必读干货！福州楼市调研纪要（上）

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城市禀赋

福州市是福建省的省会城市，位于福建东部、闽江下游及沿海地区，东临台湾海峡，是全国首批沿海开放城市之一，也是著名的侨乡和台胞祖籍地。

福州全市下辖鼓楼、台江、仓山、晋安、马尾、长乐6个区，闽侯、连江、罗源、闽清、永泰、平潭6个县及福清市。其中中心城区主要承担市级商业、文化、行政办公、金融等功能，晋安区主要承担商贸、高科技产业、生活居住等功能，马尾主要以高新技术产业为主。

2020年，福州GDP达10020.02亿元，同比增长5.1%，首次突破万亿元大关，也是福建第二个突破万亿GDP城市。十三五期间，福州全市地区生产总值从5777亿元提高到突破万亿元，5年跨过5个千亿台阶。

为了进一步优化人口和功能布局，降低居住开发密度，福州按照“东进南下、沿江向海”的城市发展方向，2021年福州都市圈规划出炉，经济交通发展、城市落户、增长房产需求等多方面利好。

据2020年全国第七次人口普查统计，福州全市共有829万人，与2010年第六次全国人口普查的711万人相比，十年共增加了117万人，增长16.52%，年平均增长率1.54%。加上福州“零门槛落户”政策对于外来人口的吸引，短时间内福州的人口有望继续壮大。

02

政策环境

近几年起，福州获得越来越多的国家政策倾斜。

2015年8月国务院正式批复同意设立福州新区;

2017年国务院正式批复长乐撤市设区，福州进入“六区时代”，城市空间得到大大拓展;

2020年4月国家发改委支持福建首个都市圈—福州都市圈编制实施发展规划;

同年8月我国第17个国家级临空经济示范区——福州临空经济示范区获国家发改委、民航局批复设立;

2021年福州都市圈规划出炉，经济交通发展、城市落户、增长房产需求等多方面利好。

除此之外，福州还出台了一系列利好政策。

其一，2021年1月1日，福州正式实施落户“零门槛”政策，进一步降低落户条件，全面放开落户政策，扩大亲属随迁、投靠落户范围，降低集体户设立条件，对楼市的流动去化也带来了一定的刺激作用。同时为了落实“住房不炒”政策，支持职工首次贷款需求，福州取消“对城市低收入家庭提取公积金支付物业服务费”事项。

其二，随着福州宣布“零门槛”落户新政后，同年6月，福州还出台了人才补贴政策，全日制本科及以上应届高校毕业生和技工院校预备技师班及以上毕业生，在福州市企事业单位稳定就业或自主创业，按规定缴纳城镇职工养老保险三个月以上并落户福州的，按每人1万元的标准一次性发放生活补贴。

其三，2021年4月15日，福州自然资源和规划局发布关于2021年第二次公开出让国有建设用地使用权的公告中，首次对外公布了商住用地未来的商品房销售指导价，这也是为了防止开发商低价拿地，高价套现的“手段”，在一定程度上遏制了房价过度上涨。
此外，从福州目前的购房政策来看，与前几年相比无较大差异，除了限购、限贷、限售外，2017年出台的限价等政策，目前仍在执行中。但限价主要针对高价项目，目前大部分楼盘远低于备案价销售，对于部分板块的楼盘而言，限价形同虚设。

目前，福州公积金贷款政策相较前几年也无较大差异，但二次使用公积金的比例相比此前上调10%，目前贷款利率为3.575%。

03

土拍市场

2015年，福州市中心住宅土地放量明显，有效缓解了优质住宅地块稀缺的局面，与此同时，福州也诞生了5幅地王，拉高了板块周边价格涨幅。

2016年，福州首推限地价令，但竞配建难挡开发商土储不足囧境，市区土地成交依旧表现火热，出让29幅地块，其中出现了9幅地王，是名副其实地王年。且2016年单价地王价格较2015年大幅跳涨，由于面粉价格上涨，迎来新一波房价上涨。典型如阳光城拿下五一花园地块，实际可售楼面价高达45380元/㎡，高于周边一手售价1万元/㎡，也是目前福州楼面单价最高的地块。

2017年上半年，福州土地延续2016年的火热态势，上半年依然涌现不少地王，下半年开始，随着“限令”等政策陆续施压，楼市调控不断升级，且此前多个地王项目无法按照预期的价格出售，开发商开始由之前的激进转为谨慎，不再一味“不达目的不罢休”拿地，整体地价也较2016年有所下降。

2018年，福州首推安商房用地，由于该模式为福州首创，前期推出时并未引起房企的广泛兴趣，加之市场逐渐陷入低迷，企业热情普遍不高，多以国企“兜底”。但后续由于市面上安商房地块占比越来越高，且多位于市区优质地段，部分项目利润甚至远超商品房地块，也吸引更多的开发房企竞拍，其中不乏以品质著称的房企。
2019年，福州土地供应量达历史高峰，但以安商房为主，实际可售量占比较低，楼面价也为近年来低位。正如上文所言，优质地块的安商房逐渐受到房企和购房者热捧。典型如台江区红星地块，此前因条件苛刻，且安商房占比较高，一度陷入“流拍”，后降低了竞拍条件，且可售部分较多，加之利润可观，最终被万科和阳光城拿下。从后续项目的销售情况来看，安商房项目的地段占据主要因素，叠加价格、产品、品牌等因素，也迎来一波成交小高潮。

2021年上半年，为遏制企业非理性竞价拿地，避免重点城市土拍市场过热，住建部发文对22个热点城市实施供地两集中。5月12日，福州四区首轮双集中供应的19幅商住/商服用地悉数出让，总揽金105.92亿元，其中8幅突破最高限价，最高溢价率达51%。5月13日，长乐、马尾分别揽金46.92亿元和4.706亿元。

为了优化土拍细则，第二轮集中土拍时，福州土拍迎来了空前改革，先是将土地出让方式均改为”限地价、摇号“方式出让，取消竞配建，还将土拍溢价率上限调整至15%，对马甲竞拍、购地资金来源等进行限制，原本共出让26幅地块，开拍前7幅地块被取消出让，剩下的19幅中，有2幅流拍，4幅终止出让，流拍率高达32%。

综合来看，虽然近两年的土拍热度不及2016年、2017年的热度，但“限地价、摇号”等方式，也让部分优质地块地价居高不下，竞配建竞拍方式依旧在无形之中推高了地价。

所以今年的土地制度改革，从多个角度一一填补此前的漏洞，在一定程度上把土地市场热度控制在较低水平，也能在一定程度上也稳定了房价水平，符合中央稳地价、稳房价、稳预期的长效调控机制。此外，对于中小房企而言，由于限制“马甲”企业参拍，也增加了它们拿地的机会，营造更加公平、有序的竞拍环境。

04

新房市场

福州阳光城檀悦开盘现场
摄于2017年12月
福州祥浦苑开盘销控表
摄于2019年8月

2015年，福州整体去库存效果显著，楼市由冷转暖，尤其在新地王的刺激下，成交量上涨至历年新高。2016年则延续2015年底的态势，成交量也加速上扬，五区去化周期下滑至7.9个月，房价也逐渐攀升，部分板块涨幅明显，市场火热态势居高不下。
2017年，福州调控再度升级，在之前的“四限”基础上，出台“六限”政策，市场一度无房可售，供应量也急剧下滑，且限签导致部分高价盘无法正常网签，从数据上来看，供应成交量均“腰斩”。但实际市场异常火热，供不应求态势显著，一房难求现象屡见不鲜。曾经“全款进、按揭等、公积金靠边”的购房鄙视链现象还历历在目。

2018年市场供应量大幅提升，上半年延续了2017年楼市的火热态势，成交量但从下半年开始，楼市开始转凉，客户观望情绪进一步蔓延。2019年，前两年新拍地块陆续面市，新房供应量明显上涨，在售新房数量达200个，创下此前的历史新高。2018-2019年，虽处于楼市调整阶段，房价回调现象显现，但个别高性价比红盘，典型如祥浦苑和榕心映月两大现象级“日光”红盘也引发市场高度关注。

2020年初，福州楼市受到疫情冲击而基本处于停滞状态，但随着疫情好转，下半年开始，堆积的需求集中释放。年底，福州出台“零门槛”落户政策，GDP破万亿、福州都市圈等利好政策，“翘尾”现象显著。

2021年市场则延续2020年底的火热态势，上半年成交量创历年同期新高，热门板块的楼盘价格涨幅约5-10%。根据CRIC数据显示，2021年上半年，福州总成交金额约926.8亿元，同比涨幅高达42.36%，比2019年同期上涨约16.72%。得益于上半年的市场热度及成交量涨势，2021年前三季度已超过了2020年的成交量总和。

随着福州购房需求的陆续释放，加上各种调控政策的持续收紧，下半年，福州楼市出现了明显的降温迹象，成交量连续3个月下滑，打折促销现象进一步蔓延。从最新的9月成交均价来看，受外围项目影响下滑明显（琅岐项目成交量较高），创近一年新低。需要强调的是，热门板块的房价并未出现明显滑落，在整体市场下行之时，仍具备较高的抗跌属性。

由于篇幅有限，下一篇文章，我们将继续分析板块、二手房、房企竞争现状，以及典型楼盘的分析等，敬请期待。

注：文中内容仅代表克而瑞业务板块福州团队观点，仅供参考。

本文完

文 | 克而瑞 福州

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