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已有50城开始“营救”楼市,房价或反弹?关键时刻,党媒一锤定音

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谁也料想不到,房住不炒重压了三年多之久都没把楼市“按倒”,但一场突如其来的“风波”倒是不费吹灰之力把房地产彻底“击垮”了。

风波之下,没有人是一座孤岛,各行各业都受其影响,当然有正面的也有负面的。至于哪个行业“受灾”最严重,曹德旺不久前说得很清楚:房地产行业受疫情影响巨大,因为第一个季度本来是房地产销售的旺季,但现在没人买房,开发商基本是0收入。与此同时,房企资金流问题一直突出,没有收入还要还银行的贷款和发放人员工资等开支,相信会有不少房地产企业倒下。


曹德旺看问题一直很精准,作为在国际上知名的顶尖企业家,谁也否认不了他在商业上的远见卓识。正如曹德旺所预言的,最近一段时间房地产市场确实正在上演一幕幕破产倒闭景象——人民法院公告网显示,2020年初至今不到60天内,全国已有超过百家房企宣告破产,高峰时甚至平均每天有2~3家房企被清算。其中,不少房企都是二三线城市里的中小型开发企业。按照这个速度计算,预计今年全年开发商破产数量会超过600家,这将创下20年来的最高纪录。

开发商的压力真的那么大吗?确实如此,开发商担心的一幕幕正在上演:


其一,售楼处暂停经营,线下无人看房,线上卖房更是收效甚微:有机构调查数据显示,2月至今,36个主要城市整体销量同比增速较1月明显下降,部分城市虽有复工但房地产销售基本停滞,三四线城市相对更差。这意味着开发商要迎来几个月的“回款艰难”时期了。业内人士更直言,预计二三月份房企经营性现金流将减少60%左右;

其二,很不巧,今年恰恰还是房企偿债高峰年份:根据平安证券的测算,2020年,房企的海外发债、境内发债、房地产信托的到期规模合计达到了1.5万亿。而很多人可能更不知道的是,整个房地产开发行业的有息负债就高达6万亿以上,即便按照最低的利息算,每年的利息也超过了3000亿,每天利息支出就高达8-9亿。一季度是房地产销售旺季,占房企全年销售额30%以上,目前的形势依然不容乐观,即一季度大多数房企卖房都要“吃瘪”。直白点说就是,现在很多企业连前期融资的利息恐怕都快要还不上了。

其三,开发商回款难、债务高都没关系,如果融资给力这些问题也皆能迎刃而解。但是事实却并非如此,当前房地产企业的金融环境并没有改善,数据显示目前房企的融资道路依然不畅通:春节后,开发商的融资骤降高达86%。这是一个非常重磅的信号,何以这么说?房地产是典型的资金密集型行业,现金流就是开发商的命脉,现在回款指望不上,如果融资再不给力,那么很多资金周转不灵的开发商很可能面临“猝死”。


此外,有业内人士介绍,今年一季度因土地交易中止而导致的房地产开发投资可能下降29.12%,因新开工中止而导致的房地产开发投资可能下降3.64%,同时工期延长或导致在建项目投资下降4.77%,合计下降37.53%。

一夜之间,各路专家、智库、协会、学者、经济学家等呼吁“营救”楼市的声音接连不断。有自称是省房地产协会的单位,还搞了一次“公车上书”;北师大董教授更是连夜发长文直抒胸臆:没有房地产业保不住当前。


最终毫无悬念地,我们看到了,各地针对房地产行业的一系列“营救”措施,正在不断出台——2月以来,湖北、河北、天津、重庆、浙江、上海、西安、福州、衡阳、驻马店等省市出台了房地产支持政策。一句话,各家都把“松绑”调控演绎到了极致:有的是降低开发商拿地保证金比例,让开发商有拿地资格;有的是发放补贴+免减契税,直接刺激购房人;还有的是以引进人才名义刺激买房需求,比如青岛,在校大学生可以8折买房。

累计看,不到一个月全国已经有超过50城市在政策上为楼市“开绿灯”。其中主要以救企业,减少企业资金压力、延缓公积金月供为主。


地产开发商自己也在积极开展自救:打折促销,疯狂降价抢收!某房企的“全国613盘75折促销”相信已经是无人不知无人不晓了,而其引发的跟风抄袭风潮更是一直在进行中。最近我们了解到,有房企喊出了“85折卖房”的口号。

但也有人揭露称,目前虽然个案优惠确实存在,但是真正的房地产市场降价,根本没有出现。很多人就此担心,当下“营救”楼市的行动已经悄然开始,这会不会导致楼市短期快速“复活”,直接导致房价反弹呢?

在此,我可以明确告诉大家,这绝对不可能。楼市“复活”在几个月后肯定会发生,因为“风波”总会控制住,拨云见月时便是楼市回归常态时,但是这不代表房地产市场的稳定趋势会就此改变,房价会迎来反弹。


关键时刻,国家通过御用媒体多次一锤定音:始终坚持房住不炒定位;坚决不搞“大水漫灌”刺激;房地产金融政策不会改变。

2月14日,经济日报发表题为《“稳楼市”不等于放松调控》的主题文章以正视听:当前房地产调控刚刚取得成效,“房住不炒”的定位不可能放松,近期多城政策的出台意在缓解房地产企业资金周转压力,支持当地房地产市场以及经济健康稳定发展。

2月19日,经济日报发表评论文章指出:对房企的帮扶措施确实有助于企业克服暂时的困难,但绝不能与中央早已明确的“房住不炒”定位相违背。否则,会搅乱房地产市场秩序,不利于经济的长远发展和良性循环。

同日,央行发布2019年第四季度《中国货币政策执行报告》,再度提及“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,按照因城施策的基本原则,加快建立房地产金融长效管理机制”。

2月25日,银保监会新闻发言人表示,目前房地产金融政策没有调整和改变,依旧是“一城一策”。

2月27日,中国经济时报以标题为《不能以“大水漫灌”的方式刺激经济》的犀利态度指出,坚决不能把解困突围的希望寄托在房地产这管“兴奋剂”上,坚决不能将房地产作为短期刺激经济的手段。


我不止一次强调过,任何时候调控的最终目的都是“稳定楼市大局”,以此达到维护经济大局稳定,而非很多人潜意识里认为的“国家费时费力调控就是为了降房价,就是为了帮无数穷刚需都买得起房”。所以,不管是50城为楼市“开绿灯”,还是100城“开绿灯”,都改变不了房住不炒稳楼市的主旨。

尤其是当前这种局面,很多城市更多地是通过调整政策来帮助地产企业渡过难关——主要内容包括稳定复工、减租、放宽预售、土地出让金延期分期、税费缴纳延期等,多为“定向宽松”措施。而对真正影响房价、影响市场走势的限购、限贷、限售等方面的调控措施他们是一个都没敢动。

还是那句话,不管大家承不承认,房地产都是经济的压舱石,这意味着房地产如果“翻车”,经济不可能独善其身。从这个层面看,当前各地施行的“救房地产”的策略是正确的。但凡事都有个度,尤其是在房住不炒有初期成效的当下,我们还应该做到同时防范楼市触底“反弹”。从目前官方释放的信号来看,毫无疑问,我们现在确实是这么做的。

在此我奉劝各位,在家里“赋闲”就好好呆着,不要胡思乱想,自己吓唬自己,更不要被别有用心的人利用。今年的房地产市场该如何发展,去年底时就已经定调了,不会因为任何事而改变,楼市大局的稳定,仍然是全国经济工作的重中之重。这决定了房价不可能大起大落。

此外,作为购房者,现在不仅没有不利,相反买房还有几大实惠:利率降了,个别城市首付比例也降了,开发商也在打折促销以价换量,资金周转不灵的投资客降价卖房的欲望更强。这些都说明,2020年的楼市已经蜕变成为真正意义上的“买方市场”了,买房换房我们其实都有十足的优势。

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