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新房价格指数77个月来首次下跌 二手房跌幅更大

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本报记者 张慧敏 李未来 深圳报道

10月19日,国家统计局发布70城商品住宅销售价格指数。数据显示,9月,全国70城一、二手房价格指数都呈下跌态势,值得注意的是,新房价格指数是77个月以来首次下跌。

与此同时,近期管理层频频表态。有专家认为,这呈现出一定的政策微调迹象,释放出积极的市场信号,或将对稳定市场预期、缓解市场低迷情绪起到重要作用。

贝壳研究院数据显示,10月(数据10月20日发布),被监测的90城首套和二套房贷利率均较上月下调1个基点。这是年内首次环比下降,有专家预计,四季度住房信贷环境将继续改善,对首套置业客群、卖一买一的改善客群予以保障和支持,利于修复市场预期,减缓市场调整压力。

房价止涨转跌

国家统计局数据显示,9月份,全国70城新建商品住宅价格指数环比涨幅为-0.1%,这是2015年5月份以来首次下跌,换而言之,这是77个月以来首次下跌。

具体从城市来看,一线、二线、三线城市新房价格涨幅分别为0.1%、0%、-0.2%。广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为,70城新房价格下跌,主要是三、四线城市下跌造成的。一方面,近期,受龙头房企带头降价影响,三、四线城市纷纷打折促销;另一方面,热点城市严格控制预售审批价格,很多城市不允许新批次房价上涨。

对于9月新房价格指数下跌的原因,诸葛找房数据研究中心表示,9月是传统的楼市销售旺季,面临三道红线重压的房企为了加速回款,促销优惠行为不断,加之近期以来楼市调控频频升级,从加强限购到发布二手房指导价、打击学区房炒作等,房企面临的销售压力加强,以价换量现象增多。

值得注意的是,9月份,全国70城二手房价格指数也迎来下跌,环比下跌0.2%,跌幅超过一手房。抛开疫情期间(去年2月)的下跌,这是2015年4月份以来首次下跌。具体来看,国家统计局数据显示,一线、二线、三线城市二手房价格分别下跌0.4%、0.1%和0.2%。

一线城市的二手房价格为何比二、三线城市跌幅大?李宇嘉表示,一方面,一线城市的信贷收紧最明显,超过5成的银行对二手房停贷;另一方面,去年疫情以来一线城市二手房涨价最明显,二手房价格同比涨幅在今年4月份达到11.4%,很多投资购房需求在此期间加杠杆购房,当信贷收紧后,杠杆对房价的支撑力度下降;另外,从今年2月份深圳发布二手房参考价格后,一线城市纷纷启动二手房参考价政策,房价上涨明显的区域,参考价相比实际市场价打折40%左右,甚至腰斩,而银行按照参考价作为贷款评估价放贷,购房者购房成本大幅提升,二手房去杠杆效应明显。

贝壳研究院首席市场分析师许小乐认为,二手房市场一线城市价格下跌幅度超过二、三线城市,主要是因为一线城市以存量房为主,信贷、调控收紧下,供需双方预期调整更快;新房市场上三线城市价格率先下跌,主要因为三线城市以新房市场为主,房企对于项目去化、销售回款的需求更迫切。

一、二手房价格下跌的同时,房价下跌的城市数量继续增加。9月,国家统计局统计的70个大中城市中,有超过一半城市的一、二手房价下跌。具体来看,9月份,70城新房价格环比下跌的城市有36个,比8月增加16个。 另外,继8月二手房价格下跌城市数量首次超过上涨城市后,9月,全国70城二手房价格指数下跌城市数量继续上升,至52个,比上月的34个增加了18个。

楼市整体下行背景下,即便是房价涨幅排名靠前的城市,其环比涨幅也不算大。国家统计局数据显示,9月,西安、银川新房价格涨幅并列第一,环比涨幅为0.6%,涨幅均不高于1%。诸葛找房数据中心认为,西安新房市场长期供不应求,加之二手房指导价的作用,这是其新房价格保持较为强劲增长的原因。

二手房方面,天津价格涨幅领跑70城,环比涨幅为0.6%,其次为海口,环比上涨0.5%,重庆环比涨幅为0.3%,位居第三。为何天津二手房价格指数领跑?诸葛找房数据中心表示,8月底天津出台了相关的教育新政,即和平“8.31入学新政”,规定小学一年级登记入学,须持有与和平区户籍地址相同的房产满三年,并设政策过渡期;小学其他年级申请转入,须持有与和平区户籍地址相同的房产满三年。这一新政带动了一波学区房成交热潮。

年内房贷利率首次下降

值得注意的是,近日,管理层对房地产形势多次表态。

9月27日,央行强调要维护房地产市场平稳健康发展,维护住房消费者合法权益。诸葛找房数据研究中心认为,这呈现出一定的政策微调迹象,释放出积极的市场信号,或将会对稳定市场预期、缓解市场低迷情绪起到重要作用。

10月20日,中共中央政治局委员、国务院副总理刘鹤表示,“目前房地产市场出现了个别问题,但风险总体可控,合理的资金需求正在得到满足,房地产市场健康发展的整体态势不会改变。”中国人民银行副行长、国家外汇管理局局长潘功胜指出“在金融管理部门的预期引导下,金融机构和金融市场风险偏好过度收缩的行为逐步得以矫正,融资行为和金融市场价格正逐步恢复正常。”

贝壳研究院高级分析师潘浩表示,这可以看出房地产积极信号正在释放,房企和购房者贷款和融资难度将降低,合理的资金需求将得以改善。

10月21日,银保监会统计信息与风险监测部负责人刘忠瑞在国新办举行的新闻发布会上强调,保障好刚需群体信贷需求,要在贷款首付比例和利率方面对首套房购房者予以支持。

而近期,信贷也开始放松。10月,贝壳研究院监测的90城主流首套房贷利率为5.73%,二套利率为5.99%,均较上月下调1个基点,这是年内首次环比下降。具体来看,10月,广州、深圳、中山、无锡、湖州等14个城市的首套房贷利率较上月都有不同程度的下降。许小乐预计,四季度住房信贷环境将继续边际改善,对首套置业客群、卖一买一的改善客群予以保障和支持,利于修复市场预期,减缓市场调整压力。

李宇嘉对媒体表示,当前,楼市的政策调控开始转向稳定。央行强调准确全面把握地产金融审慎监管,意味着调控不是打压房价和需求,而是防风险,保稳定。金融层面的紧缩开始缓和,银行信贷额度开始增加,前期利率上浮幅度大的城市,按揭利率有所下降,贷款周期也开始缩短,对开发商还贷后的新开工项目扶持力度加大。因此,后续房价下跌幅度趋缓。

“但估计这种效应将在明年开始体现。”李宇嘉认为,当下,由于调控政策保持稳定,资金紧缩的惯性影响还在,预计10-12月70城房价环比继续下降。

严跃进也认为,尽管近期有一些政策放松的表现(如信贷政策放松),但是政策真正影响市场基本面,是有时间滞后的。当前可以认为房地产市场明显进入降温周期,从降温周期的历史规律看,往往会持续8个月的时间。

责任编辑:张蓓 主编:张豫宁

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