因此,项目与地铁的距离十分重要,不少项目距离地铁站2-3公里都称自己是地铁盘,这些盘享受到的地铁价值十分有限。

其二,入手时机。一般而言,越早买入地铁盘越划算,能享受的地铁红利就越多,至少要捉住建设到通车这阶段的升值红利。

以21号线为例,虽然开通后表现不怎么样,但在建设周期里,增城广场房价从2016年9830元/㎡,上涨至2018年17090元/㎡。(数据来源:安居客)

把时间轴拉长来看,早入手的人享受到的涨幅还是不错的。

其三,综合考虑。除地铁因素外,购房者还需要考虑规划、教育、配套、产业等关键因素。

如果只有地铁配套,难以称得上是优质盘,更无法让增幅跑赢大市。

作为一种交通出行方式,地铁最主要的作用是通勤,把人口从市中心疏导到外围区,为更多人提供了自住的机会。

因此,购房者应该正确看待地铁的价值,不要被带偏。

© THE END

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