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至暗时刻已过?3大信号预示武汉楼市走向

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左岭某项目降价3000元/㎡,汉口二环有项目试图降价8000元/㎡,临空港惊现8字头,小军山特价房5开头,阳逻某盘打出4字头……

武汉新房这波降价潮,来的又猛又狠!

刚刚买了房,就断崖式降价,业主一夜之间血亏大几十万,这搁谁身上受得了,于是集体拥堵售楼部,甚至要退房;还没有买房的购房者也很焦虑——

房价降到位了吗?现在可以买房吗?

打骨折了,开发商会不会倒闭,房子能不能顺利交付?

这波市场低谷在哪里?楼市什么时候能开始反弹?

为什么降价潮来得这么猛?

今年上半年,武汉新房备案价比着涨,最高涨价10692元/㎡,涨价1000元/㎡的比比皆是。然而短短两个月后,8月武汉新房开启了促销大战。

这场始于大汉阳的打折战,不仅在三环外的各大郊区出现,连热度一直不错的四新、后湖、白沙洲、关山大道、光谷中心城也未能幸免,促销呈现全市蔓延之势。

国庆前后武汉新房成交开始反弹,打折收效已然显现。万万没想到的是,赤裸裸的降价却到来,且一个比一个惊恐!

阳逻楼盘打出4字头,房价重回四年前;小军山某楼盘单价9700降到5800,降价惊人,引发大量业主投诉;左岭某项目降价了3000-4000元/㎡,将15500元/㎡的价格砍到11000元/㎡起;汉口二环的某盘一度爆出从备案均价23500元/㎡砍至最低14999元/㎡起,后取消降价。

楼市短时间急转直下,并非武汉独有,全国相差不多,主要原因是:

1、“三道红线”政策

所谓的“三道红线”,就是央行和住建部将限制开发商融资的政策,已于2021年1月1日起全行业推行。

“三道红线”是针对所有的开发商划出的三个标准,分别是:

1、剔除预收款后的资产负债率大于70%;

2、净负债率大于100%;

3、现金短债比小于1。

如果有房企全部踩中了这“三道红线”,那将被归为红色档,其后果就是有息负债规模不得增加。具体执行规则如下:



在“三道红线”这一新规则之下,房企将难以通过举债扩大规模,不少房企的债务偿还,也不能靠举债进行,只能依赖销售回款。

2、二手房放款难 供需矛盾加大

好好卖房不就可以缓解压力了?

可是,2021开年,央行和银保监会重磅出招,建立房地产贷款集中度管理制度,核心内容是设置房贷“两道红线”。两道红线”控制了房贷规模,降低了居民杠杆风险。



房贷额度告急,审核进度放缓,放款周期延长,贷款金额有一定下调,贷款难度增加。特别是二手房,置换难度直线上升。旧房卖不出去,新房也没钱买入!

新房购房人群持续缩小,而与之相对的却是新房库存的大增。截至9月底,武汉可售商品住宅库存达193448套,为自2018年以来的最高

3、 调控重拳出击 炒房客离场

2021年10月8日,武汉限购区域全面进入“凭房票买房”的时代。 新政实施后,武汉购房条件收紧,刚改买房难度加码。同时热门的光谷开启了五次集中开盘,热度持续降低,炒房客离场,市场逐渐回归理性!

综上可知,触发武汉这次降价潮,乃至全国楼市的突然反转行情,根本原因还是政策管控,叠加疫情的不期而遇,并非全球性的金融危机。

虽然调控力度持续加码,但清晰可见的政策趋势是,国家始终坚持把推动房地产行业向长期、稳定、健康的方向发展摆在重要位置。

(2)

房企开始自救 镣铐或将松一松

最近,楼市迎来几大利好消息:

1、支持刚需购房者信贷

对个人申请房贷,尤其是首套房贷款友好的政策要来了!

昨天(10月21日),在国务院新闻办公室举行的新闻发布会上,释放了一条超级重磅的消息:“在贷款首付比例和利率方面对首套房购房者予以支持。”



楼市君大胆预测,接下来,武汉二手房停贷,等贷的情况可能会有所缓解。降低首套房贷款的首付比例的政策也有可能落地,公积金政策也将同步执行。

差异化的贷款利率,可能会随之而来。目前广州、佛山等地的部分国有大行和股份行已经在下调房贷利率。而武汉主流贷款利率首套为5.78%,二套为5.98%,在全国排在前列,下调的空间较大,不排除这次会跟随广州的步伐。

2、信贷新政有望适当放松

10月15日,人民银行举行2021 年第三季度金融统计数据新闻发布会上,提出“准确把握和执行好房地产金融审慎管理制度,保持房地产信贷平稳有序投放”。

同时,人民银行金融市场司司长邹澜表示,部分金融机构对于30家试点房企“三线四档”融资管理规则也存在一些误解,对要求“红档”企业有息负债余额不得新增,误解为银行不得新发放开发贷款。



信贷政策松一松,房企融资不太难了,销售的压力也不那么大了,降价的可能也就小了很多。在房住不炒的大前提下,信贷新政会适当放松,让开发商缓口气,抄底买房的窗口期可能不长了!

同在10月15日,中国房地产业协会在北京召开部分房企座谈会。参会的房企有10家,包括了中海、保利、万科、融创、金地、龙湖、中梁、新城、绿城、旭辉。

10月19日,广东省房地产业协会召集了多家总部在广东的大型房企,参加会长会议。

这两场会议,都是围绕房地产企业健康平稳发展为核心。北京房协会议说是了解一线企业运营情况,征询企业对行业未来发展的意见建议,为决策提供参考。 而广东的会议就直接指向核心——助力企业发展!



10月20日,2021金融街论坛年会在京开幕。中共中央政治局委员、国务院副总理刘鹤作书面致辞时强调:目前房地产市场出现了个别问题,但风险总体可控,合理的资金需求正在得到满足,房地产市场健康发展的整体态势不会改变。

总结一句话就是,对于楼市的现状,不能放任不管,也不能用力过猛。“稳”字当头,针对房企,可能会有一些松绑类的纾困举措!

信贷释放积极信号之后,10月21日上午,房地产开发板块持续走强,津滨发展、京投发展涨停,新城控股涨超6%,电子城、华夏幸福、金地集团等跟涨。



(3)

市场到底了?现在可以买房吗?

要回答这个问题,我们先来看看这些降价的企业都是哪些?

1、大幅降价是个别现象

中海左岭降价,很多中介在抖音请教:为什么资金实力雄厚,没有踩到三条红线,且盈利能力强劲的中海会带头降价?

楼市君认为,中海作为央企,有承担社会责任的义务,急需资金他用,业绩考核压力较大,或许在武汉第三次集中土拍中可以见到它的身影。

另外花样年、中梁、佳兆业、恒大等等都是资金周转出现问题的开发商,只得断臂求生存。眼下武汉大幅降价没有在全城蔓延。

同时,在武汉,对于房企来说,降价也不能太任性。比如这个二环的“降价8000”的行为被叫停。

2、打折现象,区域分化严重

楼市君连续做了6周的打折促销专辑新闻,发现大范围打折促销的,主要是远城区,主城区打折较多的是汉阳区。

其他白沙洲、后湖、武昌核心、光谷中心城、左岭仅个别项目在促销,拿出来打折的也多是顶楼、底楼、4楼、14楼、18楼等寓意不好的楼层,或者大面积的户型,这样的房源,在往年不好卖,促销也是常态。 目前武昌滨江,汉口滨江没看到打折现象。

甚至有红网盘来蹭热度,声势很大,要打折,其实还是顶着备案价卖。为什么,还不是底气很足!

3、武汉楼市量价平稳

9月武汉新房住宅成交量大幅度回升,成交14239套,环比8月(11070套)上涨28.6%,同比2020年9月(18269套)下跌22.1%,较2019年同期(18477套)下跌22.9%。这一数据为四年来第二低,仅高于2018年的12223套。

而在房价上,2021年9月武汉新房价格环比上月持平(8月为上涨0.4%),同比去年同期上涨6.0%(8月上涨6.4%)。而武汉二手房价格在连续7个月上涨后,在8月首次停止上涨,9月份下降,是2020年12月以来首次下跌。

总结:

可以看到,武汉楼市目前处于调整时期,但没有那么拉胯,并没有出现全面降价,更不会出现全面崩盘。同时,在政策层面,继续大降也很难。随着信贷政策的适度放松,武汉楼市有望触底回温。

而房住不炒,稳定是主旋律,武汉新房的走向,可能跟2018年下半年的武汉二手房类似,自此持续几年的不温不火行情。市场回归自住,炒房客退场,需要时间等待新一波购房力量生长!

楼市不温不火,买房不那么难了,挑选的空间大了,购房者更从容了,房价也并不是完全不动,持续小幅波动,不会大涨也不会大跌!

一般年末是房企回款的关键时间,熬过了这两个月,销售压力缓解,折扣收回是大概率事情,所以现阶段是一个好的购房机会。如果碰到类似中海的降价,毫不犹豫抓住了!同时建议购房者需要对自己选择的房企进行一定的风险调研,确保选择的房企没有风险。



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