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大西宁弊端,房地产行业发展过快,商业体量过剩,人口支撑力不足

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西宁,作为青藏高原上唯一一个超过二百万人口的城市,始终站在青海省发展的最前沿,以最新的发展理念引领着高原大步前行,这一切要得益于青海“大西宁”建设的方针。


“大西宁”发展的好处很明显,西宁的经济发展、城建配套、生态环境这几年都有了翻天覆地的变化,2020年的生产总值实现比2010年翻一番目标,建成区面积增加80平方公里达208平方公里,人均公园绿地面积达13平方米。

那么“大西宁”发展有没有弊端呢?答案是有,我觉得“大西宁”发展目前最大的弊端就是房地产行业发展过快,商业体量过剩,西宁的人口根本无法支撑起来。

西宁的商业体过剩


看西宁的商业体是否过剩,你去各大商场转一转就知道了!海湖新区作为目前西宁最繁华的街区,周一到周五的时候你去万达、新华联、王府井大象城这几个商场也几乎看不到啥人,更别提其他几个区的情况。

再从供应量来说,光是“十三五”期间,西宁就新增12家大型商业综合体,已开业的大型商业综合体多达30家以上,这还不包括那种社区底商。近四年来,西宁商业市场始终保持着较大的供应量,且呈现出稳定上涨的趋势。2021年上半年,市场新增供应面积315亩左右,相较于2020年上半年,同比上涨了14%,而且这个供应量随着城市建设还将继续扩大。

面对越来越多商业体的出现,西宁的商业市场渐趋饱和,已经面临着体量过剩、同质化严重、人口分流等问题。

办公楼都摇身变成了公寓


除了商业体过剩之外,西宁目前库存量最大的应该就是写字楼,数据统计显示目前西宁的写字楼空置率高达30%左右。按照西宁目前的人口体量和产业类型来看,西宁根本不需要如此之多的写字楼,你看看海湖的几个大型写字楼就知道根本就卖不掉。

那么空置的写字楼怎么办?其实很简单,只需要改个卫生间、加个隔断等等一系列操作后就摇身一变可以当作公寓出售了,像之前想当写字楼但卖不出去变公寓的有,南门大世界、城东亚朵酒店、北区的康美中药城都是。至于后面的开发商都学精了,商业用地直接就建城公寓出售,像万达、万科、金座唐道驿皆是如此。

有人问公寓投资不是挺好的吗?目前西宁的住宅二手房出售都已经成问题了,你还指望商住楼能有人接盘?不多说了,自己去理解就好!

人口支撑力不足


第七次人口普查数据显示,西宁全市常住人口 为 246.79万人,人户分离人口为 1051348 人,流动人口达为 66.89万人,4大主城区人口不到156万人,湟中、大通、湟源三区县人口就有90万。

本身西宁的人口少,各大商业体之间竞争大,就会出现人口分流等情况,再加上西宁的物价高、网络电商冲击等原因,西宁的大型商业体的前景堪忧!

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