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花样年暴雷,地产业迎来“良币驱逐良币”时代

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“我原来一直以为,只有我这模样的能叛变,没想到啊没想到,你朱时茂这浓眉大眼的家伙也叛变革命了……”1990年1月26日,陈佩斯与朱时茂送上了二人在央视春晚,甚至是整个喜剧生涯中最经典的演出。

主角与配角、正派与反派角色互换,效果瞬间拉满。陈的满脸狡黠,朱的正派气质,谁叛变,谁不会叛变,原本写在脸上,结果却不尽然。

眼下,地产圈子里,所谓的“浓眉大眼”,同样不一定真实。

9月23日,花样年控股(01777.HK)半年报还在炫耀:281.17亿元的合同销售额增长60.1%、1.53亿元的归母净利润增长58.7%,眉够浓、眼够大吧;不到两周后(10月4日)又迫不及待,发布公告表示一笔当日到期的优先票据,剩余本金2.06亿美元无法按期归还。

回顾2021年,业绩“叛变”实际情况的房企不在少数。都说在健全的市场机制下,“劣币驱逐良币”是大势所趋,如今“良币”也撑不住了,开始自我驱逐。都说艺术来源于生活,高于生活,真是一点没错。

有人说,数据与现实脱轨,是房企CFO施展财技,让债务化作资产,还有人认为一切都是假的,都是凭空的虚妄,其实都只看到表象。房企成为“良币”,都有过人的洞察、决策和执行力,只是后来耽于一时的犹豫和幻想,被时间打了响亮的耳光。

回顾历史,良币房企发现了问题,有过对症下药的调整,只是从效果来看,那调整还不够,风险没有彻底消除。毕竟需要下手打碎的,是曾经将它们托举而出的成果、经验、价值观。可是又能怎样?改变还不是照样来了?只不过站得更高了,摔得更惨了。


良币驱逐良币

“对房企而言,2021年是有史以来最糟糕的一年。”地产人有如此感叹,并非毫无来由。

前不久,克而瑞发布一组数据:截至9月27日2021年房企累计违约债券已达39支,累计金额467.5亿元,已经超过2020年180.44亿元159%之多。越来越多窟窿堵不上,让地产人的发量直追IT程序员。

有媒体查看人民法院公告数据,截至9月26日对外公告破产的房企数量已经达到300家,平均每天有1家房企倒闭。钱是一天比一天难赚,还钱的压力如影随形,被逼到墙角选择缴械的房企越来越多,说一声“最糟糕”似乎合情合理。

事实果然如此吗?不尽然。

查询人民法院更早的信息,数据非但不糟糕,反而正在好转:只看宣布破产房企的数量,2019年为528家,2020年为470家。即使按照目前倒闭的速度计算,2021年的情况会比前两年情况更好,这应该是个好消息。

至于华夏幸福(600340.SH)、泰禾集团(000732.SZ)、蓝光发展(600466.SH)……一众熟悉的房企陆续暴雷,并非集中出现在2021年,而且它们仍在积极寻找化解危机的出路,无论主动还是被动,至少还算勤勉。

如此看来,在2020年监管出台“三条红线”标准以前,地产圈子一直未曾停止过优胜劣汰。行业的自我净化,过滤掉众多规模不济、经营不善且难以为继的中小房企。


也有些大鱼被礁石卡住了,不过毕竟是老江湖,陆续典当些核心资产,仍然可以阶段性换些过冬的粮。如今市场大池子里,竞争环境已经不断改善。“良币驱逐劣币”,原本一切很正常。

然而环境改善了,花样年们突然翻了船。陷入逾期兑付危机的时候(10月8日),还在“欣然宣布”前9月408.69亿元合约销售额与260.3万平方米的已售建筑面积,同比分别增长25%与9.6%。

再汇总近期花样年的成长数据,从2019年开始,虽然其短债规模一直在增长,但始终没有超过现金及现金等价物的规模。原本舒服的小日子吃着火锅唱着歌,突然就被债务的“马匪”截了。


同样的情况也发生在新力身上。自上市以来2019与2020年仅两次出现短债规模“超标”现象,而且转至次年警报随即解除;业内人士曾诟病恒大借商票向供应链转嫁财务压力,不过暴雷之前能卖的房子还是卖了出去。

看似都能正常运转,然后各自抛锚。


如此房企数量多了,反而让那些一直经营欠佳,始终无法健康运转的房企暴雷,成为罕事。只看阳光100中国(02608.HK)的历史数据,现金及现金等价物从未覆盖短债,可是无人问津,即使8月中旬宣布实质违约的时候,也未能吸引过多关注。

这年头儿,劣币被淘汰不是新闻,良币被淘汰才是。


侥幸的代价

是谁让“良币驱逐良币”?很多观点认为是监管政策收紧,“三条红线”似乎挨了最多的“板子”,其实并非如此。

早在2016年底,中央经济工作会议已经明确了“去产能、去库存、去杠杆、降成本、去短板”的五大任务。政策方向是引导房企用资产兑换流动性,早些上岸;通过产品逻辑替换金融逻辑,主抓高利润项目。从那时起,“房住不炒”的基调,清理库存消解债务压力的路线已经定下。

作为众矢之的的万达迅速做出反应,逐步清退海外资产,还在2017年中旬将77家酒店股权与13个文旅项目91%股权,合计作价637.5亿元分别卖给富力地产(02777.HK)与融创中国(01918.HK)。


都说地产是最看政策脸色的行业,风向早就变了,可又有多少人掩耳盗铃?王健林意识到了风险的严重性,果断割掉了大腿肉;更多房企不过片刻的惊愕,随后歌照唱舞照跳。

作为花样年的掌舵人,潘军有一定风险意识,老早就在布局“轻资产”转型。2014年的时候,从母体分割独立上市的彩生活,3.22亿平方米在管面积同比有了56.9%的增长;间接持有的公司美易家,也开始在短租及度假物业服务领域有所成绩。

奈何后来,花样年非要加码重资产项目,提出了“351”计划——2018年销售达300亿元、2019年销售达500亿元、2020年销售达1000亿元,又是一脚油门踩到底。

想来新力不也是一样?正如《一点财经》在《未强先衰的新力与自欺欺人的张园林》的观点,张园林也曾意识到,陈凯那套“高杠杆+高周转”的模式风险太高,因此只让他在“联席董事长”位子坐了半年时间,随即一拍两散。

可是自己掌舵新力的时候,继续吹大规模的游戏并没有停止,新力仍然坚持着2017年提出的“三年破千亿”大计划。在合同销售额破千亿的时候,债务规模却也撞线千亿。


如今回头看,当年王健林树立的榜样形象,对花样年和新力没有起到足够的警示作用。它们都有逃过一劫的机会,却都觉得大限未到,还有时间再让资产去市场翻滚一段时间。就好像韭菜买股票,怀揣着三分侥幸,总觉得能够抄底,结果总是倒在半山腰上。

这样说来,“三条红线”的标准,理应作为标尺检验2016年后房企转型成果,而非如今“抱佛脚”的理由——这叫本末倒置。眼下的恶果,还是暴雷房企自己亲手造成的。

东窗事发期间,两家公司都在想办法脱困:作为花样年(持股57.41%)与彩生活(持股66.96%)两家公司的大股东,曾宝宝以不超过33亿元的代价将后者核心物业资产邻里乐,卖给碧桂园服务(06098.HK),拆了物业的东墙去补地产的西墙。

新力也开始聘请法律顾问和财务顾问,遴选处置一些有价值的项目,换取资金以解燃眉之急。从它们身上,能看到狼狈和悲壮,却没有更好的出路。只怪当初都把剧情想得太美,现实太诱惑。

没办法,恒大从2020年7月就开始七折卖房,一年时间也没能扭转局面;如果恒大都不行,它们能行吗?


出路只剩卖卖卖?

作出错误的决策房企会万劫不复吗?短期内不会,市场仍然表现出足够的宽容。

不久前,华夏幸福召开金融机构债权人会议,为欠下的2192亿元金融债务,给出包括出售优质资产、债务展期、设立信托收益权份额抵偿等6项解决方案。能变现的尽快变现,无法变现的继续持有等待现金回流。

整套方案可执行性有多强、如何设定操作细则、董事会能否审议通过……众多悬疑尚未解开,不过还是让华夏幸福的股价,在节后交易首日收获9.98%的增长;大股东中国平安(601318.SH)一直不离不弃,节后股价也维持着上升状态。

不难看出,处于困境中的房企,只要有摆脱现状的诉求,以及具体的执行方案,资本市场仍期待且相信其能够有所改变。要知道,截至9月初华夏幸福累计未如期偿还债务已经达到878.99亿元,远远超过花样年的2.06亿美元与新力的7541.67万美元。这毕竟是为当年自己的犹豫不决,最终错过时间窗口买单。很多时候,这样的债很贵,需要实打实的割肉。

出现问题后,曾宝宝把电影《至暗时刻》的宣传海报贴在微博空间,还给员工撰写一封名为《宝爷家书》的文件。为的是告诉员工“遇到问题,去解决”,学梅花在“数九寒冬也能支棱,旺盛”。这些举措在安抚情绪上能起到作用,却不是解决问题的最终答案。


换不到钱,一切都白搭。最切实可行的办法,还是尽快卖掉优质资产,好在对花样年而言,作出取舍并不难。

当年王健林壮士断腕,砍掉的都是境外收购项目,其实花样年情况类似。参考2021半年报,花样年在新加坡持有2.28万平方米在建项目;此外彩生活持有新加坡物业公司Steadlink与香港世纪物业,业务很难与国内项目形成有效协同,卖掉不会影响大局。

同时按照花样年“地产开发+社区服务”的框架,酒店服务板块难以融入业务体系中。况且在2021年上半年,相关业务大幅增长71.6%,收入不过4000万元,这对亟需用钱的花样年而言,可谓杯水车薪,还不如卖了来钱快。

如果还不够,就要拿“社区服务”开刀了。自2014年上市以来,彩生活收购一批成熟的物业资产——城关物业、荣琛物业……连同花样年物业持有的服务项目,均可以分批次出售。卖一个邻里乐就能获得33亿元,已经接近彩生活的整体市值,多卖几个也是理想的选择。

如此资产处理办法,几乎成为行业普遍选择:虽然从来未承认新力物业将会转卖金科服务(09666.HK),但太多人相信它的存在;至于“恒大物业(06666.HK)将成为合生创展(0754.HK)囊中之物”,早已是流言满天飞。

一旦这些收购达成,多数房企足够解决燃眉之急。还不够?就再翻翻兜里还有哪些资产可以出售。好在地产圈子里,买家的热情还在。

早有报道表示,花样年已经在考虑出售位于北京密云的国祥府与国祥雲著2个项目,如今正积极盘点相关资产。之所以没有结果,是因为花样年还在纠结于价格。当然,也许再过些时日,这笔生意还是要做。

毕竟现实所迫,房企也只能签城下之盟了。


结语

“弯道超车”,这是面对强大的竞争对手,势弱者经常会提到一个词。

眼看碧桂园(02007.HK)、万科、融创中国这些公司越来越大,继续吹大泡沫,膨胀体积的房企不在少数。以它们的敏感和精明,一定在某个时候预见到了风险,做出过调整。只是面对落后的座次时,内心的不甘总让它们选择孤注一掷。

眼下,在上海、北京、杭州等地开始的第二轮“两集中”供地结果陆续揭晓,众多流拍的地块证明,房企逐渐意识到不能再继续放大债务的口子,是时候填补之前留下的窟窿。别再想着什么“弯道超车”,确实有机会,只是里面水太深,你把持不住。

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