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周浦:配套成熟但不繁华,未来这里新房很难再买到!

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周浦板块位于浦东新区的中心位置,此前隶属于南汇区。随着近几年轨交通车、商业配套逐渐成熟、大量商品住宅建成,这里已经成为浦东非常不错的刚改型生活区。

周浦北与康桥板块接壤,由于近些年这两个板块的发展势头都很强,配套也能彼此互享,因此很多人都会将周浦和康桥这两大区域统称为周康板块。今天,笔者为大家介绍的是位于南侧的周浦板块。



配套成熟适合宜居,发展几乎触顶!

交通上,周浦拥有非常难得的双轨交格局,16号线连接浦东临港和龙阳路,能在龙阳路换乘2号线到达陆家嘴及浦西市区。对住在周浦的市民来说,无论是在张江或陆家嘴上班,还是周末前往临港、迪士尼等度假区游玩,都很便捷。

而新建成的18号线一期目前终点站为御桥,后期能北上前往浦东北蔡、陆家嘴北滨江和杨浦等地。


周边轨交线路图

除此以外,周边板块内的公交系统相当发达,这在很多郊区的新城都很少见。万达广场附近就有多达7条公交线路,而新房集中较多的康沈路繁荣路更是有11条公交线路,能前往浦东各区域。


周边公交线路图

配套方面,万达广场是区域内最大的商业综合体,招商业态和品牌也比较丰富,主要以中端消费圈层为主,和周边的定位相符。


周浦万达广场

除了万达,附近还有永乐广场,盒马鲜生也入驻在此。此外,周浦小上海步行街及沿街商业都比较多,市井气息较浓厚。


周浦小上海

板块内的生态有周浦文化公园,位于周浦东站3公里处有周浦花海,是上海的赏花胜地。另外还有周浦体育中心在建设中,周边的休闲健身场所还是比较丰富的。

在就医方面,周浦比康桥更为便利,区域内就有周浦医院,是一所三级乙等医院,算是浦东中部较大型的综合医院。

在教育上周浦也引入了一些不错的学校,北有尚德实验学校、西有长宁国际学校,南有德英乐周浦幼儿园,此外还有周浦小学,华师大附属周浦中学等公办学校。


德英乐周浦幼儿园


华师大附属周浦中学

从城市界面来看,繁荣路沿途以新房为主,城市界面较新,而康沈路东侧尤其是靠近小上海步行街区域,主要以老旧小区为主,环境会显得稍差。



繁荣路一侧街拍

不过对于周浦来说,板块的发展似乎已经到了”天花板”,未来也很难再大有作为。在浦东2035规划中,周浦的定位是一个地区中心,发展目标也仅是打造一个产业依托于张江的宜居型城镇。


浦东2035规划截图


图片截自周浦镇国土空间总体规划(2020-2035)


板块很抢手,供应即将见底!

周浦板块之所以受到较大的关注,主要原因是其出行便利的地理位置、成熟的生活配套以及板块极具优势的房价。

在第五批认购新房中,周浦板块内的浦发东悦城推出了最后一批房源,73平一房,96平三房和130平四房,均价4.2万/平,比第四批入市的绿地海富东上海和壹府澜庭便宜了足足2-3万/平,要知道这两个盘都触发了积分制。


周浦板块2020年至今入市新房

其实从近两年周浦推盘来看,浦发东悦城一直都是特殊的存在,其余项目价格纷纷站上6万+,唯独其均价始终在4万出头。

在第五批新房公示前,浦发东悦城放风价格是在4.5万/平,这一次入市价格只比去年涨了1千,实属良心价。要知道,4.2万/平的均价可是要比航头新房还要便宜,当时入市的航头新房云麓里均价4.5万/平,而周边的二手房明天华城和中金海棠湾挂牌价格约6万/平。


除了以上这些因素外,周浦板块另一个比较热的原因是这里承接了很多张江工作者的购房需求。

易眼看房在此前的文章中曾介绍过,张江的从业人员高达238万人,但张江未来的商品房供应仅剩12万方。若按套均100平来计算,折成套数约1200套。(具体可点击查看详情上海80%的高端人才都在这里上班,但在这儿置业的人很少)因此外溢的购房需求会前往与张江相邻的板块。

周浦距离张江科学城核心区并不远(约10公里内),轨交也能直达。况且这里的新房价格约6万/平左右,总价近600万就能买到品质不错的100平三房,很适合中等收入的张江男。因此从距离和房价来看,周浦的性价比很高。


张江科学城范围图

当然,周浦的配套虽然谈不上高大上,但该有的都有,配套成熟居住氛围不错。值得强调的是,未来周浦的供应会很稀少,不久前绿地海富东上海最后一批房源收官,壹府澜庭二期也收官,现在浦发东悦城也要收官。而后续近期会推出的项目是约177-190平叠墅的浦发仁恒·珊瑚世纪,明显和板块内主流的购房需求不符。

东悦城南侧的华发周浦老集镇“城中村”改造项目地块目前也暂未有动工迹象,可以预见明年周浦的供应会格外少。即便华发项目在后续会入市,周边的配套和环境也不会有太大改变,而且未来新房价格也是一个未知数。

新房供应短缺,土地供应也没能及时补上,在上海今年前两轮集中供地中,周浦板块并没有地块出让。周浦上一次土地出让还要追溯到去年8月,当时中建八局和康桥集团以底价拿下周浦镇西地区的一幅商住用地,现已建成壹府澜庭,目前项目二期已经收官。


另外,与周浦相邻的康桥是可替代的板块之一,这里的商业更高端,出行更有优势,并且后续会有2个新盘入市,仁恒海上云溪与清水湾朗庭,不过康桥的价格也会更高。去年入市的仁恒锦绣四季均价6.6万/平,对于预算仅600万的购房者来说,要在牺牲购房面积和提升购房预算中做出权衡。

综上所述,想在周浦置业的购房者要注意,浦发东悦城或许是当前唯一可选的机会。该盘本次推出的是收官的3栋楼,分别位于1、3、5号楼,坐落于小区的中东侧,最北侧和最南侧。项目为准现房销售预计在明年6月交房。


项目沙盘


浦发东悦城实景图

不过浦发东悦城有3大不利因素,这或许也是该项目价格一直上不去的原因。

首先社区正北侧是周浦监狱;其二,东侧300多米处是周浦公墓;第三,小区出入口设置在东侧的周汇路上,项目西侧和北侧都有河道,由此形成了断头路,要前往18号线周浦站则需要绕行,原本距离地铁站仅1.3公里,实际路程可能要翻个倍,这对依赖公交出行的购房者比较不利。


周边情况


卧室样板间

项目的装修基本属于满足刚需的简装标准,只有客厅安装了中央空调,其余房间都是挂壁式空调,没有地暖。从目前的蓄客情况来看,置业顾问透露,以上海家庭基础分满分来算,社保或要缴纳90个月以上才有机会入围。(浦发东悦城社保系数为0.1分/月)

对于在张江上班或周浦的地缘性改善客户来说,浦发东悦城是搭上周浦末班车的好机会,未来周浦或面临新房供应不足的局面。

虽然该盘周边有一些不利因素,装修品质上也很刚需,不过撇除这些因素,同片区内远低于市场价的均价,最小户型仅300万,130平的大户型也不到550万,可以弥补这一切“硬伤”。

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