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郑州二拍惊奇丨15宗地大揭秘,3宗地公开地会再次引起哄抢吗?

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10月16日凌晨,郑州第二批集中供地清单终于官宣!

第二轮集中土拍将于11月19日拉开大幕!

此次挂牌出让的地块中,公开地3宗:郑政东出(2021)64、65号(网)地块和郑政东出〔2021〕15号(网);

产业用地1宗:郑政东出〔2021〕18号(网)地块;

城中村改造地块8宗:郑政出(2021)53、55、56、57、58、59、62、63号(网);

旧城改造地块3宗:郑政出(2021)54、60、61号(网)。

郑州第二次集中拍地,有诸多让人惊奇的地方。相比郑州首次集中土拍49宗的供应量,二轮集中供地仅15宗,数量上与首轮及此前传言相距甚远。另外,北龙湖最高限价回调,拍地规则收紧等,都引发业内的广泛讨论。详情点击:郑州二轮土拍限马甲严查购地资金来源!北龙湖限价回到3字头!

15宗地块的基本信息如何?公开地的周边环境又是怎样?3宗公开地会再次引发哄抢吗?

乐居河南带你一探究竟!

公开地3宗


管城区64号地


地块位于管城区果园路北、魏庄西街西,土地面积56264.97㎡(合84亩),容积率3.0,起始总价105000万元,起始楼面价6220.6元/㎡,熔断价120600万元,毛坯限价16800元/㎡,装修标准限价3300元/㎡。




目前地块周边配套比较成熟,位于地铁5号线城东南路站、航海广场站之间,距离福都购物广场较近,医疗配套有管城区回族人民医院等,基本能满足日常生活所需。


地铁5号线 城东南路站


地铁5号线 航海广场站


福都购物广场


地块东侧的豫英路

管城区65号地


地块位于管城区童心路南、文德路西,为住宅兼容商业用地。土地面积55537.78㎡(合83亩),容积率3.5,起始总价107305万元,起始楼面价5520.3元/㎡,熔断价123205万元,毛坯限价16800元/㎡,装修标准限价3300元/㎡。


地块距离地铁4号线姚庄站较近,步行10分钟以内可到达,交通便利。但南侧的鼎瑞街道路正在施工,附近有光之谷、时事通产业园、金穗软件园等,配套尚不成熟,整体环境一般。东侧1.5公里处为富田九鼎公馆,均价约16500元/㎡。


地铁4号线 姚庄站


地块附近街道


鼎瑞街正在施工

北龙湖15号地



15号地一经挂出,可以说是备受关注。地块位于龙湖外环北路南、龙源西一街东,是北龙湖北岸的核心区域,距离地铁4号线龙湖中环北站很近。北龙湖几乎所有项目都集中在南岸,且大部分已经销售过半或接近尾声,基本上清一色的品牌开发商和高端改善盘。


该地块面积为56924.86㎡(合85亩),容积率2.5,起始总价200100万元,起始楼面价14060.6元/㎡,熔断价230115万元,毛坯限价31300元/㎡,装修标准限价4700元/㎡。


龙源西一街

产业用地1宗


北龙湖18号地


地块位于龙湖中环北路北、龙源西二街东,为住宅兼容商业用地。18号地块紧邻15号地,据传为复星的勾地。

土地面积为116838.63㎡(合175亩),容积率2.433,起始总价300200万元,起始楼面价10560.4元/㎡,熔断价345230万元,毛坯限价31300元/㎡,精装修标准限价4700元/㎡。



6月份的首轮土拍,北龙湖10号地、11号地的毛坯和装修限价分别为:毛坯限价37300元/㎡,装修5600元/㎡,毛坯+装修限价42900元/㎡。而本次土拍中,北龙湖地块毛坯限价重回36000元/㎡,相比首轮土拍最高限价下降6900元/㎡。

城中村改造地块8宗


二七区53号地


地块位于二七区金沙江路南、安泰路西,西侧紧邻金水河,与郑州华侨城隔河相望。东侧与北侧为亚星锦绣山河项目,据传该地块为此项目后续用地。

地块面积为38868.48㎡(合58亩),容积率3.5,起始总价51862万元,起始楼面价3812.3元/㎡,熔断价59462万元。

惠济区55号地


地块位于惠济区开元路南、新西街西,应该是正商家河家住宅地块。

地块面积为33445.95㎡(合50亩),容积率3.0,起始总价42109万元,起始楼面价4196.7元/㎡,熔断价48309万元。

惠济区56、57号地


这两个地块靠近融创珑府。

56号地位于金杯路东、香苑路南,土地面积34492.48㎡(合52亩),容积率3.0,起始总价44614万元,起始楼面价4311.5元/㎡,熔断价51214万元。

57号地位于金杯路东、纪元路南,土地面积43396.55㎡(合65亩),容积率2.5,起始总价53424万元,起始楼面价4924.3元/㎡,熔断价61424万元。

地块刚改属性明显,周边配套较为成熟。56号地北侧为郑州工程技术学院(金河校区),57号地附近有惠济区英才街小学,但紧邻安置房,居住体验可能一般。

惠济区58、59号地


这两个地块为万科老鸦陈城改的后期住宅地块。

58号地位于金冠路北、金杯路东,土地面积21225.97㎡(合32亩),容积率4.0,起始总价35995万元,起始楼面价4239.5元/㎡,熔断价41195万元。

59号地位于水委路北、河鼓路东,土地面积9402.49㎡(合14亩),容积率4.2,起始总价316268万元,起始楼面价4119.5元/㎡,熔断价18668万元。

金水区62号地


该地块位于金水区宏泰路(新村路)南、中方园路西,应该是瀚宇天悦城的后期地块,但位置和配套均不如前期,预计价格会有所优势。

土地面积19792.4㎡(合30亩),容积率4.8,起始总价41404万元,起始楼面价4358.2元/㎡,熔断价47604万元。

金水区63号地


该地块位于金水区国基路南、陈寨街西,临近东风渠,或为美盛教育港湾的后期住宅兼容商业地块。

土地面积24801.43㎡(合37亩),容积率6,起始总价56227万元,起始楼面价3778.5元/㎡,熔断价64627万元。

地块位置优越,周边配套逐渐成熟,但容积率较高,且临近北三环高架的部分楼栋住户可能会受到噪音影响。

旧城改造地块3宗


二七区54号地


该地块位于二七区陇海中路北、太和路西,为住宅兼容商业用地,是中铁七局在火车站西广场的改造项目中央商务区。

土地面积13690.9㎡(合20.54亩),容积率3.71,起始总价30673万元,起始楼面价6038.8元/㎡,熔断价35273万元。

该地块区位优势突出,但面积较小,周边住宅区以铁路局家属院和安置房为主,且地块临近京广快速路和陇海路,可能会对产生噪音影响,居住环境一般。

金水区60号地


该地块位于金水区丰产路南、经五路东,据传为郑州地产在统计局家属院的改造项目地块。土地面积8397.66㎡(合12.6亩),容积率4.6,起始总价21796万元,起始楼面价5767.7元/㎡,熔断价24996万元。

金水区61号地


该地块位于金水区黄河路南、花园路东,据传为郑州地铁在黄河路站的安置地块。土地面积13494.35㎡(合20亩),容积率3.9,起始总价34278万元,起始楼面价6513.3元/㎡,熔断价64627万元。

第二轮土拍以来,多城收紧土拍政策,郑州作为22城中最后官宣土拍的城市,也并没有例外。

郑州第二轮土拍发布“五个不得”,严查企业购地资金来源。此外,还设置了后置审核,经审查不符合要求的,该竞得结果无效,出让人有权扣除成交价款的20%作为违约金,竞得人及参与同一宗地竞买的控股公司两年内不得参加我市土地出让活动。

“禁马甲”、“严查购地资金来源、“后置审查”等等,这次拍地的新规则,基本上把企业操作漏洞完全堵死。

细看郑州第二批集中供地清单,12宗地涉及城改和旧改,大多数为项目的后续地块,以及相关单位的家属区用地。

根据以往经验,后续地块前期已经投入过多成本基本志在必得,对于一些实力不济的房企也会采取联合拿地的方式,流拍的可能性较小。除非闯入“k2”这样的拦路虎,会让这些地块的归属产生变数,但就目前郑州市场的情况来说,可能性几乎为零。

3宗公开地,一宗位于北龙湖。

北龙湖15号地,起始地价2343万元/亩、起始楼面价14061元/平方米,可以看出,地价有所上升,楼面价相对较低,容积率也相对有所提高。

但是值得注意的是,最高限价出现了下调。

拿地成本提高,最高限价下调,也就意味着要挤压房企的利润空间。

不过北龙湖地块比较紧俏,出让一宗少一宗,虽然利润空间有所压缩,但是依然是房企树立品牌标杆的机会,更何况还是有一定的利润在。所以,第二轮土拍最大的看点依然在北龙湖。

管城区的2宗地,64号地,位于核心城区,周边配套齐全,发展醇熟,金二环枢纽地带。65号地,处于南三环南的金岱附近,周边环境及配套明显弱于64号地。64号地位于主城,周边在售楼盘较少,均价也在20000左右。起拍价要低于面积大小类似的65号地,但是容积率低于65号地。利润空间也要相对较高。

可以预见,第二轮土拍又是一场不会引起很大波澜的过场戏。受困于资金和销售压力,公开地的争抢也不会像首轮那样的激烈。

在郑州新房市场量价齐跌、房企拿地欲望和资金储备不足、资金来源审核趋严的情况下,郑州二轮集中供地会有地块流拍吗?又会在多长时间内结束呢?

11月19日,拭目以待。


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