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经观社论 房地产新格局拐点已至,企业雕琢自身比等靠行情更重要

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经济观察报 社论 近期金融监管部门密集发声,尽显对房地产市场的维稳意图。市场的追问是:“最严调控”会松绑吗?我们以为,这样的期待将会毫无悬念地落空。甚至可以说,房地产站在了拐点上。只不过这一次无关房价,它关乎房地产的新格局。

首先,规模至上,大则不倒成为历史。这一点在恒大事件中得到了充分的印证。恒大债局勾连起金融机构对地产行业的信任危机,有人甚至认定这将成为中国的雷曼兄弟时刻,因而救市是必然之选。

但是金融监管部门态度鲜明——第一,定性恒大事件为企业个体问题而非行业系统风险;第二,不回避行业阶段性问题,认定是应激反应;第三,表态对消费者正常购房需求、企业正常发展需求予以支持。

从政策选择看,监管部门强调保护已购房者合法权益,一方面避免风险传染至其他企业和金融市场;另一方面则坚持市场化、法治化原则处置相应债权。而表态在贷款首付比例和利率上支持首套房购买者,则是对前期金融机构过度反应的纠偏,这也是“房住不炒”的必然。

大体上说,政策节奏或有变化,但调控方向却不会逆转,这意味着坚决摈弃短期主义。过去多年,数不清的房地产调控政策,缘起基本是市场过热或过冷,需要通过行政、财政、金融等手段调节热度,这种做法短期固然起效,但容易在一管就死、一放就乱之间反复横跳,最终形成全行业的路径依赖,也推高全社会的房价上涨预期。

但近年来调控转向为不搞一刀切、因城施策。尤其是最近一年,针对房地产企业资产负债表和现金流量表的管理,以及集中供地等政策,使得调控脱离此前窠臼,倒逼房企从根上调节发展和安全两大主题的关系。

从认知层面来说,这更是一个清晰可见的拐点。如果说一开始“房住不炒”还被不少市场主体当作短期政策考量,而今恐怕都明白这是危险的错判。作为对房地产的基本定位,“房住不炒”是决策的逻辑起点,任何政策期待一旦跃出这条线,都是不切实际的幻想。

这样的拐点自然以市场的改变为基础。当房地产行业大势是更长的周期、更缓的波动,当城镇化率达到了64%,当全国人均住房面积达到40平方米,房地产早已度过青春期。几年前各家巨头唱的是万亿房企不是梦,但规模更大并不能保证肌体健康。更何况,从今年房地产销售增速连降7个月看,市场规模的拐点已经隐现。

这不是说房地产再无机会,房地产年度销售约20万亿的总盘应会延续。不过很显然,房企若不拓展发展的内涵外延,在三道红线、两个上限、楼地供应双集中等全方面政策照管下,很难再享此前红利。改变已经发生,三道红线发布时,四家初始绿档企业华润置地、保利地产、龙湖和中海,均保持了规模和多元业务的平衡。

三家央企的资源禀赋和全面考核指标,足可为后半程蓄力,身为民企的龙湖一向推崇 “以自律得自由”,商业、智慧服务、长租公寓等多航道业务围绕城市发展新需求,评级堪比央企。这更能为房企带来启发,围绕都市圈、城市更新、共同富裕等新课题,房地产业仍大有可为,只是房企的专业能力、投资节奏都将面临疾风骤雨的洗礼,这一过程中,雕琢自身比等靠行情更重要。

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