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福州肖先生买了海景房,却被禁止做这事儿......

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近日,家住在福州长乐大东湖悦海湾三期的肖先生向FM全媒体《维权超给力》反映,他想把自家阳台用铝合金窗封包起来,但遭到小区物业的反对。肖先生怒了:“物业凭什么阻拦?”


大东湖悦海湾小区外景

大东湖悦海湾三期位于福州市长乐区文武砂镇。2018年初,肖先生与该小区开发公司——福建新东湖投资有限公司签订购房合同,买下该套120.01平方米,总价约207万元的房产。2020年底,该楼盘交房,办理完手续后,物业工作人员明确告知肖先生,禁止封包阳台,他一下傻眼了。

肖先生

“收房后我就准备装修了,设想把阳台用铝合金窗封包起来,但物业不同意。


客厅阳台

据了解,该小区地处海边,最近处与大海直线距离约3公里。肖先生表示,海边风大,遇到雨天,海风挟裹着雨水容易飘进阳台,如果阳台不封包,会导致进水,淋坏阳台上摆放的物品。


餐厅阳台

从肖先生提供的平面图看出,该套房设有两个阳台,厨房边的阳台约5平方米,靠海边的阳台约9平方米。肖先生认为,既然当初销售没有明确提及禁止封包阳台,那业主就有权封包。

肖先生

“当时在售楼部看房,包括后来签购房合同过程中,销售都没有说不能封包阳台。”


套房平面图

业主能否自行封包阳台?10月20日,FM全媒体《维权超给力》对接该小区物业——福建伯恩物业集团有限公司。物业主管赵先生表示,交房时,物业给业主材料里白纸黑字写明“阳台不能封包”,业主也在材料上签字确认。不仅如此,业主装修前需向物业报备,并签订装修管理协议,协议里也明文规定:禁止封包阳台。

物业赵先生

“要是各家各户自行封包阳台,外立面美观度就被破坏了。禁止封包是为了保护小区外立面整齐划一,也为了避免阳台承重梁超负荷承载。”


物业与赵先生签订的协议

对此,肖先生表示,收房时,按物业引导,确实签过一份文件,但时间比较紧张,并没有仔细查看文件条款,记不清里面是否有“禁止封包阳台”的规定。

但到底哪个部门、哪个法规“禁止封包阳台”?面对记者追问,赵先生始终没有正面回应。随后,赵先生表示,如果小区过半业主同意封包阳台,物业将遵循大多数业主的意见,再次协商“能否封包阳台”事宜。


肖先生与开发商签订《购房合同》

根据肖先生与地产商签订的《购房合同》:阳台不得随意封闭,不得集中或超负荷堆放物品。不过,在肖先生提供的他与物业工作人员的一段聊天截图显示,物业告知“前期都在卖房,对外观要求比较严格。”肖先生认为,物业之所以不同意业主封包阳台,与该小区还有一些商品房待出售有关。

肖先生

“地产商为了尽快将小区商品房卖掉,还要卖出好价钱,就禁止业主封包阳台,美其名曰,为了小区整体美观。”

截至目前,该小区未发现有封包阳台情况,但有意封包阳台的业主已经成立一个微信群。目前,群里有业主75名。肖先生建议,若为了美观考虑,物业可以设计一个统一的封包阳台样式,业主照做。


大东湖悦海湾小区内貌

10月5日,有小区业主在福州市12345便民(惠企)服务平台向监管部门投诉此事。10月21日,长乐区文武砂街道办事处回复称,居民可以根据业主临时管理规约,由三分之二以上业主提交申请,待城建规划部门审批通过后,可以封包阳台。


不过,《维权超给力》特约律师、福建瀛榕律师事务所林善志律师介绍,《民法典》第二百七十二条规定,业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全,不得损害其他业主的合法权益。据此规定,业主有权对阳台有条件封包,但不得违反城市市容和环境卫生管理条例等。

林善志律师

“封包不应损害他人利益或者公共利益,不侵害他人的相邻权等,需符合城市规划部门及市容环境部门允许。同时,物业有权予以监督和管理。”

有法律业内人士指出,物权高于“整体美观”。建筑物和小区外部美观、整体风貌的保护也属法理和通常意义上的正当利益,理应得到维护。这与将阳台封闭之间存在一定的利益冲突。然而利益衡量之下,业主因“物权”而享有的居住利益比建筑物和小区整体美观这样的表层利益等次更高,也更为重大,应得到优先保护。“双方签署的《装修协议》以格式条款禁止封闭阳台,排除了业主的主要权利,根据《合同法》规定,应属无效。”

此事后续进展,FM全媒体《维权超给力》将持续关注。

记者:叶军民

监制:超艺本文为福建FM全媒体原创稿件未经授权,不得转载、摘编

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