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成都楼市:当下是购房的好时机吗?

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喝了点小酒,配上几碟花生米,观察员给大家说点干货。

总是有很多人,爱问这样一个问题:

观察员,什么时候是最好的购房时机?

说老实话,最佳购房时机这玩意儿,很难把握。

瞬息万变的楼市,没有谁能预料到最低点的那一刻。

因此严格来说,真正的抄底时机,是要看人品和运气。

成都楼市观察员,一个有专业、有态度,三观比五官还正的良心观察员,值得信赖和支持!

所谓的最佳购房时机,通俗的看法是,房价下行过程中,即将面临大幅上升阶段的那一个拐点。


最佳购房时机

但是这个拐点,并不能简单判断。

比方说,突然有个小起伏,然后又下行,这种就算不上最佳购房时机。

严格来说,要选定最佳购房时机,需要放在一个比较长的周期内来看待。

这个周期,是跟楼市当下的政策、行情、趋势息息相关的。拿当下的成都楼市情况来看,房子需要限售3年,增值税需要5年才免征。如果从投资的角度来看,5年就可以看作是这样一个时期。

在这一个时期内,很多时候是有一定阶段的小波动的,很明显,对于大众的意识来看,这些小波动算不上最低点,大家都想找到的是房价最低的那一点。

可是如果是把这个时间段,再拉长一些,说不定还会有更低的拐点,也会有更高的峰值。所以这样来看,所谓的最佳购房时机,基本上来说,是不存在的。

正如大家现在最常说的,08年后的房价拐点,你要是再放回前几年,也就算不上拐点一说了。

所以简单总结一下:

从长远线上来看,随着经济的增长,房价始终也是正相关的上涨。而咱们能把控的所谓最佳购房时机,就是在一定时间周期内,处于房价最低的那一范围区间。


最低区间就是最佳购房时机

所以从上面的逻辑分析来看,咱们可以得到以下两点原则性的认识:

1 绝对意义上的抄底,只能看人品和运气

2 所谓的购房时机,只需要在一定时期内,房价处于最低点那个范围

有了这两点原则性的认识,只需要挑选好,不能保证买在最低点,至少能够分析之后,买在比较低的一个范围。

那咱们现在就来说说,目前的成都楼市,是一个购房好时机吗?

按照刚才的逻辑,需要确定一定的时间周期,咱们先拉一下最近五年成都房价的走势来看。


成都房价历年走势

单纯从数据上来看,成都房价自16年以后,都是一路高速上升的。

按照逻辑来说,成都房价趋势,应该出现下行才对。但是这个没有参考性,因为过去这几年,全国房价都是一路看涨的。

毕竟,这几年中国的经济,也是突飞猛进的嘛。

咱们再来看下小周期,也就是2021年这一年内,房价的走势如何:


2021成都房价走势图

这个年内房价走势图,就能很明显地看见,成都房价的波动性了。最高峰的时候大概均价在19000左右,最低峰的时候,大概在17000左右。

从这份数据能够窥见一些东西,成都房价的波动区间,在2000以内,也就是10%以内,说明了成都房价并不存在明显的泡沫,成都楼市潜力还是非常巨大的。

因为在如今的楼市大环境之下,各种严调严控,很多泡沫城市的房价回落,远远超过10%的回落,甚至更多。

这两个月来看,成都二手房的房价,综合来说处于略微下跌的行情,可以判定的是,房价确实处在下行区间,至于是否是最低区间范围,暂时还无法判定。


美丽的成都

所以说,现在的关键点,即在于如何判断目前成都楼市,是否具有风向标的东西出来。

这句话怎么理解呢?

众所周知,这次对成都楼市二手房交易量和房价影响最大的,无疑就是贷款的收紧。

这个贷款收紧包含了两个方面:

1 贷款额度的收缩,放款时间的延长,贷款审核的严格

2 指导价的出现,导致首付比例的上升

如果这两点的问题得到解决,毋庸置疑,成交量会迅速起来。

而所谓的量在价先,成交量迅速起来,成交价自然水涨船高。

从目前的央行多次对房地产金融的表态,以及各银行对成都房贷的放松(包括额度和利率)来看,这确实是值得警醒的一个标志!

PS:利率这个事,其实不用太过考虑,现行的LPR浮动利率,只要有变动,次年1月1号都会执行新的利率准则。


银行放松贷款

但是,这些说明了成都楼市,现在是最佳购房时机吗?

并不见得!

警醒归警醒,标志归标志,中间还牵扯一个时效性和变故性。

而且更为重要的是,判断是否是购房的最佳时机,还需要结合各自的实际购房需求来看。

毋庸置疑,目前的时期,确实有可能已经陷入上文阐述的最低房价范围区间。但是无论是否真的陷入了最低房价范围区间,都需要结合自身真实需求来看。


购房最佳时机

什么意思呢?

从现实角度出发,如果是摇号失败的刚需,在贷款额度放松的情况下,只要是房价下行的状态,多用心,还是能淘到笋盘的。

至于是否是最低价格范围区间,对这些年轻人来说,影响不大。

毕竟现在已经有一些苗头出现,如果真的是触底反弹,这一对比就得不偿失了。

正所谓两害相权,取其轻,年轻人首套房而言,这个时候下手是比较明智的。

如果是为了置换房,就有资格和条件,可以再观望一下,毕竟就算是房价触底反弹,你还具备一定的时间和条件,来进行反应。

不过无论如何,这段时期,应该多花点心思和精力,来关注楼市的变动和风向。

观察员小结一下:

你要问观察员,这段时间,是不是成都楼市的最佳购房时机?

观察员也无法判断,只能告诉你原则和方法,自己要多多留意了。

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