北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。
一、
Q:
我们是新婚夫妻，老人在丰台卢沟桥有一套三居一套两居，现在我俩想买一套房子自己住。预算550万左右，希望生活方便，学区不是特别差（比卢沟桥强点儿就行）。最近看了常营柏林爱乐的一套全南向塔楼559万，还有路北万象天地一套2层临街送20平米阳光房的（底商上面）。请问这两套房怎么样？能否跑赢大盘为以后置换留有可能性～还有北京房价年底会涨是真的么？
A：
1、这两套房，中等吧，自住为主，肯定赢不了大盘。
2、柏林爱乐的是二期的吧，其他的都是板楼。既然是价值投资，那只有更宜居的才会保值更好。塔楼从18年前，也就是2003年就过时了，现在都几乎没人盖了，除非是没辙。所以如果能买板楼就尽量，塔楼就算是朝南也算不上多好，得房率也相对低。
二层临街算硬伤，而且是两个硬伤，一个低楼层，一个临街。将来置换的时候挂牌期肯定长，就算低价也未必能很快卖出去，有可能错过时机。阳光房没有赠送一说，所有附属品的价值都体现在房价里了，买车送个备胎而已。这阳光房肯定是违建，有被拆除的可能，从现在的执行力度来看，早晚的事儿。
3、年底房价是否上涨我不知道，没人敢预测，看政策了。如果放宽贷款，那有可能，但这谁也不敢预测，年底银行额度不足，大概率还是这么横着。
4、总之吧，常营的板块挺好，学校也还不错，但最好选择板楼户型好没硬伤的。价值投资不是价格投资，感觉占到便宜的房子弄不好倒会吃亏。
仅供参考。
二、
Q:
我家宝宝目前刚刚出生，考虑购入一套面积150左右，位置在东西海，受未来政策影响变动影响较小的学区房，预算在1500万上下，稍微超出一点也可以承受。这么早购买学区房主要是考虑未来政策如有变化，宝宝落户和上学会有困难。请问章哥有什么建议？
A：
1、受政策影响小，1500万150平的。那只能是东西城的南城，或者海淀的北五环外，以及田村附近，学院路等学区溢价低的学区也差不多。相对都受政策影响小，或许还有利好呢。
不过这最好还是先考虑好哪个行政区吧，东西城和海淀的教育模式从现在看还是差距很大的，没有哪儿更好，只是看自己适合哪里。
2、常规建议是在北五环外，清河安宁庄西二旗一带，没什么学区溢价，房子是升值情况也好。可挑选余地大，先看看吧。
要买在这里就跟政策的影响不大，本身学区质量中等，只有可能因为均衡而提升，不可能下降。之前除了上地学区，其他的都没受过什么影响。
3、这我不好建议，只能是家长来定。或者看看西城的陶白学区，直升校多，相对更稳妥，等你们孩子上学时肯定是错过高峰期了，政策或许更友好。其他的广外和东城永外都是待提升的学区，以占学籍的意义更大，房子相对价格低，能买到居住性价比更高的。
这还是先大概看看了解一下吧，不好有什么建议。
仅供参考。
三、
Q:
男方有一套大的房子，我自己要进行置换。目的是自住+投资，是买凯德锦绣好呢，还是买新房更好呢？新房考虑的是龙越和玺。凯德看的是大概900多万的两居，龙越看的是123平的四居。
A：
1、常规选项当然是凯德锦绣了，房龄新品质高，二手房也相对稳妥的多。
2、龙樾合玺说不太好，地段是离望京不算远，4公里吧，骑车都能到。如果能形成规模，那或许跟来广营似的会借到势。但这里没地铁，配套也实在不全，不好说什么时候发展起来。房产投资最主要的就是地段，所以从现在来说还是自住为主，其他的期望值别太高，看规划的执行了。
另外就是产品，8.8万的售价不算多高，可楼面价就是6.5，等于才留了2.3万的建安空间。也不能说太少，但开发商挺难获利的。除非是降低成本，那品质可就不太好说了，虽然名字是高端系列，也未必真的愿意赔本赚吆喝，毕竟这不是真正的纯商品房。
一共才8.5万的总建面，其中商品房5万多，套内7090的限制，几百户的规模呗。但还有配建的公租房占了小3万，全算上不到1000户吧。对将来的物业要求不算低，品质维系也有点儿难度。
3、如果注重稳妥的保值再看凯德锦绣，大概率还是略赢大盘。这里2010年的盘，算不上低开，但确实是小步快跑的高走，从略高于大盘到现在超出20%了吧。我也没细算，反正成绩很不错。就是已经涨的高点儿了，说明看好的人多。
4、这看自己吧，如果注重居住体验那就买龙樾合玺，新房怎么的都比二手房强。只是这地段和产品说不太好，问问别人吧，那些专门做新房的更懂行。我没去过，只是凭经验感觉难度大。北京这几年的限价房都不是太好保证品质，保值好的基本都是没配建的豪宅。
仅供参考。
四、
Q:
海淀出台29个小区指导挂牌价后，近日82号院一套新上房源直接比同户型之前成交价挂低100万左右，一套挂牌十个多月的，调整挂牌价，下降60多万。如果按这两个挂牌价，我买的三居室降了60—90万。目前还没走完流程，只付了定金，确实后悔高点入市了，是争取谈和平解约，还是咬牙继续往下走啊？盼章哥赐教
A：
1、低100万，总价多少钱就能低100万啊？这也太多了点儿吧。挂牌十多个月的调整挂牌价，这套房有硬伤吧，要不不至于这么长时间卖不出去。
2、一般来说，不建议毁约，损失了定金未必划算。任何人都不可能买在最低点，更谁也不敢承诺买完了肯定涨，那样都没人卖房了。
任何一次行情中，上下波动几次都是正常的。股市中这种情况更是常见，那能怎么办？下跌了就毁约，那如果刚毁完房价又上涨了怎么办？再找业主上来继续完成手续吗？那业主还或许不干了呢。
3、房子是长线投资，真要按短期行情来买房那天天有砸售楼处的。而当年砸售楼处退了房的，到现在很难说有不后悔的。一旦退了房，就更增加了成本，谁都想着至少得把这违约金给赚回来。可大部分人都是赚不回来的，会陷入降了还等着降，涨了不甘心，越涨越等着降的怪圈儿里，最终干脆不买了。
4、总之，具体的行情我不知道，不好建议。如果判断北京会继续降，超过你的违约成本。而且能在上涨之前再买回来，那就毁约。不能的话就正常走手续。买房的关键是买到，其次才是在最合适的时间以最低的价格买到。我家房子没一套买在最低点的，现在真要毁约的话原业主能乐死。
仅供参考。
五、
Q:
家里东南三环内有套120平3居，和父母同住，但是目前朝向不太好，所以想用安贞里50平2居置换下次新阳光房，我和父母两边住着。初步看上了京贸国际城全南2居90平出头(三居的客厅朝北就不考虑了)小区环境不错，临河而居，周边医院配套可以。
但是也有些缺点: 今后离地铁步行最近也要将近20分钟，离市内上班交通不太便利，运河一带饮水质量据说不太好(运河湾水质之前有过黑色), 高35层楼密度是不是太大了，居住舒适环境如何? 另外，不知道是否京贸价格有些虚高，未来涨幅如何?
第二个是K2玉兰湾，户型可选120平的全南三居(130多平的800多万的南北通透3居，感觉为了南北通透买那么大意义不大, 毕竟市内有个大房子了) 有个硬伤就是飞机航道噪音其他都还好，不知道您怎么看未来自住为主，兼顾投资，周边配套生活交通看起来都还可以。
第三个是旧宫朗润园或紫郡府，看上的是它南北通透的100出头的3居，格局和户型朝向，物业都不错，交通临地铁，没有航道影响。但是医院不好，另外旧宫好像周边环境不太好，看到别人说当地就是城乡结合的感觉，这些新小区的马路对面的区域好像农村，老破小素质低的居民很多，比如还会在大街上办丧事怕影响生活质量和未来潜力，也不确定旧宫未来会改造成什么样。希望有机会听听章哥的综合判断。
A：
1、京贸国际城，水质我不知道，应该没问题，靠着副中心要出这问题就太丢人了，不至于。
社区密度不大，一共也就不到1000户，不算密集。就是35层的层数多了点儿，一般都是33层，这多出两层就影响了层高，其他没什么。
居住环境不清楚了，好久没过去了，这问当地中介吧，他们更熟悉业务。
2、K2玉蘭湾，房龄更新。这能买在运河板块就更好呗，地段占优。
3、旧宫没什么不好，旧改板块里算做的很不错的。又靠着亦庄，得到的支撑很大。这看看价格就知道，五环都快跟南三环差不多了。
4、其他的我也说不出什么，没有十全十美的房子，都各有优缺点。要是我的话如果有孩子上学的需求，那就买京贸国际城的，如果没有，那就买旧宫的。运河板块的学校好，所以有溢价，而旧宫没有，相对居住的性价比更高。
其他的不好建议，太细致了，只能自己判断。
仅供参考。
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