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浅谈南京9大远郊新城!

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南京远郊新城还是比较多的,一般我们较为熟悉的有9座,包括桥林、雄州、龙袍、龙潭、汤山、禄口、江宁滨江、溧水、高淳等。那么它们该如何选呢?


参考活动半径:

房子是用来住的,因此实用性是非常关键的一项考虑因素,而这个实用性当然具有很强的个人属性,每个人的需求都不一样,和个人的活动半径有着直接关系。

活动半径主要位于江南内部,且偏东南或者东北一些的,自然不要轻易考虑江北。而活动半径主要在江北或者江南沿江区域的,江北自然是最好的选择,没有必要考虑江南区域。所以从这个角度来说,常常发生的江南江北相关远郊区域互掐的争论实在没有必要。

远郊新城弊端:

远郊新城天然存在两大弊端,其一是距离感,其二是城市功能的缺失。

功能缺失很好理解,大多数远郊新城只有居住功能和中低端就业功能,没有足够匹配区域内相对优秀人才的就业环境,以及相对较高的薪资或者发展空间,所以自身人才外流较为普遍。


远郊新城大多以各类制造业以及重工业为主,但由于技术进步以及智能化的推进,工厂所需员工远比我们想象中的要少,未来的趋势就是无人化。而第三产业服务业又因为本就不多的人口,发展较为薄弱,实际上相当于恶性循环。

现有的情况是,远郊新城有很多的工厂,也引进了很多的大项目,给南京带来了很多的GDP,看似还不错,一片大好,但就是没有太多好的工作机会。

再说距离感,远郊新城自身人才外流较为严重,只能依赖下面乡镇人口的补充以及主城的外溢。乡镇人口较为有限,但南京主城外溢人口的量级还是比较大的。(主城外溢人口大多指的是没有实力在南京主城范围内安家的外地人,以及部分希望在远郊购置低密度大空间养老型第二居所的人)

自身解决不了就业就只能去主城,本质上南京这些远郊新城和睡城没有太大的区别,这个时候距离感就很关键,地理距离是固定的,无法改变,能够改变的唯有体感距离,这其中就包括,道路行驶的品质感、道路行驶的畅通程度、有无地铁等等。

远郊新城更需要地铁:

远郊新城连通主城的交通方式一般有四种,即普通公路、快速路、高速和地铁。其中快速路和地铁最为关键。

普通公路一般来说较为狭窄,同时红绿灯非常多,如果通过这种通道来往主城效率过低。


快速路和高速的行驶感受类似,都是效率极高的交通方式,是大幅度降低体感距离的很好方式。但高速可能存在收费站,出行成本较高。同时这两种道路在冬季均会受到大雾的影响,一旦遇到大雾天气,封路封桥,不管是自己开车还是乘坐公共巴士,上班都势必会迟到。


地铁是目前相对最最准点,全天候的公共出行方式,也是拉近远郊和主城最有效的方式。

远郊对比:

桥林现有地铁S3直通河西南部、两桥和南站,同时规划地铁11号线贯穿江北核心区域。在道路上未来浦乌路快速化改造将直连江北快速路、丰子河路通浦滨路、滨江大道直连横江大道,发展潜力还是很不错的。

雄州现有地铁S8号线,未来还有地铁14号线直通仙林。仙新路过江通道目前在建,将构建一条六合通往栖霞的过江通道。雄州通过江北快速路可以迅速抵达江北核心区以及长江对面的河西,当然早高峰时期从高新区到顶山互通存在一定程度的拥堵。整体现有交通效率在远郊中比较出众。

龙袍新城的开发刚刚开始,规划有地铁14号线直连雄州和栖霞,通过仙新路过江通道直达栖霞,同时这里也是六合规划的大学城所在区域,未来潜力不错。


龙潭规划有地铁S5号线,按照计划预计年底开建,直连南京仙林湖和扬州。通过疏港大道快速路可以很方便的对接主城,区域内主要以物流和港口为主,区域开发尚处于早期。整体面积可观,未来有望成为宁镇扬对接的一个有效支点。

汤山作为南京东部主打温泉旅游的新城区,度假氛围相当不错,地铁S6预计年内通车,向西直连马群向东直连句容。同时通过S122快速路快速对接南京马群,再从换乘中心快速抵达市区。


禄口新城目前的路网已经展开,围湖而建,整体感还是非常不错的。交通上有机场高速但有收费站,有地铁S1直达南站,可惜禄口的站点有点少,覆盖面稍有不足,未来还规划有地铁18号线,对禄口的轨道交通将起到很大的补充,飞天大道即将跨过机场高速对接苏源大道,总体来说实力不俗。

江宁滨江整体感不错,有湖有江,分区规划得到充分的运用,地铁S2年底即将开建,直连马鞍山和南京西善桥站(一期),宁芜高速也正在改扩建。目前主要被板桥拖后腿,滨江大道梅钢段进度稍慢,阻碍了江宁滨江与河西的对接。

溧水和高淳均拥有地铁,溧水是S7,高淳是S9。不过高淳为三编组,运力稍有不足。地铁S7覆盖溧水全境,除了通过地铁还可以通过高铁直达南站,旅途时间只有15分钟,效率非常不错,地铁S9在高淳只有一站,不过未来有可能继续向东延伸,覆盖高淳大部分区域,同时区域内也规划了高铁站。两者通过高速前往主城均有收费站。溧水的整体发展会更好一些,距离上也更有优势,高淳稍弱。

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