北京楼市：这个冬天出乎意料的冷

先给大家看几组数据：

1、9月份，北京二手房网签12575套，环比下降21%，创下了连续18个月的市场最低点。同时，这也是2021年以来的最低点。

进入10月以来，市场更是不容乐观。

据北京市住建委网站披露的数据：10月1至7日，7天假期，北京二手房网签量91套，都没破百。

按照这形势来看，10月份的二手房网签量大概率会跌破一万套。

从四五月份的极度火热，到如今的极度爆冷，中间只隔了短短半年时间。

写到这儿，我忍不住想做个统计：

4月初，我劝大家暂停入手二手房，并说：十月份以后再看看的那时候，真的有人相信吗

坦白讲，就连我自己，曾经有一段时间也是没底气的，一度怀疑自己是不是判断错了。毕竟6月份的时候，网签量还接近1.9万套呢。成交量下不来，价格自然就下不去。

没想到，进入7月份，一系列的重磅大雷就来了。然后，几乎一夜之间，就凉了。

前几天，我看官方又出面维稳了，明确表示要保障好刚需群体的信贷需求，要在贷款首付比例和利率方面对首套房购房者予以支持。

然后，中介又集体高潮了。纷纷解读为这是重磅利好。

这几年，中国房地产就是这样：一打就死，一放就涨。然后，相关部门也在玩“和面游戏”：水多了加面，面多了加水。如此反反复复。

本次释放的利好信息，大家听听就行了。毕竟，官宣都几天了，却还没有实际行动。而且，人家也说得挺直白了，要保障的是首套房的刚需。

至于其他的，不用想了，洗洗睡吧。

对于北京这样的城市来说，更不用想了。降首付比例？下辈子吧。

2、截止到现在，绿中介网站二手房挂牌量接近9万套。

而9月20号，我写《二手房的灾难性时刻》那天，还是8.76万套;

短短一个月，增加了2300多套。

而6月中旬那时候，只有7.6万套。

挂牌房源增多，说明市场成交周期在拉长，挂出去的房源没能及时消化掉。

举个最典型的例子：

海淀上地片区的名盘——上地东里，4月底市场最火的时候，绿中介网站上只有七八套房源，而9月的某一天，我查询这个小区的时候，发现有70多套。最近由于试点指导价，挂牌价有限制，很多房源都下架了。

为什么会出现挂牌房源暴增的情况呢？

最直接的原因，是高层对重点学区房的大力整顿。今年7月份，东西城学区相继炸雷，海淀的派位虽然还算稳定，但，保不齐明年也会效仿东西城。

大势不可违。业主们心里都明白着呢。

3、西城和海淀两个区中，前期涨幅比较大的重点学区房，最近下跌都比较厉害。最多的，降幅达到了30%。

海淀万柳片区的“蜂鸟家园”，最近成交了一套50平的开间，成交价只有600万。这套房子最近引起了轩然大波，各个群里都在传。同时，这也是空军支撑其观点的最有力证据：看我说的没错吧，学区房率先崩盘了。

而今年3月份，同户型一套47平的开间，成交价曾达到900万。

这套600万成交的房子呢，学位有部分占用，而且朝向不太好。可即便如此，这下降幅度，未免有点大。对市场预期很不利。

我看绿中介上，有一套47平米的开间在挂，正常楼层，正常户型，报价800万：

这要是真心想买，往下谈个10几万，应该是挺轻松的。

另外，在西城德胜片区，降价的情况就更常见了：

片区内的代表性楼盘“裕中西里”、“裕中东里”、“马甸南村”、“新外大街28号院”等，基本都有15%的降幅。遇到极端的情况，能降个20-25%：

我看某大V前几天发文说：裕中东里最近成交了一套43㎡的一居，成交价629万。后来我找在绿中介工作的朋友进行了核实，的确是真的。

这个小区，我5月份的时候去踩过盘，小户型当时的成交价都在800万以上。

类似的情况还有很多很多，不再一一列举......

如果你对学区房有刚性需求，并且想要赌一把西城和海淀的重点学区，那你现在就可以找中介看房了。看过之后，一定会发现惊喜的。因为有些特殊的房源，基本把本轮的涨幅全部吐出来了。也就是说：基本回到了2019年底的价格水平。

并且，不仅仅是西城和海淀学区房，全北京目前都表现出了疲软的状态。

9月份，西城、海淀那些中下等学区，比如广外，还在逆势上扬，如今也不太行了。

寒冬，已经到来。

并且，这个冬天会很冷很冷。

但我并不认为：这个冬天会很漫长。

就像四月份的文章中写得那样：十月以后，上车窗口期大概率会打开，但并不会太久。大家不要忘了：明年3月份，北京最严调控，已经满五年了。

而且，宏观层面：官方开始托底，开始要求保障刚需，适当对首套房降低贷款利率和首付比例。

虽然各地并没有响应，现在看来也没多大用处，但这是一个重要信号。它表明：

最难熬的日子，已经过去了。

PS：若不出意外的话，过不了多久，各地银行会陆续发放从7月份以来积压的贷款。

想要上车的，一定要抓住这两三个月的窗口期。