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紧急提醒:请抓紧时间处理手中的垃圾资产

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好久没有更新公众号了。

一是因为想写的东西都比较敏感,不太适合发,我怕被封号。而不敏感的内容,觉得写了也没啥意思。这段时间呢,楼市开始进入下行周期,各路牛鬼蛇神都出来促销,大家小心点,别跳坑。

二是因为,最近在筹备破竹最新的栏目——深研院,预计近几天会开始预售,感兴趣的可以去APP看看。

好,废话不多说,开始今天的正题。

1

关于海南、浙江、深圳试点房产税的事想必大家都已经看过新闻了。

据我多方核查得到的消息:

房产税在未来几年一定会开征,并且,将来也一定会全面开征。

至于按照什么标准征,现在没有人知道,但:

拥有多套房的个人或家庭,毫无疑问,一定是征收的主要对象。

这个公众号的读者,有很大一部分都拥有至少两套房,多的甚至五六套。更夸张的,我知道其中一位女读者,她家有12套房,有自己买的,也有拆迁分的,还有两套没有房产证。

9月底线下会议的时候,一位朋友提了这样的问题:

我在天通苑有两套房,在房山阎村有一套、在昌平东关有一套、朝阳管庄有一套,都是老早之前就买的。前些年的时候,涨幅还可以,可最近这几年不行了。我知道以目前的标准来看,这些都不是什么优质资产,所以现在想着置换一下,老师建议卖出哪几套呢?

这位朋友手里的房源,虽然都不是什么优质标的,但他的风险意识还是挺强的。

像他这种情况的人,一定还有很多。但,未必每个人都能想得到“资产整合”。

房山、昌平、顺义、门头沟等区比较偏远的地段,房价很难涨,租金也上不去。房产税一旦开征,还要交税,这可真就是传说中的“垃圾资产”了。

所以,拥有多套房的,从现在起,真的要做“资产整合”了:该置换的置换,该卖掉的,果断出手。

2

在房地产高速发展的时期,所有房源,往往是“同涨同跌”的,那也是一个满地黄金,只要闭着眼买,就能赚钱的时代。

可自从2016年“房住不炒”被提上日程之后,买房躺赚的时代彻底结束了。

以北京2020.7-2021.5的这波行情为例,涨价的,只有少数几个热点板块。

一是学区(东西海学区+朝阳人大附学区);

二是有产业支撑的区域(望京、亦庄、西二旗、上地等等);

三是靠近就业中心的次新(比如新北苑、朝青、常营、回龙观);

其中,涨幅最大的,有40%以上。

可除了这三类区域,大部分板块,并未出现明显的上涨(其实也不是完全没涨,只是涨幅非常小,和没涨差不多)。

有些区域,不但一分没涨,甚至还跌了,比如通州的一些老破小,房山、昌平的一些老破小。并且,这类房源以后大概率也很难涨。

对于老破小来说,如果没学区,就挺尴尬的。如果地段好,靠近市中心,每月还能收个稳定的租金;可如果位置偏,出租也不太容易。这种房子留着,真没啥意思。

趁着房产税还未开征,找个合适的时机,该脱手就脱手吧。

3

下面,我详细列一下应该脱手的房源清单:

第一类是商住。

如果你不是刚需自住或公司自用,商住房,就真没必要留着了。

虽然一些地段好的房源,租金收益还挺可观的,但买房子,要么是刚需自住,要么是投资。自住不说了,投资的话,你最应该追求的,不该是租金,而应该是涨幅。

商住,从目前的形势来看,涨幅,就不要抱期望了。地段好的,每月收收租金,求稳的话,其实也没啥问题。关键是,如果以后开征房产税的话,就不划算了。

或许有人会说:

房产税,难道不应该只征住宅吗?

在很多人的想象中,的确应该是这样。

但如果,郭嘉不按套路出牌呢?如果非要征呢?

所以,为了保险起见,非自住,非公司自用,还是脱手为好。

第二类是非核心位置的老破小。

无学区的、位置偏的、不临地铁的,该卖就卖吧。

第三类是不临地铁且无学区的老破大。

相对于老破小来说,老破大更为尴尬。毕竟,面积小的,总价低,租金也低,是低收入群体最偏爱的。可一旦面积大了,总价和租金必然也不会低。

老旧房源,一旦失去了低总价和学区的优势,真的就非常危险了。

以上提到的这几类,是最典型的、最该脱手的房源。

至于手里有多套房的,也应该找个机会,整合置换一下。

比如上文中的那位朋友:

卖掉天通苑的两套,阎村的一套、昌平东关的一套,朝阳管庄的一套,然后置换成望京三杰中的其中之一,或者是海淀西北旺、上地、奥森片区的一套高端盘,未来既能保值,又能最大限度地避开房产税,难道它不香吗?

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