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全国风向急转!7省市响应住建部,央行“动真格”,楼市改革到来

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买房最核心的升值因素是什么?对此有人说是地段,在教育、医疗、交通枢纽等稀缺资源的影响下,即使是破旧小房子,照样能升华到学区房的地步,换一句话来说,地段的重要性基于城市经济的迭代。也有人说是人口,人口红利是实体经济快速崛起的本质因素,房地产行业已经不再是简单的投资行业,更多的是民生产业。

当看到这里时,相信大家内心都有自己的理解,客观来讲,从经济学角度来看,楼市最核心的助推因素就是市场投机预期。何为投机?如果要说更加直白一点的话,那就是搏运气。对于普通市场而言,一旦有人花大量资金买整栋楼时,这也意味着控制住供给端,主导商品价值的套路开始了。而对于限购限售加码的市场,能买到就等于高人一等,难买就相当于稀缺资源,反而刺激更多的人选择高位入场。



基于这个底层逻辑,请问大家是否似曾相识,这就是5年前的贯穿整个楼市的模式。从总量上来看,我国虽说城镇化进程接近60%,但600多个城市也才仅有4个一线城市,说白了超过一半的城市都在拖后腿。当然央行一份数据早已佐证这个道理,那就是城镇居民住房拥有率96%、户均套数1.5、户均资产300万左右。

仅从这赤裸裸的数据来看,也许这就是市场的幸存者偏差吧,2021上半年全国平均房价接近10300元平方米,而一线城市月工资就仅才9980元,反观不少三四线城市房价仅有4千左右。有时候我们时常会用一线城市的水平来衡量三四线城市的房价,觉得自己可以负担得起,但现实真的是这样吗?



答案显然是否定的,买房是为了居住,所以本地城市房价是否高位运行,本质就是本地消费和房价之间的差距。事实上按照这个来衡量现阶段市场,全国房价收入比均值9.3或许更加有意义。

介于今年特殊的行情,从监管部门的强势表态、再到开发商的求生存,最后到购房者的持币观望,这一次全国风向急转。至于如何理解这一句话?其实现阶段市场两极分化的格局给予了大家很大的想象空间。从9月份成交数据来看,北上广深城市同比大幅度下降,上海跌幅超40%,在这苍白的数据背后,一切都是二手房参考指导价的功劳,看走向并没有宽松的迹象。反观岳阳、哈尔滨等三线城市,为了保证市场稳定,陆续发布通知限制实际成交价的底线。



仅从这一点来看,就说明过去房价普涨普跌的格局正是成为过去式,迎来因城施策全面实施的局面。也许是为了保证购房者的合法权益,7省市响应住建部,央行“动真格”。据不完全统计,江西、云南、广东、河北省、安徽省、福建省、海南省7个城市陆续发文整治房地产市场秩序,一方面是针对开发商、物业、中介的违规行为全面打击,另一方面争取用3年时间实现市场明显好转。与此同时央行金融杠杆收紧,各大银行陆续风控升级,排查开发商债务及融资情况,其中有的银行已经明确点名部分开发商,也就是说开发商想从银行中拿钱,这无疑是异想天开。



客观来讲,越来越多的城市和监管部门定位逐渐清晰,对于前者而言,市场火热就是严打打击,相反过度低迷,适当刺激也是合情合理,毕竟已经买房和还没有买房的人权益都十分重要。而对于后者,住建部负责人奔赴各地,银保监会在会议上明确表态,这相比以往暗示是如此的清晰明了。从这一系列动向来看,楼市改革真的要来了,再过2年内人口负增长拐点将大概率来临,其实留给楼市拨正方向的时间并不多,也许房价没有实质性变化,但炒房风气必须去除。



总的来说,现阶段楼市到底如何,其实大家从自己的所见所闻都能了解,也许政策是虚幻的,但市场成交量却是实实在在的。对于购房者而言,当下买房需三思而后行,建议将眼光放在未来3年时间里,房子如期交付、质量合格,物业能力达标,这些都在预期之内就足矣。

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