形势不妙！一线城市炒房客开始抛售

形势不妙！一线城市炒房客开始抛售

南京二手房凉凉，市场降温超预期。一批房主降价卖房了，学区房成交惨淡......

一、慌了！一线城市炒房客开始抛售房产

昨天，一则“一线城市炒房客开始抛售多余房产”的新闻冲上了微博热搜，引发广泛关注。

高层定调，房地产税渐行渐近，一些市场嗅觉敏锐的炒房客们开始行动，逐步抛售多余房产。

上海一部分手持多套房的业主，原本把房子放在租赁机构出租，如今要提前解约，宁愿赔付违约金，也要赶紧出手把房子卖掉。据悉，北京、广州的二手房挂牌量激增。北京二手房挂牌量3个月增加1万多套，广州1个月增加8千多套……

一边是挂牌量激增，一边是成交量低迷。今年9月深圳二手房成交1765套，环比减少13.6%。北京二手房成交12575套，环比降21%。上海二手房成交11000套，环比降40%。

二手房价格也绷不住了！9月四个一线城市二手房价格全部下跌！北京、上海和广州环比分别由8月上涨0.4%、0.2%和0.5%转为下降0.2%、0.6%和0.4%；深圳下降0.5%，降幅比8月扩大0.1个百分点。

二、凉凉！南京一批二手房开始降价，河西南、江北核心区......

一线城市二手房降温，南京也不例外，二手房市场凉风习习。

“现在房子不好卖，客户比较少”、“10月到现在都没开单，日子不好过”、“二手房下款太难了，客户更多考虑新房”……

我与一些房产中介交流发现，二手房市场转冷的速度非常快，“降价”已经成为现在二手房市场的主旋律！曾经备受追捧的热门区域、热门神盘也扛不住了，一些小区二手房成交价甚至跌回几年前。

河西南的招商雍和府，9月底成交了1套121㎡的3室2厅房源，总价595万，单价仅49174元/㎡。

要知道今年6月底，该小区成交了一套同样户型面积的房源，当时成交总价672万，单价55954元/㎡。对比来看，3个月时间，价格低了77万！

据了解，招商雍和府目前二手房均价在6万/㎡左右。 而不到5万/㎡的成交价，也算是跌倒了1年多以前的水平。

万科金域缇香，9月底成交1套88.06㎡的房源，总价685万，单价77788元/㎡，相比挂牌价710万来看，最终低了25万。成交周期长达241天。

而同户型面积的房源，在2020年5月，成交价达到了710万，比挂牌价还高了30万。单价更是突破了8万/㎡，而且成交周期仅有4天。

江北核心区的保利西江月，最近成交的1套87.37㎡的房源，总价335万，单价38343元/㎡。比挂牌价低5万元，成交周期230天。

回到今年4月份，成交的1套同户型房源，总价356万，单价40658元/㎡，成交周期65天。4个月的时间不到，总价就低了20万。

江宁神盘——翠屏城，最近成交1套84.62㎡的房源，总价110万，单价仅12941元/㎡，和2019年初最后一批新房上市的价格相差无几。据了解，2019年初该盘加推最后712套限价房，毛坯均价12218元/㎡。

当然，这个小区价格并不是没有涨过。去年年底，同户型的房源还卖到了123万，单价也达到了14490元/㎡。今年上半年，差不多户型的房源更是卖到130万以上，单价突破1.5万/㎡，最高达15666元/㎡。

2年多时间过去了，小区二手房价格“过山车”，跌回了开盘价？短短半年时间，有人赚了二三十万，有人没赚到钱甚至还亏钱，想想真是心碎一地。

这些强烈的成交价对比，让人不得不感慨：今时不同往日了！二手房市场转冷的速度超过预期！以前成交周期短，成交价甚至能高于挂牌价。如今成交周期长，甚至还要降价才能卖掉。

降价的案例还有很多，在这不一一列举。但是，通过这些案例，我们可以发现共性——这些二手房流通性更差，也更具“易跌”体质。

1、二手房挂牌量巨大的区域。二手房市场供应远大于求的。

2、板块5年内无重大规划，缺乏利好消息刺激。这意味着区域二手房缺乏涨价动力。

3、非品牌楼盘、户型差的房子。现在房子的居住属性越来越被重视，居住体验、物业服务感受等，这些都直接影响买房人出手。

4、超级大盘、年限较老的小区、回迁房等。有的小区规模大，居住人员杂，小区管理混乱，这些小区的二手房市场接受度都比较低。

三、成交惨淡！热门学区房也遭遇“滑铁卢”

作为二手房市场中的绝对“硬通货”——学区房也扛不住了。

有同事从南京网上房地产上统计了今年9月南京双学区主力小区的成交情况。

（南京知名双学区二手房成交量价情况）

这28个知名双学区的小区，今年9月二手房成交量累计61套，去年9月成交215套，同比下跌超7成。部分小区价格明显有所回落。

除了双学区之外，一些单学区的热门学区房降价现象也较为普遍。据中介反馈，即便如此，成交量也不如从前。

以钟英学区房——王府园为例。据365二手房统计， 9月挂牌均价68821元/㎡，8月挂牌均价73853元/㎡，跌幅6.81% 。要知道，王府园小区作为钟英学区的成交大户，不仅成交量可观，成交单价更是突破过8万/㎡。

但从最近成交来看，这套40.41㎡房源，成交价265万，比挂牌价低了20万。另外，成交单价也回落到6.5万/㎡。

银行信贷持续收紧，二手房指导价强势控制，房地产税加剧恐慌，全国二手房市场似乎加速“入冬”。虽然南京二手房指导价尚未出台，但是二手房也已经在加速降温。

国家统计局数据显示，9月南京二手房价格环比上涨0.1%，同比上涨6.1%。相比8月二手房环比涨0.4%，同比涨6.4%来看，价格涨幅明显回落。

来源|365楼市

编辑|大伟

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