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杭州院子,还要等多久?

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“泰禾在拿地前,会研究这个城市库存等多项指标,

因此我们没有去杭州,

现在看来,显然我们的判断是对的。”

2014年初,泰禾3个月内猛砸140亿,在多个城市拿地,而在黄其森接受记者采访的4月份,杭州楼市正面临着10万套库存的空前压力。

15个月后,泰禾击退滨江、融创、金地、新城、万科、富力、旭辉、大华、合景泰富、阳光城等一众大鳄,拿下未来科技城85号地块,楼面价1.25万元/平方米,溢价率高达70%。

在这之前,杭州已许久未现70%的溢价率了。

2015年,泰禾总共拿了6宗地,5宗在北上深,1宗在杭州。

以超高溢价,泰禾高调入驻杭州。

如你所知,这块地上的项目,就是泰禾杭州院子。

从不看好杭州,到不计成本拿地,这中间发生了什么?

15个月的时间里,泰禾是对杭州有了新的认识?还是对自己的发展方式有了新的研究?

01

闽系地产商的“激进”是出了名的,他们在本地完成原始积累后,就将总部迁往上海,布局全国。

1996年,黄其森从银行辞职,创建泰禾。2002年,泰禾在北京高价拿地,连大炮都说:“疯了”。

在没有限价的年代,泰禾凭借着“运河岸上的院子”一炮而红,就此确立“院子”这一高端品牌。


运河岸上的院子效果图

2010年,泰禾集团借壳上市。当年,万科以1026亿销售额成为国内首家千亿房企。

从这一年开始,房地产江湖一个神奇物种——排行榜——开始疯狂生长。

很多机构发现,房企非常看重排名。于是,销售榜、土储榜、实力榜、品牌榜、慈善榜等各种排行榜层出不穷。

榜单,就像硬币的两面,让房企论榜排辈,更容易获得资本的青睐,同时也给房企带上了焦虑的紧箍咒。

2014年,泰禾挺进50强,第二年,再接再厉30强,销售额突破300亿。

对爱拼才会赢的闽系地产商来说,这仅是开始,登顶榜单才是心之所向。

从2010年到2015年,泰禾只在一线城市拿地,而激进的拿地风格,让泰禾有了“地王收割机”的称号。

02

2016年开始,泰禾的拿地方式出现了重大变化——从招拍挂转为并购,泰禾走上更加激进的扩张之路。

2017年,泰禾新增的36个项目中,就有26个项目通过并购取得。

并购的好处是,节省时间、加快周转速度,分期付款等降低土地成本,加速土地储备扩张。

泰禾依靠并购疯狂拿地,2016年新增土储面积204万㎡,到了2017年,达到了792.8万㎡,可谓爆发式扩张。

拿地需要钱,泰禾大力融资,市场上能走得通的融资路子,泰禾几乎全走了一遍。

终于,泰禾在2017年底,成了负债率最高的上市房企。


2017年度A股千亿资产房企净负债率

财报显示,泰禾2015年末融资余额446亿元,2018年末是1375亿元,三年3倍。2018年末非银融资占比61%,非银融资成本高达9.17%。

骰子已经掷出。

2016年,杭州楼市走出5年低迷期,搭乘降首付、降利率、城中村征迁、G20峰会的东风,成交量走出历史新高。

一二线城市房地产市场,量价齐涨。

表面上看起来,一切都很好,但火热的表面背后,楼市乱象纷飞,金融风险逐渐累积。

当年7月,央行公布的经济数据显示,在4636亿新增人民币贷款中,房屋贷款达4575亿。

终于,在年底经济工作会议上,决策层提出了坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”的定位。

后来的事,大家都知道了,调控不断加码,从未放松过。

房住不炒,成为主基调,从2016年底到今天,彻底打破了三年周期的固有印象。

03

有位业内大咖说,过去20多年,这个行业胆小鬼赚不了钱。

负债高不是最可怕的事,只要风还没停!

很不幸,风停了,泰禾站在了中国地价历史高点。

最先感受到寒意的万达,选择了断腕求生。

到了年底,天津金尊府工地失火,造成严重事故。

如今看来,这个花费8个多亿收购的项目,成了泰禾高速狂奔的拐点。

而彼时的泰禾,却喊出了明年销售额2000亿的宏大目标。

2018年,“活下去”这三个字,当时看起来颇有调侃的语气,如今看看一地鸡毛的恒大,算得上一语成谶了。

节奏慢一步,市场已千年。

泰禾杭州院子,从开工那一刻,就赶上了房住不炒的调控节奏。


杭州泰禾院子效果图

史上最强调控之下,摊子铺的有点大的泰禾,陷入去化困境。

银行出身的黄其森曾表示:“不懂金融,就不懂房地产。”

调控收紧,银根锁紧,没有难倒融资渠道多样化的泰禾。

尽管还能筹到资金,但资成本却高了,本应该懂得规避风险的泰禾,却对风险视而不见。

随着调控的持续,一方面债务压顶,一方面去化困难。

2019年初泰禾就已出现“资金链断裂”的传闻。

面对数百亿元债务,一向追求品质、捂盘惜售的泰禾,终于想到了高周转:“高周转就是利润,就是竞争力”。

遗憾的是,这时候就连周转的资金都快没了。

04

杭州院子开盘时,一套院子总价千万起步,去看样板房还得验资百万。

这个项目本该在2018年12月到2019年6月交付,

但2018年底,是泰禾最难过的时候,现金余额仅116亿元,但一年内到期的债务规模高达574亿元。

前两年为了冲规模,大肆举债,现在到了还钱的时候。

2019年至2021年,泰禾迎来集中偿付高峰,规模超千亿元。

所以,如你所知,杭州院子的交付时间一拖再拖。

债务高企,泰禾开始展开自救,2019年初,「1号抢收计划 」启动,高端项目大幅降价销售。

随后,豪宅项目遭到业主维权,维权原因毫无意外——减配。

之前泰禾品质有目共睹,口碑很好,但自2018年开始,为了应对债务压力,泰禾押上了口碑和品质,抢收计划却因维权半途而废。


世茂泰禾中央广场效果图

这时候,泰禾不得不开启了卖卖卖模式。

蒋村的泰禾中央广场,很快改名为世茂泰禾中央广场。

3月到9月,泰禾向世茂出售了11个项目的股权,以回笼资金。

6月的媒体见面会上,黄其森表示:目前泰禾货值6000亿,负债只有1000亿,卖几个项目就能平衡。

但很可惜,你买地时,地是宝,你卖地时,地是草。

据业内有心人估算,这11个项目,也就卖了4、50亿元。

05

2019年4月,杭州院子的业主发现,本该在2018年底完成竣工备案的杭州院子,并未完成竣工备案,而此时开始爆出泰禾项目疑似烂尾的消息。

杭州院子的业主,第一时间行动起来,开始想办法拯救自己的房子。

他们成立了维权群,开始跟各方交涉,以期推动项目完工。

10月,杭州院子业主集中向信访部门反映情况,最后在信访部门和住建部门的安排下,泰禾华东区域总经理到场对接业主,并签署了承诺函:房屋成品2020年2月底前交付。


业主与泰禾房屋买卖合同纠纷一审民事判决书截图

第二年5月,杭州院子完成竣工备案。但直到现在,项目很多工程项还没完工,并未具备入住条件。

在维权过程中,业主通过司法途径查封了泰禾院子11套未出售房产(其中7套已做评估,价值共2.44亿元)。

只要有资金,项目就能继续施工,但此时,业主们却出现了分歧。

一部分业主,主张向法院申请项目公司破产,清算后的资产可以用来盖房子。

但部分业主不同意:房子马上就完工,为什么要破产,破产清算说不定还得再等三五年。

还有部分业主,实在熬不住了,无论是自住还是投资,都已经等的太久,他们承诺解除违约金诉讼的司法查封,只想顺利拿到产证。

更有部分业主声称要出钱自救,每户出点钱,找施工队完成剩余工程。

焦头烂额的业主期待着项目早日完工,同样焦头烂额的泰禾,开始了再一次自救。

06

在2019年底,黄其森亲自挂帅梳理泰禾的优质项目,计划2020年打一个翻身仗。

可惜人算不如天算,2020年一开局,突如其来的疫情黑天鹅,再次给了泰禾沉重一击。

2020年第一季度,房企售楼处全部关闭,销量跌到冰点。

运去金如铁,非战之罪。


疫情是“黑天鹅”,金融风险是“灰犀牛”?(来源拍信)

7月底,泰禾官宣引入战投,万科计划用24.3亿元,收购泰禾集团19.9%的股份。

20多亿,对双方来说都只是个零头,万科占据了绝对主动权。泰禾需要满足几项严格的条件,但此时的泰禾需要万科的背书。

2021年2月,万科回应投资者提问时表示,此次股权投资交易能否最终达成仍取决于相关先决条件能否满足,当前仍存在不确定性。

到了3月,传闻中的泰禾与万科成立资产管理公司一事,有了新进展。该资产管理公司将由万科主导,但并不隶属于万科,是独立公司。

预计该资产管理公司将对部分泰禾项目进行托管,盘活项目。

所以,杭州院子的业主,还是期待这家新公司一切顺利吧。

07

今年3月底,泰禾收购的项目大城小院,首批房源终于交付!

交付的是公寓部分,领证时间在2016年,也就是说,业主最长等了5年!

而余下的高层和洋房,当时计划在6月底交付,但如今又一次延期。一位业主表示,本来说交付时间是今年年底,但最新消息又延迟到了明年九月份。

这次交付是泰禾今年的首次交付,泰禾集团公众号发文:

“一切都在慢慢变好!”

@下沙世茂广场 @水岸莲华 @万禹国际



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