楼市惊现大量“工抵房”“特价房”！是笋还是坑？

最近我有了一个新的爱好：看朋友圈吆喝卖房的广告。

在铺天盖地的“特价房”“打折钜惠”之下，很容易让人产生一种错觉：现在买房，就像跟买白菜一样简单。

随着项目的“促销内卷”愈演愈烈，也有越来越多的粉丝跑来问我：

他们最近收到不少项目推出特价房的消息，而房源打特价的原因各不相同：工抵房、内转房、员工房……这些房源到底有什么区别？能不能买？

今天，咱们就来掰扯掰扯这事。

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工抵房

先说说一个比较陌生的名字：工抵房。

最近，有不少项目都曝出在售工抵房的消息，而相比项目此前正常成交的其他房源，工抵房的价格几乎打了8折。

比如增城某盘就推出8套工抵房，总价87万起，折合单价仅1.1万/平。而项目此前的成交价在1.3-1.5万/平左右。

另外，荔湾某楼盘也表示，由于工程回款需求，推出一批工抵房，总价仅350万/套，折合单价在5.07-6.55万/平。而项目此前的成交价，高达8.5-9万/平。

乍看之下，工抵房的价格确实很低，那么工抵房到底是什么？跟普通房源有什么区别呢？

通俗来讲，就是开发商暂时出现资金周转困难，没有钱支付给建筑商或材料商，因此拿房屋产权或使用权作为抵押，再由建筑商或材料商（也有可能是由开发商自己）进行打折出售。

一般来说，工地房的交易流程跟普通商品房基本一样，开发商也会配合完成更名。

那么，工抵房可以买吗？答案是可以的，不过在买之前，要先了解几个点。

首先，广州市场真正的工抵房不多，目前市面上大部分所谓的“工抵房”，都是宣传噱头，所以如果碰到了所谓的“工抵房”，最好向项目案场销售进行多次确认，确保是项目本身放出的工抵房。

其次，工抵房在出售的时候，仍是抵押状态，要等到抵押解除之后，才能办理房产证。因此，如果想购买此类房产，最好跟项目确认房产的解除抵押时间。

另外，如果想买工抵房，最好选择大开发商的工抵房。

之前我就听过这样一个案例，有一个朋友买了某项目的工地房，结果开发商资金周转不过来，暴雷了，这批房源也无法办理解押。

再加上近年来，开发商资金普遍紧缺，所以还是谨慎为好。

此外，想捡这个笋，门槛也不低：由于工抵房出让，一般是为了尽快回笼资金，所以大部分工抵房，都会要求一次性付款。

最后，如果是想买工抵房的朋友，一定要记住，工抵房容易在交易过程中出现矛盾。所以在购买时一定要确认，合同是跟开发商直接签订，而不是第三方，免得日后扯皮。另外，购房资金也要打进由开发商设立的，并由工程方和银行监管的账户。

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内转房

内转房其实我们说过很多次了，它有很多个“马甲”：员工房、内部房源、老板亲戚预定房源……

但本质上，这些房源出现的原因只有一个：项目开盘前，会以较低的价格，将部分房源出售给员工。而等到开盘之后，员工再将这批房源进行出售，达到赚取差价的目的。

不过，由于买入价格较低，所以相比项目在售的其他房源，内转房依然存在一定的价格优势。

比如某大盘最近爆出的一批内转房源，单价仅3.1万/平，而该项目其他房源的成交价，都在3.5万/平左右。

从某种层面来看，内转房也是一种炒房的手段。

而如今，在房住不炒的政策前提下，这种做法不仅违背市场规律，更存在着很多潜在风险。

其中，最大的风险来自项目态度的转变，“内转房”过户时需要项目配合，一旦风声收紧，项目有可能考虑风险，拒绝配合，无法完成过户，购房者会损失一定的资金成本与时间等待成本。

此外，除了内转房，还有一类房源，容易被包装成内转房、但实际风险更大的“特价房”：回迁房。

回迁房的火热，在去年底爆发过一回，由于黄埔多个项目开始旧改，不少群里也开始曝出卖回迁房的消息。而且，随着广州旧改的推进，这类产品隔三差五还会出来“刷屏”。

回迁房之所以受到人们的广泛关注，根本原因还是价格便宜。像之前科学城的新房都卖到3万+的时候，周边的回迁房才卖2万出头，吸引力不小。

不过这一类房源，涉及的风险更多，不确定性也更大，之前我们做过详细的分析，可以戳这里回顾：

单价比同小区低1万/平！回迁房的便宜，能占吗？

黄埔回迁房可入市交易！如何买？一文说清！

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特价房

最后，说一说特价房和一口价房源。

这类房源基本不存在什么套路，无非就是项目拿一些朝向、楼栋或是楼层不太好的房源出来，略微包装一下，不仅有噱头，而且还能加速差房源的去化，一举两得。

当然，也有一些项目，为了加速去化，将一些正价房源打折出售。这类房源，就比较值得购房者们“淘笋”了。

不过，在买特价房的时候，也要注意一个基本逻辑：

不要单纯冲着价格入手，要同步考虑下项目的综合素质。

目前来看，大部分推出特价房源的项目，都位于外围区域。

如果本身的工作圈、社交圈就在那里，买特价房自用自然是皆大欢喜。

但如果纯粹是抱着“抄底”的想法，请同步做好给资本市场交学费的准备。

其实，无论是哪一类特价房，它们受关注的根本原因，都是大家抱着“搏一搏单车变摩托”的想法。即便人们深知个中风险，却更愿意相信，它们总会迎来光明的未来。

最后，送给大家一句话：

投资者总是想战胜市场。但这是不可能的，因为他们代表了市场，这是一场零和游戏。