撰文：悟净 美编：田青 校对：紫藤
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郑州楼市基本面持续向好
最近，关于楼市都是坏消息。
债务违约、土拍遇冷、工地停工。
一时间，楼市的大空头们稳居上风。惊悚的标题一次次敲击着买房人脆弱的神经。
不得不说，楼市又一次开始考验人们的常识了！
常识1：利空出尽就是利好。
常识2：别人恐惧时，我贪婪。
众所周知，房地产短期看金融，中期看土地，长期看人口，这是判断市场走势的重要依据。
因此，我想提示各位注意三件事：
1、郑州房贷利率已经开始松动和下调
相信很多看官都听说过，二手房停贷和郑州新房房贷利率持续走高的新闻。
但近几日，高层对于房地产信贷密集发声，并表示：
房地产市场合理的资金需求正在得到满足，房地产市场健康发展的整体态势不会改变。
反映到郑州房地产市场上而言，新房首套房贷利率从最高点的6.37%回落至6.125%，二手房市场招行打响降低利率的第一枪，首套房利率回落至5.85%左右，最快一周左右就可下款。
房贷利率的下调和金融政策的企稳，透露出高层对于房地产的态度是稳定压倒一切，其结果必然是房企信心的提振和房价的稳定！
2、供地规模大幅缩减，土地进入“猪周期”
近几个月，受到连续暴击的房企拿地信心受挫，土地接连流拍。
这导致三季度房地产行业三个重要指标出现罕见的同频下滑。
土地购置面积，下降10%以上；
- 新开工面积，下降超过13%；
- 开发投资完成额，下降14%。
郑州也不例外，今年首次供地47块，二次供地15块，供应量锐减7成。
同时出现无人报名而终止的现象，这终将导致供求关系失衡，最终推高房价。
3、郑州人口净流入的事实，并未改变。
郑州作为省内的单核超大城市，人口净流入的事实并未改变，持续的人口流入是房地产市场的最大托底。
截止2020年底，郑州常住人口已经突破1260.06万，在过去十年中，郑州成为人口增长最为迅猛的省会城市之一。
因此，金融方面利率下调，土地供应持续缩减，人口流入不断增加，三个因素相互叠加的结果就是郑州的房地产市场必然是向阳而生。
那么短期的市场动荡和回调，你说是机会更大，还是风险更多？
——2——
要买“三稳”楼盘
同时，不断分化的郑州楼市，危与机并行将成为“新常态”。这也对购房者选房提出更高的要求。
我总结，当下选房的三要素，要符合“三稳”原则：
- 稳区域、稳地段、稳开发商的好楼盘
纵观整个郑州楼市，最稳的区域金水北必定占据一席之地，最稳的地段莫过于国基路沿线，最稳的开发商莫过于招商和美景的强强联合，好楼盘自然是招商美景美境。
先说稳区域：郑州最强势的高价值区域
首先，金水区作为郑州名副其实的经济、文化、政治中心，GDP总量始终位于全市首位。
而且，金水区有两多，一是人多，二是有钱人更多。
问题是金水老城区没啥楼盘，金水北顺理成章的成为改善人群外溢首选，因为：
这里交通便利、四通八达。
这里名校汇聚、教育资源丰富。
这里东风渠生态水系环绕。
这里品牌开发商齐聚，商业繁华。
金水北，东临北龙湖组团，北连惠济大北区组团，南接老城区金水组团。
他北边是大学城莘莘学子的置业需求。
南边则是老金水百万有钱人的改善需求，亟待解决。
东边则是中原科技城金边白领的居住需求还未释放。
▲图片来源郑州发布
便捷的交通和完善的配套让这里成为郑州最有实力人群扎堆置业的区域，房价也历经考验在合理范围内波动向上。
可以说，郑州房价最稳定的区域金水北说第二，没人敢说第一。这种趋势，目前看，也没有被打破。
再说稳地段：金水北最具价值的黄金十字
金水北区域内，横向的房价坐标轴就是国基路，纵向坐标就是文化路。
至于为什么这么说，你看看落位图就明白了。金水北无论是二手房还是新房，最高价格的楼盘和打响区域涨价第一枪的神盘都在这儿。
这，不是巧合。
位于文化路与国基路交会处的招商美景美境，则处于金水北核心龙眼位置。他的300米范围内，汇集着金水北优质的城市资源。
交通资源：向北是连霍高速、南边是北三环高架，西边是文化路、东边几脚油门直接上中州大道。
出门300米内就是地铁4号线陈寨东站，向东1站与地铁2号线沙门站交会换乘，向东4站直达中原科技城核心。向西文化路上就是在建的地铁7号线张家村站直达黄河战略腹地，直连黄河国家博物馆。
▲农科路小学国基校区
教育资源：郑州七中、四十七中、农科路小学国基校区、金水区艺术小学、丰庆路小学以及声名卓著的一八联合国际学校等，民营公办名校应有尽有。
商业资源：国贸360和正弘城、YOYO PARK等郑州最有范最摩登的商圈集中在这里。
▲金水区市民文化中心实拍
市政配套：同时郑州海洋馆、花卉市场、金水区市民文化中心、金水区图书馆等。
▲东风渠滨河公园
公园配套：东风渠滨河公园紧邻项目，同时距离金水区市民文化中心也不远。未来，休闲、健身、散步都近在咫尺。
最后说稳房企：百年央企+最美房企的强强联合
当下，买房人最担心什么？
答案一定是不可测的烂尾风险。
而在金水北区域内，招商美景美境是唯一一个由央企保驾护航的楼盘，如果你考虑安全，你没得选。
何况这个央企，可不一般！很多郑州人对于成立于1872年的洋务运动时期的招商局集团，有点低估了。
我想给你两个数据，改变你的看法：
1、作为百年央企，招商局集团可以概括为：百年央企、综合央企、驻港央企。2020年，招商局集团总资产达到10.3万亿元，其中资产总额和净利润蝉联央企第一。
2、近年来，招商蛇口持续发力，业绩年年攀升。在2021年的全国房企销售额中，排名升至第7位，成为逆势爆发的明星央企。
招商美景美境无疑就是百年央企与最美本土房企强强联合，拿好地段中的好地块做出好产品的典范。
——3——
金水北，最闪亮的星！
2021年10月14日，群雄逐鹿的金水北集体向招商美景美境行起了注目礼。
▲选房现场实拍
招商美景美境也没有辜负这些期盼者的目光，作为金水北楼市的风向标，售楼部内人头攒动、接踵摩肩，久违的火热场景再次重现。
▲选房现场人满为患
要知道，招商美景美境从开放到选房，关注度一直非常高，也就是短短一个月，就累计到访5000组客户，一举强势占据金水北销售榜前列。
这绝非偶然，而是实力使然。
一期实景打动客户，二期品质更加突出
从美景美境一期社区内部实景看，绝对对得起当初业主买入的价格。
▲美景美境一期实景图
当年美境一期开盘之前，因为优质地段、大师手作和极具设计感的商业街区呈现引发众人的极大关注。
项目对外释放的价格也在毛坯1.8-1.9万/㎡之间，但因市场原因以均价1.65万/㎡亮相，并且打出不降价和无理由退房的承诺。
▲美景美境一期实景图
现在看，当初买入一期的业主是抄到了金水北乃至郑州楼市的大底！
如今三年过去，保守躺赚数十万不止。
招商美景美境的入市节点，又遇到了和美景美境一期同样的市场情绪低点。
17300-19400元/㎡的价格，可以说是复制美景美境一期的大漏。
何况此次招商美景美境无论从改善属性、容积率、产品力以及户型上都更加成熟，品质感更加突出。
大师巨制的品质标杆
招商美景美境力邀台湾建筑大师姚仁喜、上海日清、北京世纪麦田联合设计。大师执笔，强强联合，实力自然不俗。
项目外立面以美景擅长的新中式风格为主。景观上则以年轻人的口味出发，简约却不简单。
不仅把水景与绿植有机结合，将功能性与归家动线融合，形成独特的一轴六境交互式景观体验，从理念到设计引领金水北的产品升级！
金水北容积率最低的楼盘
但凡去金水北看过各个楼盘的置业者，最为纠结的就是金水北楼盘过高的容积率让居住舒适感大打折扣。
而招商美景美境的容积率不到3.5，在金水北区域内，这样的超低容积率不能简单说是首屈一指，只能说是秒杀众盘。
低容积率的好处，当然是产品力的显著提升，有更多的空间做绿化，提升品质，有更从容的尺度做出好的户型。
打响金水北户型升级的第一枪
看过招商美景美境的户型，对金水北了解算比较深刻的我，还是略微有点震惊的。
它共有四个户型：
1、94㎡的3房2厅1.5卫。
2、115㎡的3房2厅2卫。
3、117㎡的3房2厅2卫。
4、130㎡的4房2厅2卫。
他们的共同优点是：3米层高标准高于市场上普遍的2.9米层高、1.8米宽的阔绰尺度阳台，户型越大赠送面积越可观。
其中，94㎡三开间南向，1.5卫的设计在金水北还是首次出现，这直接提高了居住舒适度，从早上众人抢一厕的尴尬中脱离出来。
而且，94㎡户型书房墙体可以打通，变成大横厅的两房，或者三房，从二人世界到三口之家都可以从容居住。
此外，115和117㎡户型也是市场上接受程度最高的好户型，而130㎡四房在降低总价的同时提高空间使用效率，满足二胎家庭的需求。
同时，招商美景美境物业为国家一级物业管理企业资质，2020年物业上市企业TOP10的招商物业，其服务对象包括最高人民法院、清华大学、阿里巴巴西溪湿地总部、京东集团北京总部等，保证着业主未来极具保障和舒适的入住体验。
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几句心里话！
最后说几句掏心窝子的话。
1、去年，悟净在文章中提示过，金水北的楼市进入价格高于价值的高估阶段。但现在综合判断，时机已到，可以入场。
2、站在2021年的当下，我认为招商美景美境是金水北乃至郑州楼市为数不多的价值高地、价格洼地。
3、作为金水北唯一的央企护航项目，招商的实力+美景的审美可以说具备稳区域、稳地段、稳开发商的三稳原则。
4、我判断，招商美景美境未来会延续热销的势头，价格也会逐步走高。
总之，机不可失、时不再来，该出手时就出手。因为，郑州购房人群苦等10个月的购房时机已经出现！
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