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中行原副行长:按照“共同富裕”的要求,坚持“房住不炒”的定位

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近期,有关房产税的话题迅速升温,成为全社会高度关注和激烈争论的焦点。在此,对房产税谈几点看法。


为什么要征房产税

1994年7月18日国务院印发《关于深化城镇住房制度改革的决定》,提出稳步出售公有住房,拉开了住房体制改革的序幕。

1998年7月3日,国务院印发《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》,提出停止住房实物分配,逐步实行住房分配货币化 ;建立和完善以经济适用住房为主的多层次城镇住房供应体系;发展住房金融,培育和规范住房交易市场。由此推动住房体制深刻变革,房地产及相关产业加快发展,成为推动经济发展的支柱性产业和政府收入的重要来源(“土地财政”),房产也逐步发展成为居民家庭最重要的资产,住房品质和住房价格也不断提升。这又推动住房的社会价值(显示身价与生活品质)和投资价值日益显现,很多人购买房产,不是用来居住的,也不是用来出租的,而是用于保值增值的,一些人更多地依靠房产升值而非劳动所得增加收入。进而在推动人均住房面积快速扩大甚至超越人均40平米的国际警戒线、住房空置率大幅提升的同时,推动房地产价格以及房价收入比、租售比等快速攀升,房产价值大规模扩张,吸引大量货币和银行信贷投入,加大社会贫富差距和生活压力以及社会腐败问题。年轻一代不靠父母支持,单纯依靠自身努力要购得一套基本的住房越来越困难,进而越来越影响到结婚生子和人口发展,对经济社会长期发展构成越来越明显的影响。

从2005年开始,要不要开征房产税甚至遗产税,就已经成为一个得到社会关注和引发争论的问题。但由于种种原因,特别是未得到各级地方政府的积极支持,房产税迟迟难以出台,甚至2011年国家部署上海、重庆开展房产税试点,也未取得预期效果。地方政府更担心房产税会影响房地产及经济发展,更愿意扩大住房供给以及通过限购限价限售等抑制房价过快上涨,但在中国人均可利用土地极其紧张的情况下,如果不采取有力措施抑制住房不合理需求,特别是如果形成房价只升不跌,住房空置也能靠升值赚钱的普遍预期,就会吸引全社会的资金甚至国际资本大量投入,根本无法通过扩大供给满足需求抑制房价上涨,而且行政手段难免产生政策漏洞、房价扭曲和社会腐败,结果就会使房地产脱离实际虚妄发展,短时间可能推动经济社会高速发展,但最终会彻底绑架经济金融乃至社会人口,一旦房地产出现重大震荡,就可能给经济金融乃至社会稳定带来巨大冲击和威胁。这种风险越积累越严峻,必须按照“房住不炒”、“共同富裕”的要求,尽快推出房产税乃至遗产税等,从抑制不合理住房需求方面下功夫,抑制住房过多占用和大量空置,促进房地产和经济社会高质量健康发展。

所以,房产税必须加快推出

房产税相关的具体问题

1、房产税与非永久产权房的关系。不少人认为,中国土地使用权都是有期限的,而非永久性的,因此,房产也没有永久产权,征收房产税是不合理的。这种说法是不成立的。首先,税收主要是通过财富重新分配调节社会不合理收益的,既然房产已成为居民家庭最重要的资产,房产升值收入已成为影响社会收入分配的重要因素,政府通过房产税予以适当调节理所应当。而且,房产税主要依据房产交易价值计征,房产产权期限长短也必然会反映到其价格上,所以,房产税的征收实际上会考虑产权期限的影响。

2、房产税只能按人均面积征收,而不能按一户家庭第几套住房征收。以往住房限购,更多地按照一户家庭第几套住房进行限制,甚至在房产税设计上,也从第二套住房开始,但由于一户家庭可能从一人到数人,一套住房也可以从十几平米到几百平米甚至上千平米不等,按“户”按“套”根本不合理,甚至催生出假离婚之类的荒谬问题。所以,房产税只能按人均面积计征。

当然,这需要实现住房实名制,并努力实现住房信息全国联网,核实住房所属家庭的实际人口

3、房产税的征收应坚持稳中求进,先宽后紧、易于执行。

一是房产税可按照购置成本(体现最近一次交易的实际价格)与评估价值孰低原则征收,避免因估价不准引发争议。因为,如果一套住房购买后一直用于居住没有出售或出租,那么它对所有者而言,就只有使用价值,不能实现价值的变化(只有实际出售出租了,才能实现房产价值的变化),当然,房产使用过程中会有折旧,一段时间过后其价值可能有所下降,所以,为充分保护购房者的利益,按照其最新购置成本与评估价值孰低原则计征房产税是合理的。至于出租房,尽管其租金水平会体现房产的价值,理应按照评估价值计征房产税,但为统一和简便操作,也为支持和鼓励房屋出租,解决一些人的住房困难,仍可按前述原则执行。

二是房产税负可先期优惠,逐步加强,最后实现合理水平。起征初期可先设立较为宽松的免税区,如人均建筑面积40平米或50平米以内的予以免税(零税率),超过部分实施超额累进税率,分段计征,税率可先期设定为0.2%-2.0%。在房产税计征基础完善后,可根据实际情况灵活调节免税区范围以及分段税率的适用水平,逐步加强房产税调节力度,避免起征时力度过大对住房价格乃至经济社会产生太大冲击

4、房产税推出后还要推进配套改革。应相应降低房产交易的相关税费,减少政府限购限价限售等行政干预,鼓励房产交易和产权流通,减少房产闲置浪费。应弱化住房产权与户籍、学区的关联,推进遗产税、资本利得税以及慈善优惠税等制度建设,鼓励勤劳创新致富,控制食利者阶层过度发展,反对奢靡风气与铺张浪费,防止社会阶层固化,促进社会公平正义,促进人的全面发展,扎实推动共同富裕。

总之,应按照“共同富裕”的要求,坚持“房住不炒”的定位,积极稳妥推进房产税立法与改革,同步创新性做好试点落地工作,争取早日推广实施。

王永利系人大重阳高级研究员,中行原副行长

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