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冲刺上市!时隔五年,万达王健林终于等来好消息

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文丨楼叔

在房地产行业入冬的时刻,王健林带着万达商管,再次闯关资本市场。

10月21日晚间,珠海万达商管在港交所提交招股书,拟面向全球发行股份,用于投资收购、扩大在管物业面积、改造场景硬件、以及战略投资等。

珠海万达商管在2021年3月注册,彼时,在万达宣布终止回A计划后,万达商管重组,轻资产商管公司落户珠海横琴,珠海国资委出资30亿战投入股。


据媒体报道,从终止回A到转战港股,万达商管的路要顺很多。但即便一切顺利,万达商管成功登陆资本市场,留给王健林的挑战依旧很多。

01

万达商业的上市之路可谓一波三折。

2014年12月,万达商业在香港上市,但由于不被资本市场看好,估值存在巨大落差,万达商业于2016年9月选择从港交所退市,同时一边着手在A股上市。

但在地产调控的大背景下,A股对于房企上市有着严苛的标准,近几年的上市大门基本上是关闭的。

在筹备A股上市的过程中,还发生了一次重大转折:在王健林登顶亚洲首富的2017年前后,因为海外投资触及政策红线,万达陷入了严重的危机。


来源:万达官网

A股上市,加上公司遭遇监管危机,万达不得不大刀阔斧地进行轻资产转型,剥离传统房地产业务。于是便有了和融创、富力的世纪大交易。

既是降负债,也是为上市提供新的故事。

2018年3月万达商业更名为万达商管,宣布该平台不再进行房地产开发,并拿到了腾讯、苏宁、融创和京东等多方的投资;2019年,万达商管彻底剥离地产业务。

尽管投资者看好,且经过轻资产转型后,万达商管的营收、债务等指标相当不错,但在大门紧闭的A股上市,依然是困难重重,始终没有实质性的突破。

近两年来,物企赴港上市成为潮流,资本市场对于物管、商管等业务模式,有了更加积极的评估,物企的估值和市盈率都相当可观,这促使万达商管转变策略,再回港股。

第一财经梳理的时间线显示,8月20日,证监会接收材料,10月11日提交材料获受理,相较于为回A奔波几年,赴港上市的进程要顺利得多。


来源:万达商管招股书

此次一旦成功登陆资本市场,王健林将再次身价大涨,对整个商业运营服务领域,也会产生重大的影响——它将是今年规模最大的一次IPO,估值达到1800亿元。

对比当下房地产企业的艰难处境来看,万达商管上市成功,也将给王健林因祸得福、提前去杠杆转型的故事,注入更多的戏剧性色彩。

02

根据招股书,万达商管是一家商业运营服务提供商,主营业务包括商业管理服务、物业管理服务和增值服务。

这种轻资产模式,说白了就是不持有物业,只是输出品牌和运营服务。具体而言,主要就是采取委托管理模式和租赁运营模式管理万达广场。

万达商管多年筹备上市的努力没有白费,经过几次重组转型,近几年的业绩都相当抢眼。


来源:万达官网

万达公布的数据显示:从开业第1座万达广场到100座万达广场用了近12年,从100座到300座用了5年,从300座到400座则再次加速,只用了不到2年。

而据招股书,截至2021年6月30日,万达商管管理全国204个城市380座万达广场,在管商业物业建筑面积共5420万平方米。

就规模而言,万达商管的在管建筑面积,超过第二名至第十名的总和,在整个行业几乎没有能打的对手,龙头地位相当稳固。

轻资产模式下,万达广场的不断开业,为万达商管提供了源源不断的粮草。所以,和传统住宅开发企业不同,万达商管没有因为地产存量时代而减速,业绩反而蒸蒸日上。


来源:万达商管招股书

比如在营收方面,2018、2019、2020年及2021年上半年,万达商管收入分别为110.23亿元、134.37亿元、171.96亿元和106.36亿元,年底有望实现三年翻一番的提升。

由于资产模式更轻,万达商管还拥有着让住宅开发类企业羡慕的毛利——对应同期,毛利率分别为41.3%、34.1%、36.9%、42.4%。

商业运营服务不需要借债发展扩张,万达商管的债务压力大大减轻。截止到上半年,其负债总额为155.35亿元,资产总额193.23亿元。

值得一提的是,在上市前的募资中,有消息称碧桂园、腾讯、蚂蚁等都巨资投入,这也说明市场对它的高度看好。

03

全新的资产结构和运营模式,让万达商管的港股上市之路顺风顺水,在王健林的辗转腾挪之下,一个新的行业巨无霸正在诞生。

不过,业绩数据漂亮的万达商管,不是没有挑战和压力。

首先,万达商管依然较为依赖母公司。招股书提到,公司的大部分收入由母公司集团项目所产生:

2018到2020年以及截至2021年6月30日,来自母公司的收入分别为89.43亿元、96.4亿元、116.76.亿元及71.68亿元,占同期商业运营服务收入81.1%、71.7%、67.9%及67.4%。


具体到项目构成方面:

截至2021年6月30日,万达商管管理380个商业广场,在管建筑面积达54.2百万平方米,有162个储备项目,包括133个独立第三方项目。

有三分之一的项目为第三方,这样的独立资源外拓能力,其实不算差了。

不过自己开发、持有、运营的模式虽然较重,但主动权在自己手上。而轻资产模式下,不确定性明显增加。

因为商管服务方和物业方不会牢牢绑定,前者需要持续输出优质服务,才能够保证合作资源不断积累,而不是流失。这相当考验运营能力。

按照万达广场的新开业速度,以及在管面积的增加速度,万达商管的增长空间还很大。


来源:万达商管招股书

不过,如何保证品牌输出和运营服务的质量,不会被过快增长的规模所拉低?

事实上,在商管的赛道上,作为头部玩家的万达商管,正在面临越来越多的竞争对手争抢市场份额。

近两年来,商管和物管一样,因为资本市场的看好,冲刺上市的企业越来越多,宝龙商业、华润万象生活、星盛商业、中骏商管等陆续上市成功。

以万达的行业地位,万达商管现在的公司体量及成长性,在龙头老大的位置上,万达商管还可以坐稳一段时间。

但在地产变局的行业环境下,万达商管要守住既有优势,在资本市场上创造新的奇迹,还有很长的路要走。

而且,黑天鹅对线下消费的持续影响,后续也会给万达商管的增长带来更多的不确定性。

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