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从高规划下看南阳新区市场的“风云变幻”!

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提起南阳新区(即示范区),还曾记起在某项目调研的时候,置业顾问戏说:“南阳新区酷似郑州郑东新区”,可能在量级上两者之间有些差距,但也表明了新区在南阳所处的地位之高,在城市中同样也饰演着CBD的角色。

郑州郑东新区从“鬼城”到“明珠”,历经十年发展。

2002年建设初期,被人嘲笑为面子工程和“鬼城”,但现在已经从一片芦苇丛生的鱼塘洼地,变身为造城浪潮中的典范,以及全国性新一轮区域发展的中心,是集现代、生态、宜居、繁华于一体的新区。

“中原崛起看郑州,郑州发展看东区”,郑东新区担负着形象展示、龙头带动、战略推进的重要使命。

而南阳新区,同处于城市东部,高规划高起点下,从建设初期即定下“两年出形象、三年成规模”的目标,与郑东新区十分相似。

在“十四五”开局之年,南阳优先享受到“构建南阳全国性交通枢纽”这一红利,而作为南阳重点发展区域,南阳新区有着其重大的使命,就是助力南阳成为鄂豫陕三省区域中心城市。同时在这一战略下南阳新区从三馆一院、月季大观园再到高铁站开通,短时间内进入潜力井喷期。


南阳市三馆一院示意图

图源网络

各项规划配套落位下

铸就南阳新区成就城市CBD

2017年2月7日,国务院分别发布通知,批准南阳市城市总体规划。而在《南阳市城市总体规划(2011~2020年)》中也明确,南阳是国家历史文化名城,中部地区重要的交通枢纽,豫鄂陕交界地区区域性中心城市。

2018年南阳新区根据城市规划开建;

2019年南阳世界月季大会在新区举行,月季大观园已经成为新区的世界级名片;

同年12月1日郑万高铁开通南阳东站投入使用,让南阳新区这个未来城市主核再添新引擎,大大促进了新区城市主干道东扩及道路建设的优化升级;

2020年9月6日,南阳中心医院新区医院全面开工,预计2022年完工。2020年12月29日南阳市“三馆一院”市重点文化建设项目,由博物馆、图书馆、群众艺术馆、大剧院四个建设项目组成,已正式启动运营。

在此几年期间,新区重点工程不断,且南阳信奉,百年大计,教育先行。在政府的大力促动下,南阳12所完全学校横空出世。而其中8所学校皆选址于白河东岸,也就是新区。另外上海福山正达外国语学校、一高新校区、金融街等相关配套已陆续落地。

在南阳新区不断建设的步伐下,各项规划配套逐步落位,铸就了南阳新区城市CBD之位。


南阳新区教育及各项资源配套落地情况示意图

(仅供参考)

品牌房企争先进驻

市场形成“刚需市区,改善新区”

南阳新区的价值从规划、巨资投入再到配套陆续落地,成为了房企选择进驻的重要因素。同时,区域“地王”的接连诞生,也让楼市一次次激起猛浪,2019年底中梁、领创、金科落子新区,本地有名的三川,更是多次拿地,一时之间新区声势浩大。

而南阳新区高规划高起点,更是遥望郑东新区,仅此就不会是草草了事,做些刚需流量盘,再加上除了资源红利,区域生态优势也不可忽略。南阳新区主打“环境好、低密度”等,区域靠河,绿化水系环境,且从下图可以看出,南阳新区2020年1月-2021年9月成交套均面积达约124㎡,仅位于鸟巢板块之下,且价格也处于高位约10000元/㎡以上。造就了南阳市场新形态:“刚需市区,改善新区”。


数据来源:CRIC咨询决策系统

市场横盘叠加大环境下

销售回款转弱、融资收紧

品牌房企率先开启“降价热潮”

然而2021年的南阳,市场进入横盘期,成交量下降明显。且当前企业面临的多重困难,贷款周期延长,银行放款周期由约1个月延长至约1.5个月,企业资金周转速度减缓。

融资困难,“三道红线”下整个房企融资市场规模萎缩,且整体融资环境还将保持收紧态势。在这样的大环境下,销售回款转弱、融资收紧、资金链吃紧,企业纷纷加大资金回笼力度,品牌房企率先开启“降价热潮”,新区降价力度较大,“特价房、直降房源”降价幅度约2500元/㎡上下,仅少数楼盘约500-1000元/㎡上下,促使房源大量成交,资金回笼自保渡过难关,但未来南阳新区楼盘的维权之路也将接踵而至。


数据来源:CRIC咨询决策系统

透支规划红利,南阳新区CBD之路

---阶段性延长

相比于郑东新区的“时代巨作”,南阳新区仍有一段很长的路要走,郑东新区没有沦落为“鬼城”,不是揠苗助长,而是起步较早。当时郑州作为全国交通枢纽,外来人口、流动人口剧增,老城区已经不能承载发展需求。且从建设起步之日起,东区就有大量企业、单位办公和居住需求。也就是说,在河南人口大省和郑州的特殊地位优势下,有城有人亦有业,造就了郑东新区华丽的转身。

而现在的南阳新区虽然在天然的环境下有一定优势,加之配套的逐步落位,但在缺人、缺产业的情况下,区域对房产的支撑是有一定限度存在的。

如今,已不是咿呀学语到步履蹒跚的时代,而是发展迅速、瞬息变幻莫测的时代,客户购房考虑因素一加再加,随着市场的下行,心态转变,观望情绪加重,加之新区并没有想象的那么美好,从南阳集中供地几乎全军流拍,这一信号的影响,到品牌房企的率先降价,开启价格之战,新区区域价值及地位在其心理一跌再跌。

南阳新区CBD之路---阶段性延长。


作者:贾永放

城市研究事业部

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