手握批贷函却遭银行拒绝放贷，在北京换套房子有多难？

作者｜地产十一郎

来源｜地产十一言（ID:dichanshiyiyan）

10月21日，银保监会开了个工作会议，主要探讨了下当下市场的房贷集中度管理制度。

听到银保监会要在贷款急缺的当下，支持首套房人群的贷款比例和贷款利率，十一郎还是挺欣慰的。

但我再仔细一看，人家有明确的扶持对象，是「首套房购房者」。

这是什么意思呢？

这意味着，对于在北京首次购房的刚需人群是可以受到优待的，银保监会负责人也表示，目前银行个人住房贷款中有90%以上都是首套房贷款。

然而，这也意味着，在北京二手房的交易需求里，大多数有着换房需求的人群，房贷额度依然没有着落。

十一期间，十一郎去门口链家免费打印，跟门店中介小哥哥闲聊了几句，却意外发现一个行业信号：今年十一，链家的中介小哥哥们放假3天。门店只有两个人「留守」。

小哥哥告诉我，这是链家成立以来在十一期间，第一次给经纪人放假。

我扶了扶惊掉的下巴问：现在的市场竟然这么惨淡了吗？

小哥哥叹了口气，告诉我：从8月份开始，北京二手房的成交量就有着明显下降，最主要的原因就是各家银行基本不放贷了。

自从去年开始对银行实行房贷额度规模限制以来，多家银行的房贷额度在上半年基本用尽，下半年的房贷额度都很吃紧。

「购买新房的人还好，在现在的行情下，开发商们可以接受多等一些时间再走流程，但对于那些买二手房的人来说就太难了。」小哥哥说。

「尤其是对换房的客户是极度不友好的。」

的确如此。

北京所有的二手房交易里，有七八成的交易都是以房换房。说白了就是把现在住的这套卖出去，换一套面积更大的，或者距离办公地更近的，或者生活环境更好的。换房的原因因人而异，但换房的行为大家都是一样的。

折腾过房子的人大概都明白，换房最大的难度是时间节点的把控。一旦自己中意的房子定下来，房东是会要求付款时间的，因为他可能也会等着这套房子的钱回流，去购买他想要换的房子。那这个付款时间节点就意味着能给到买房人多长时间的筹钱时间。

一环扣一环，这就意味着，越快把自己的房子卖掉，越快拿到银行贷款，谁就对自己心仪的房子更有底气。

卖房、贷款是换房过程中的重要环节。

如今的形势下，银行的贷款额度有90%都给了首套购房者，换房的人只能拿到「批贷函」，却拿不到贷款，这就大大延长了二手房交易的时间。

各个购房群里也都可以看到购房者关于买房贷款的「烦恼」。

这次，保监会的工作会议对于目前房贷工作做出了5个方面的工作部署：

第一，督促银行落实房地产开发贷款、个人住房贷款监管要求，配合人民银行实施房地产贷款集中度管理制度，房地产贷款增速稳中趋缓。

第二，保障好刚需群体信贷需求。在贷款首付比例和利率方面对首套房购房者予以支持。目前，银行个人住房贷款中有90%以上都是首套房贷款。

第三，因城施策，指导派出机构配合地方政府做好房地产调控，促进各地房地产市场平稳健康发展。

第四，严肃惩治违法违规行为。我们会同住建部和人民银行联合印发《关于防止经营用途贷款违规流入房地产领域的通知》，指导各地开展专项排查，做好违规问题的整改问责，经营用途贷款违规流入房地产领域的问题得到了有效的遏制。持续四年开展全国性房地产专项检查，对发现的违规行为依法进行处罚。

第五，稳妥做好对住房租赁市场的金融支持。加大对保障性租赁住房支持力度，研究细化金融支持措施，会同人民银行推进房地产投资信托基金试点。

以上五条，我梳理了要点跟大家分享下。

1. 房贷放款速度是稳中趋缓的。

2. 首先要保障首套购房者的贷款权益。

3. 因城施策，每个城市的贷款情况自己会有一些自主空间。

4. 坚决不让经营贷流入房地产

5. 做好租赁金融

这五条，最值得关注的是第二条，保障首套购房者的贷款权益。由此可见，「处女贷」是多珍贵啊，对于人生中的第一次买房，十一郎建议还是谨慎再谨慎。

在调控无处不在的今天，我们能看到所有房地产政策调控的背后都是保民生、保基础，这是建立房地产长效机制的重要抓手。只是，在「抓大放小」的规则下，对真正有换房需求的人群来说会有一些「误伤」。

尤其像北京、上海这样的大城市，换房，已经在所有的购房需求里占据更大比重。如何让这些合理需求也在被保障范围内，提供政策支持，也应该成为接下来各个城市因城施策的思考方向之一。

相信，这更是换房者的心声。