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直降300万!北京学区房神盘一居室600万成交,高价房源悄悄下架

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中新经纬10月24日电 (薛宇飞 实习生黄官才华)近日,一则北京海淀区蜂鸟家园一居室以600万元超低价成交的消息不胫而走,这一价格比今年年初的高点降了300多万元。一位知情的房产经纪人向中新经纬证实了这则消息。蜂鸟家园对口的是北京顶尖小学之一的中关村三小,以小户型为主的特点让这里成为学区房“神盘”,也被视为北京学区房市场的风向标。

2020年年末,北京海淀区的学区房突然走俏,成交量与价格在短时间内迅速上涨。但在楼市调控、多校划片、教师轮岗、打击学区房炒作以及近期的二手房指导价等多个措施的共同作用下,市场迅速降温,价格回调幅度较大。一位经纪人说:“相当于去年底到今年初的价格涨幅全都回吐了。”

直降300万元成交


资料图:北京海淀区住宅小区。中新经纬 薛宇飞 摄

近日网上传出,蜂鸟家园一套51.6平方米的开间以600万元的价格成交,这样的价格让一些房产业内人士直呼不可能。要知道,作为北京顶尖的学区房小区,在今年年初时,蜂鸟家园的成交价能达到900万-1000万元。

对于这则消息,蜂鸟家园小区附近的房产经纪门店的数位经纪人均予以证实。链家一位知情的房产经纪人林晨(化名)对中新经纬称,业主正准备换房,此前就看中了一套房源,支付了100万元的定金,之后又支付了500万元左右的首付款。因为临时出了一些情况,急需把蜂鸟家园的这套房子卖掉,并腾出购房资格,这才以远低于市场价的方式交易。这套房源是10月14日成交的,买方全款支付了600万元。

“本来业主挂了650万元,但买方觉得还能谈,就报了600万。也是买方付款方式好,购房款马上就能打过去,想临时找这样的买家很难的。而且,业主不卖的话,还要承担他想买的那套房子的违约金,得不偿失。这个价格成交,也是天时地利人和全占齐了。”林晨说。

约11.63万元/平方米的价格,明显低于蜂鸟家园的二手房均价。有业内人士说:“600万元的价格,已经回到了2016年的水平。这个小区其他正在卖房的房东,都会对这个业主有意见。”

从今年7月北京西城区、海淀区执行多校划片开始,火爆的学区房市场旋即冰封,在教师轮岗、打击学区房炒作等多项措施的共同发力下,市场信心遭受打击,房价迅速走低。

林晨介绍,差不多在2020年的这个时候,海淀区的学区房价格开始飙升,到2021年初的时候,蜂鸟家园小区的价格涨了15%左右,售价在900万-1000万元/套。当前的售价已经降到了700-850万元/套之间,降了10%-15%。他说:“相当于去年底到今年初的价格涨幅全部回吐,又回到了2020年的水平。”

我爱我家APP显示,蜂鸟家园小区当前挂牌房源共有12套,挂牌价在750万-890万/套。我爱我家的一位经纪人称,一些学位暂时被占用的一居室价格更低,算是税费,40余平户型的价格差不多能谈到720万-730万元/套。

70套房源,只能挂3套

近期,北京二手房市场的利空消息不断。据北京日报,今年国庆前夕,海淀区房地产经纪协会结合近一年成交价格情况,对部分价格涨幅大、成交量大的热点小区,向中介机构发布了二手房交易指导参考价。

有市场消息显示,指导参考价共涉及29个小区,根据小户型(60平方米以下)、中户型(60-90平方米)及大户型(90平方米以上)设定挂牌指导价,超过指导价1%不允许中介机构挂牌,且不能通过中介成交。


海淀区华清嘉园小区。中新经纬 实习生黄官才华 摄

10月19日,中新经纬实地走访了海淀区的几家房产经纪门店,多位经纪人表示,他们所在的公司已按照指导参考价对涉及到的29个小区的房源进行处理,高于指导价的房源进行下架,而且也不能对这些房源进行带看、交易。

蜂鸟家园小区小户型、中户型及大户型的指导价分别为171000元/平方米、146000元/平方米及146000元/平方米,一位经纪人介绍,今年10月8日,公司下架了该小区55套高于指导价的房源,目前挂牌的只有23套。贝壳找房APP显示,蜂鸟家园正在挂牌出售的房源均为40余平-60余平的一居室,只有一套房源的挂牌价高于指导价,为172094元/平方米,高于指导价不足1%。

位于海淀区五道口附近的华清嘉园,也被列入指导价名单,小户型、中户型及大户型的指导价分别为132000元/平方米、118000元/平方米及118000元/平方米。该小区附近门店的房产经纪人张华(化名)称,该小区原有70套二手房源在售,但目前只剩下3套还在正常挂牌,其余67套都被下架。她透露,指导价出台后,公司找业主协商下调挂牌价,但多数业主都不同意,只能下架处理,“妥协的业主都是急卖,才降价挂牌。”


海淀区东南小区一套房源降价40万元。来源:房产交易平台

张华介绍,在华清嘉园满足挂牌条件的3套房源中,一套约86平方米的两居室在近两个月的降幅已超过10%。该房源在今年8月初的挂牌价为1200万元,由于业主急卖,两周前接受了指导价,降价至1025.6万元。东南小区一套60平方米的两居室,其挂牌价在两周内下跌40万元,降至786万元,价格为13.1万元/平方米,明显低于该户型15万元/平方米的指导价。

被下架房源的业主虽然不认可过分低于预期的指导价,也不得不接受市场转冷的事实。在华清嘉园已下架的房源中,一套77平方米两居室的报价比8月中旬的1100万元,足足缩水了130万。但即使这样,价格还是高于指导价。

二手房指导价影响几何?

自今年初深圳成为首个发布二手房指导价的城市,全国已经有多个城市出台该项政策。据中新经纬不完全梳理,截至目前,二手房指导价政策已经覆盖有深圳、东莞、宁波、成都、三亚、西安、绍兴、无锡、合肥、广州、北京11个城市。

58同城、安居客数据显示,出台二手住房指导价的10个城市(除北京外)中,深圳、宁波、绍兴、广州9月份的二手房挂牌价环比下降,其中,广州在8月31日出台二手房指导价,9月份二手房挂牌价就环比下降了1.3%。

受二手房指导价影响最大的无疑是深圳。深圳市房地产中介协会发布数据显示,2021年9月,深圳全市二手房网签套数1967套(含自助),同比下降74%,环比下降17%。在过去的六年间,该市9月份二手房网签量的最低值也在5000套以上。

相较于其他城市,北京的二手房指导价仅限于海淀区的29个热门小区,在实施范围上明显低于其他城市。至于该政策对海淀乃至整个北京二手房市场的影响,合硕机构首席分析师郭毅对中新经纬分析,上述29个小区多数都是家长眼中公认的学区房,但也并没有完全覆盖,而是选取其中的热门小区,从这一层意义看,更多的是一种试探性举措。

但郭毅认为,尽管只有29个小区被“限价”,但由于都是区域的热门社区,控制住这些小区的价格,自然会对周边房价形成影响,“这些小区相当于标杆,它们的价格下来了,其他小区的价格自然也要下降,因此,海淀的二手房指导价会促使市场成交价有所走低。”

中新经纬注意到,对口中关村二小的燕归园小区,虽然不在指导价名单中,但部分房源近两周也降了20-50万元不等。

从全市看,北京的房地产市场正在迅速降温。国家统计局数据显示,2021年9月,北京二手房销售价格环比下降0.2%,而上次环比下降,还是疫情最为严重的2020年2月。据北京中原市场研究部统计,今年9月,北京二手住宅网签1.2万套,环比下降23%,同比下降28%,创下近1年来的市场新低。

郭毅分析,北京二手房市场的降温,主要还是受房贷收紧的影响,接下来的市场走势,依旧要看信贷资金的松紧程度。(中新经纬APP)

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【编辑:张澍楠】

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