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金观平:真正降低地方对房地产的依赖

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近日,湖南长沙第二次集中供地挂牌了29宗地块,最终只有10宗地块底价成交。此前北京第二次集中供地报名截止时,43宗地块中27宗无人报价。上海发布公告称,终止7宗地块出让。

流拍、终止出让似乎成了第二次土地集中出让的高频词汇。有市场机构发布数据称,目前已完成第二批集中供地的20个城市中,流拍和终止交易近三分之一。

这与年初22个城市首次实行土地集中供应的火爆情形大相径庭。那时的共同特点是竞拍激烈、溢价率高,不少企业为提高成功率,甚至换“马甲”抢地。正因此,第二次土地集中出让被有关部门叫停后重新推出,但短短几个月,如此冰火两重天的境况值得深思。

最直接的原因是第二次土地集中出让大多在购地环节的资金来源上“卡壳”。以杭州为例,拿地资金审查规定相当细致,要求竞得人股东不得违规对其提供借款等融资便利,不得直接或间接使用金融机构各类融资资金,不可使用上下游企业借款或预付款,不得用其他自然人、法人等借款等。

这是直指房地产企业痛点,也是保证房地产稳健运行的高招。前些年,很多房地产企业靠高负债运营,拿地资金多是曲线得来,自有资金其实并不多。再加上最近一段时间政策收紧,个别企业因债务危机市值大跌,房地产企业资金普遍趋紧,投资风格也就更为谨慎。

再有,各地第二次土地集中出让的其他条件也更为严格。比如,购地资格审查相当细致,基本把临时注册公司拿地的可能性堵上了。再比如,要求现房销售,使房地产企业原有的快进快出模式难以持续。在这种情况下,房地产企业不能也不敢任性拿地了。

为稳定地价,各地均对第二次土地集中出让溢价率设定上限,大多在10%—15%之间,与今年第一次土地集中出让相比大为降低,是地方政府的让利之举。

土地出让金是地方财政收入大头,地方政府发行的专项债券,不少也是以土地出让收入为偿债来源,在当前加大投资,促进民生的大环境下,很多地方政府的钱袋子捉襟见肘。在这种情况下,地方政府的多项政策目标可能冲突,在稳地价上难有深层的内在动力。

在限价背景下,各地第二次土地集中出让的地块不少位于较偏远的郊区,最终导致流拍和终止出让。但要保持足够警惕的是,流拍将导致土地供应减少,降低住房投资,反而可能推涨房价,产生与政策目标相反的结果,应引起高度重视。

土地流拍和近期出现的各地高耗能产业反弹其实反映了同一个深层次问题,即发展方式之争。当前我国经济正处转型之时,但不管房地产企业还是地方政府财政收入,仍有较强的路径依赖,新的发展动力尚未完全建立,各地在遇到新问题时仍习惯采用旧药方。需要充分意识到的是,中央对此有明确政策和坚定决心,切勿心存侥幸,寄望于博弈,低估了中央的决心和魄力。

要注意的是,土地和房地产市场模式与经济全局关系将发生重大变化。10月23日,全国人大常委会授权国务院在部分地区开展房地产税改革试点。此举有利于稳定和增加地方财政收入,抑制土地财政和地方债务风险。

为此,需把稳地价、稳房价、稳预期落到实处,加大土地特别是住宅用地供应,用市场力量调节供求平衡关系。继续推进农地入市等改革,打破政府是居住用地唯一提供者的局面,建立多主体供应、多渠道保障租购并举的住房制度。同时,各地要大力发展实体经济,开拓经济发展其他动力来源,真正降低地方对房地产的依赖。(金观平 来源:经济日报)

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