“三线”均超出阈值，光明地产难掩高举债扩张隐患

花朵财经原创

遥望2021，多少房企毁于高举债，死于资金流断裂。眼见危机林立的一幕，如今不少房企已掀起“活下去”的保卫战。

但从迅猛扩张到紧急换挡刹车，因大象难转身已有不少房企轰然坍塌。

如今在百亿债务压顶下，被誉为上海崇明岛“地主”的光明地产，频繁传出出售旗下资产，自然而言的也让这家百强房企备受关注。

由于脚踩“三条红线”，发展至今，对光明地产而言，如何化解这场存货高企、债务压顶的危机，不免令人担忧不已。

梦太大，易乌云盖顶

作为一家自带“光明”的上市房企，在光明地产的公司官网上，高高悬挂着“光明地产，筑亮新生活”的几个大字。

通过在房地产行业精耕数十载，目前光明地产的开发足迹也已遍布上海、江苏、浙江、山东、广西等全国十二个省份，并于2014年借壳海博股份实现上市宏图。

2018年，光明地产甚至再次立下雄心壮志，号称要在未来三年冲击500亿元销售目标。可如今三年之约已过，光明地产不仅未能如愿实现当日之目标，反而头上多了不少乌云的笼罩。

据克而瑞数据显示，2018-2020年，光明地产的销售额分别为244.59亿元、266.4亿元、326.68亿元。尽管销售规模在增长，但距离公司提出的目标，依然存在不小的差距。光明地产甚至因此被困在了百亿债务里。

债务方面，2018-2020年，光明地产的负债总额从613.08亿元上升到了736.00亿元，资产负债比率从82.38%上升到了83.43%，这一数值要远高于2017年时公司的负债总额432.78亿元及79.92%的资产负债比率。

而截至2021年6月30日，光明地产一年内到期的非流动负债为52.89亿元；短期借款较2020年末增长30.37%至146.01亿元，但公司账面货币资金仅有108.43亿元，资金缺口压力不言而喻。

勇猛拿地，致去化压力走高

光明地产在“房住不炒”过程中，选择逆势扩张，很可能是致使光明地产扩张并无过好表现，反而债务承压的重要缘由。

恰逢2018年，国内房地产市场进入了发展新常态。从2018年至2020年，国家始终坚持“房住不炒”的监管主基调，不走刺激房地产以发展经济的老路，国内房价整体没有再出现过快大幅上涨的现象。在房市降温期间，万达甚至还出现了频频卖资产自救。

然而彼时光明地产却表现异常活跃，在多个城市攻城略地。2018-2020年，光明地产新增土地储备分别为144.52万平方米、192.09万平方米、63.16万平方米。同期，公司存货值分别为468.23亿元、611.37亿元、604.29亿元；存货占公司总资产比分别为62.91%、70.68%、68.49%。

这也就直接导致了光明地产面临较大的去化压力。根据公司公告显示，2018年至今，光明地产已发布四次关于计提存货跌价准备的公告。而2018-2020年，公司房地产板块计提存货跌价准备分别为7.66亿元、2.52亿元、3.71亿元。

同一时期，公司的归母净利润也在连年下降。2018-2020年，公司的归母净利润分别为14.18亿元、5.18亿元、1.07亿元，同比降幅分别为27.17%、63.45%、79.38%。计提存货跌价准备对公司的影响程度可见一斑。

同样大幅下跌的还有公司的销售毛利率。截至2021年上半年，光明地产销售毛利率为12.33%，较2020年底的19.19%下跌6.86个百分点，且2019年公司的销售毛利率还高达32.06%。

当去库存任重道远，而彼时光明地产销售毛利率却出现同期大幅下跌，这又是否意味着光明地产存在降价销售以缓库存压力及加大资金回笼的可能？

脚踩三线，频繁出售资产

10月20日晚，光明地产发布公告称，将通过上海联合产权交易所公开挂牌的方式转让所持有的上海锦如置业60%股权及相应债权。

从披露信息来看，锦如置业涉及开发的房地产项目为“嘉定新城 D9 地块商业项目”，项目宗地面积45925平方米。

其中项目一期已于2014年4月1日动工建设，尚余未售商业建筑面积13918.32 平方米，写字楼未售建筑面积170.41平方米，未售普通产权车位 493 个。而项目二期建筑面积约4万平方米，目前尚未投入建设。

根据评估，上海锦如置业60%股权以国资评估备案确认的评估值为依据对应价格不低于0.69亿元，截至审计评估基准日的相应债权为0.94亿元，合计总价将不低于1.63亿元。

光明地产称，本次交易符合公司自身战略定位及当前房地产市场状况，优化区域布局、控制项目风险以及提前收回投资目的。

然而值得注意的是，这并非光明地产第一次出售资产。今年上半年，公司就曾宣布转让子公司柳州同鑫33%股权及债权，挂牌转让价格不低于1.5亿元。据悉，该公司旗下地块为光明地产首度进军广西柳州时竞得，这很可能也就意味着光明地产将从柳州市场“撤退”。

无独有偶，除上述项目外，今年8月下旬，光明地产旗下子公司上海志胜置业100%股权及债权也曾被公开转让。此外，今年5月市场还有消息称，光明地产拟出售川渝、昆明的项目资产。

面对光明地产频繁出售资产，一个不容忽视的事实是，截至2020年底，公司剔除预收款后的资产负债率为79.3%，净负债率达到188.5%，现金短债比为0.49。三项指标均远超监管融资新规，踩中三条红线，成为国内罕见的“红档”房企代表。

尽管如今时过半载，光明地产也正在积极应对脚踩“三条红线”，但公司财务杠杆压力并未得到有效缓解。截至2021年6月30日，公司剔除预收款后的资产负债率为78.93%，净负债率为177.4%，现金短债比为0.55，仍脚踩三条红线。

资金链的安全与否直接决定着房企的生命，如何确保现金流安全，降低财务风险，无疑将成为光明地产接下来需要重点思索的事。