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市区一自带学区项目二期268套住宅上市! 单价…

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01

祥生·公园道


项目区位图

项目位于瓯海区娄桥街道上河乡路与秀浦路交汇处。

祥生·公园道二期(备案名:祥园),预售范围:住宅1幢、3幢、6幢,建筑面积为29278.93㎡,住宅268套;1幢、2幢、3幢、4幢、5幢,建筑面积为2170.76㎡,商业53套。 (根据项目建筑面积测绘(预测)与规划建筑面积指标比较,此次将5#楼附属楼101室(商业)22.58㎡作为超建筑面积在预售中予以留置,待规划验收合格后再行发售。)

开盘摇号时间为2021年10月27日(上午9:30)

正式选房:2021年10月27日上午10:00

报名所需的认购金:【10万元/套】

02

项目概况


基本参数:总用地面积约2.87万㎡(约43亩),地上建筑面积约8.6万㎡。

外立面:1#、3#、5-10#楼一二层立柱及二层交三层水平线条为干挂石材,其余均为真石漆,底商沿街面立柱及水平线条为干挂石材,其余为外墙真石漆;

3层及以上大面为外墙涂料,局部为干挂石材和铝板;

本期户型面积:约89、106、108、128㎡。

标准层层高约2.9米。

产权得房率:高层得房率约78-79%。

物业:祥生物业。

交付时间:预计将在2021年12月份主体全部结顶,计划于2023年1月10日竣工验收,2023年5月30日交付。

03

周边规划、配套


项目规划图

项目北面为环屿路 (规划) 、规划住宅用地、规划商业用地、s1线下斜站 (规划) ;南面为安置房、娄南东路 (规划) 、规划教育用地,规划为54班九年一贯制学校,暂拟名为温州市瓯海区外国语学校教育集团西校区,争取2021年开工建设;西面为秀浦路、规划住宅用地、水果批发市场;东面为横屿路、空地,远期规划为公园绿地;东北方向为环屿山、山脚下有崇福禅寺、三港殿。

(上述规划以当年最新规划为准,仅供参考。)

交通配套:项目东面为娄东大街,连通六虹桥路及翠微大道;项目南面约860米处为瓯海大道高架桥,城区东西走向主干道之一,车流量非常巨大;直线距离温州动车南站约1.8公里。

商业、生活配套:项目周边多为空地,尚处于建设初期,无现有商业配套;东面直线距离约400米处为瓯海中心区北片,北区已有连片的成熟住宅区,底商较多;项目南面直线距离约900米处为大西洋银泰;远期项目自带部分底商。

景观资源:项目东北面为环屿山,直线距离小于100米;东面及东南面规划为秀屿滨水公园。

教育:项目尚未交付,无法明确施教区范围。据官方文件,该项目为施教区为新建54班九年一贯制学校。


04

户型分析

本次推售房源中出现的户型为89、106、108、128㎡。

户型配比:高层89㎡38套、106㎡138套、108㎡38套、127㎡54套。

(以下各户型图来源: 温州房哥)

建面约89㎡中间套:


▲仅供参考,以实际和售楼处销售口径为准。

2+1房两厅两卫,南向单阳台,有一定过道浪费。

建面约106㎡:


▲仅供参考,以实际和售楼处销售口径为准。

三房两厅两卫,常规户型布局,南向双阳台;有一定过道浪费。

建面约108㎡边套:


三房两厅两卫,边厅边套户型;空间利用率高,设有约6.3米面宽的边厅,采光及观景面较好,南向双阳台,连廊入户。

建面约128㎡:


3+1房两厅两卫,南向双阳台,南北通透,有较多过道浪费。

05

综合点评


祥生·公园道二期毛坯均价约2.42万元/㎡,装修标准为2080元/㎡,基本持平一期毛坯价格(2.4万元/㎡)。

一期各楼幢之间差距不大,但二期各楼幢之间的价差明显放大,6幢价格独树一帜,毛坯均价约2.5万元/㎡,其余1、3幢性价比明显变高,毛坯均价约2.3万元/㎡。


▲项目楼间距,仅为示意,以销售口径和实际为准。

本次推售的楼幢为1、3、6幢,其中1幢南面为在建安置房,规划高度约82米,南向楼间距约40米,预计15层及以上房源基本不受遮挡,采光良好。

3幢与南面安置房楼幢之间的楼间距约46米,南面楼幢高度约94米,预计19层及以上房源基本不受遮挡,采光良好。

6幢南面并无直面楼幢,与东西两侧1、3幢横向楼间距约16-18米,南面3幢高度约66米,南面1幢高度约60米,预计低楼层房源大寒日能保证4个小时的采光。


从板块角度出发,瓯海中心区范围内在售项目不少,分别为荣安·御瓯海、时代·瓯海壹品、、翰林九境以及华侨城·欢乐天地。待上市项目为荣安·劝学里。

荣安·御瓯海,主要亮点为紧邻大西洋银泰、高性价比,该项目首次开盘于2020年9月15日,已推售三期,共计888套,毛坯均价约2.2-2.3万元/㎡,装修单价为1500、3500元/㎡,截止10月22日,去化502套,去化57%。

时代·瓯海壹品,主要亮点为瓯海外国语学校北校区及实景示范区。该项目首次开盘于2020年5月10日,已推售三期,共计1070套,毛坯均价约2.6-2.7万元/㎡,装修单价为2080、4580元/㎡,截止10月22日,去化578套,去化54%。

翰林九境,主要亮点为王府中式园林、实景园林示范区、高配置立面(铝板+大面积玻璃)、亚运龙舟基地旁及龙舟未来社区。该项目已推售一期,共计484套,毛坯均价约2.8万元/㎡,装修单价为1000元/㎡。

华侨城·欢乐天地,主要亮点为自带摩天轮商业综合体、占地约200亩超级大盘、高性价比。

该项目首次开盘于2019年8月4日,已推售六期,共计1818套,毛坯均价约2.1-2.3万元/㎡,装修单价为1500、2200、2800、3800元/㎡,截止10月22日,去化1162套,去化64%。


瓯海商务区航拍图(来源:楼市温州)

二手房中具有可比性的为万科中梁·新都会。新都会二手房挂牌价约2.5-2.8万元/㎡,将军华府二手房挂牌价约3.7万元/㎡。该项目直面瓯海大道,但紧邻大西洋银泰,采用旧计容政策,赠送面积更多。

祥生·公园道一期开盘于2020年10月6日,共计312套,毛坯均价约2.4万元/㎡,装修单价为2080、4800元/㎡,截止10月22日,去化174套,去化56%。

总体来说,该项目现有周围环境处于建设中,需要时间沉淀,各项景观、教育、生活配套齐全,但尚未完全落地,同样需要时间。价格有一定性价比,只是竞争对手过多,项目辨识度不足。

毕竟除了上述瓯海中心区的一二手项目,稍远一些的新桥、潘桥、葡萄棚、梧田、南湖板块的项目价格都与本项目较为接近,均可以认为是竞争对手。同时瓯海中心区的风光不再,认可度并无下滑,但多数认为已经达到似乎瓶颈期,缺乏爆点。两者相加之下,祥生·公园道二期去化压力不小。

避免失联,抓紧上车入群,欢迎小伙伴私信聊起来,关注公众号:16楼。

END

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