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万达商管赴港上市:管理380个万达广场,今年上半年溢利6亿元

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10月21日晚间,珠海万达商业管理集团股份有限公司(下称万达商管)向港交所递交招股书,中信证券、摩根大通、瑞信担任联席保荐人。

万达商管的前身是万达商业,后者于2016年从港股退市。截至今年6月末,万达商管在管万达广场有380个,其中274个的业主是其母公司大连万达商业管理集团股份有限公司(下称大连万达商业)。

今年上半年,万达商管收入、溢利分别为106.36亿元(人民币,下同)、6.56亿元,其员工成本、分包成本合计占总收入的比重超30%,人力成本高企。

此次IPO前,万达商管还与腾讯、蚂蚁、碧桂园等投资者签订了对赌协议,其中保证2023年扣除非经常性损益的经审计净利润不低于94.6亿元。

01营收主要来源于母公司,有162个储备项目

万达商管为大连万达商业或独立第三方拥有的万达广场提供商业运营服务。独立第三方主要包括业主、地方国有企业及金融机构等,与万达商管根据项目净收益分成。

截至2018年末、2019年末、2020年末,万达商管在管万达广场分别有280个、323个、368个,其中分别有238个、252个、270个由大连万达商业拥有。

根据弗若斯特沙利文资料,截至2020年末,按在管建筑面积算,万达商管在全球以及中国的商业服务运营商中皆排名第一。截至今年6月末,万达商管在管建筑面积为5420万平方米。


▲ 截至今年6月末,万达商管主要运营商数据

万达商管的大部分收入由大连万达商业拥有的项目产生,2019年、2020年、今年上半年,有关收入分别占同期商业运营服务收入的71.7%、67.9%及67.4%。

2018年、2019年、2020年,万达商管分别实现收入110.23亿元、134.37亿元、171.96亿元。今年上半年,其收入为106.36亿元,同比增长42.71%,主要源于业务扩张。

万达商管主要有两种运营模式:租赁运营模式、委托管理模式。两者管理范围大体一致,所不同的是,租赁运营模式需要从业主处租赁物业,并将商业空间出租给商户、收取租金。

截至今年6月末,万达商管在管274个大连万达商业的万达广场,均已采用委托管理模式,在管的106个独立第三方万达广场中,有72个采用租赁运营模式。

今年上半年,万达商管在委托管理模式下的服务营收66.51亿元,占总收入的62.5%,较上年同期上升12.8个百分点。委托管理模式下,物业管理服务及增值服务是该公司主要收入来源。

同期,万达商管在租赁运营模式下的服务营收39.85亿元,占总收入的37.5%,商户租金收入是主要收入来源。

截至今年6月末,万达商管有162个储备项目,包括133个独立第三方项目。

02人力成本高,今年上半年毛利率42.4%

截至目前,万达商管拥有约4.54万名全职雇员,也就是说,平均每个万达广场有约120名。

同期,在全职雇员中,有物业管理、维修及保养人员有2.22万名,招商营运人员1.55万名。此外,该公司还向分包商外包安保服务、清洁及绿化服务。

2019年、2020年、2021年上半年,万达商管员工成本占总收入比重分别为25.1%、18.9%、20.1%,分包成本占总收入比重分别为14.1%、12.8%、10.4%,高于能源费用、销售及分销开支等。

员工成本是万达商管销售成本、行政开支的主要组成部分。2019年、2020年、今年上半年,该公司行政开支分别为25.84亿元、33.58亿元、15.5亿元,计入其中的员工成本分别占比77.7%、82.6%、82.1%。

招股书显示,万达商管维持或提升盈利的能力取决于能否控制运营成本,特别是员工成本、分包成本、能源费用等。且随着业务扩张,公司职能人员可能持续增加。

总体来看,2018年、2019年、2020年,万达商管溢利分别为20.22亿元、12.48亿元、11.12亿元,毛利率分别为41.3%、34.1%、36.9%。

今年上半年,万达商管毛利率为42.4%,溢利仅有6.56亿元,同比减少19.77%,主要因素是其他开支。


▲ 万达商管2018年至2021年上半年的业绩数据

同期,万达商管其他开支为13.95亿元,而2020年上半年该财务指标仅为1682.1万元。其他开支包含出售附属公司亏损。

今年3月,万达商管向大连万达商业出售的15家附属公司亏损13.16亿元,原因在于收取的对价与附属公司资产净值的差额。部分附属公司录得负债净额,转让对价为零。

2019年、2020年、2021年上半年,万达商管运营商业物业管理项目的附属公司中分别有53家、65家、20家录得亏损,分别亏损2.33亿元、3.93亿元、6690万元,不包括相应年度未开业或新开业项目。

03对赌协议:2023年扣非净利需达到94.6亿元

万达商管的最终控股股东是王健林。截至目前,大连万达商业直接拥有万达商管约69.99%的股权,并通过关联方间接持股约8.84%,王健林则拥有大连万达商业52.68%的股权。

招股书显示,本次IPO前,碧桂园、蚂蚁、腾讯、中信资本等投资了万达商管,股份转让协议日期集中于今年7月、8月。

以碧桂园为例,今年7月,碧桂园(香港)发展有限公司旗下的金逸环球有限公司、碧桂园香港控股有限公司分别收购万达商管约1.79%的股份,每股成本为24.84元,总对价合计64.6亿元。

根据协议,万达商管2021年预估实际净利润及2022年、2023年扣除非经常性损益的经审计净利润须将分别不低于51.9亿元、74.3亿元及94.6亿元。如未达成,大连万达商业及珠海万赢将以零对价转让有关数量股份或根据公式向投资者支付现金。

另据招股书披露,万达商管将把本次募集的资金用于战略投资和收购以获取优质项目经营权、扩大商业运营服务业务以及增加在管商业广场数量及在管建筑面积,以巩固公司的行业领导地位等。

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