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救命时刻,许家印“谈崩”的真相

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五年前,被逼到悬崖边上的中国商业地产一哥王健林,选择了断臂求生。

7月19日的这一天,万达签署协议,将王健林的心头肉的13个文旅城和77个酒店,甩卖给了融创与富力。

明明是被逼着割肉,但王健林却像刮骨疗毒的关二爷,跟记者们说自己跟孙宏斌和李思廉“谈笑风生”。

浑然没有十几分钟前在小会议室怒摔杯子的样子,也仿佛忘记半个小时前,将写有富力的背景板拆除,临时换了喷布。


面对富力在签字之前突发的百亿勒索,军人出身的王健林忍住了,拿到了挽救万达命运的协议和现金。

这份勇气少有人能及,哪怕那位宇宙最牛80后,在河内面对临时增加的霸王条款,都选择了愤然离席,放弃了最后的机会。

五年后,如王健林对李思廉摔杯子,另一位被逼到悬崖的中国房地产一哥的许家印,也跟自己的“白武士”合生创展朱孟依谈崩了。


昨晚,恒大单方面宣布,终止出售恒大物业控股权,随后,合生创展发布公告,直指恒大违约。

这则新闻与解读非常多,政事堂就不复制粘贴了,先来翻译一下双方公告中最重要的点:

恒大的意思是,香港证监会窗口指导,合生不满足全面收购恒大物业的条件;合生的意思是,合生不同意恒大临时修改方案,要求把应该打在恒大物业上的钱,打到恒大集团的账户上。

看似双方是谈崩了,甚至还要对簿公堂,朱孟依要让许家印赔10个亿,市场上也流传开了各种稀奇古怪的解读。

但是,从底层逻辑的角度来看,就很容易发现这笔交易的猫腻。

首先,本月初双方能够停牌,意味着草签合同上,双方对于把钱打到恒大物业账上,是确认过的,恒大一开始,真没想着把钱先挪到集团账户上。

这里是很有问题的。

按照常理来说,陷入危机的恒大应该会要求把钱先打到集团账户,200多亿的资金能够很大程度上解决短期的现金流问题。

可是,根据香港证监会的要求,控股股东上市一年之内不得丧失控制权,恒大物业去年12月2日挂牌上市,想要完成全面收购,怎么也得两个月之后,这笔钱才能确认后,从恒大物业转给恒大。

考虑到恒大最近一个月内就要支付近百亿的利息,否则就要面临交叉违约。

急需救命钱的时候,没道理搞出“孩子死了奶来了”,让合生把钱打到恒大物业,等到清算债务之后再转钱。

所以这笔交易在一开始设计的时候就有问题。

其次,恒大虽然最近在疯狂甩卖资产,但是卖物业资产这个事儿,本身有着巨大的疑点。

对比王健林是卖酒店卖文旅这些高负债项目,保住了低负债净现金流的商业地产,完成了近乎不可能完成的任务,甚至都可以用他为原型,拍一部商业版的鱿鱼游戏。

有着作业可以抄的许家印,他的断臂求生,不是卖负债率高的地产项目,而是卖掉了低负债净现金流的物业,这个恒大体系内最优质的公司。

这个逻辑就是有问题的,听过断臂求生和弃车保帅,没听过说断头保臂和弃帅保车。

而且,恒大物业这种优质资产,基本上可以用70%的抵押率从金融机构拿到现金,同时,恒大也可以通过集中财务管理的方式,从每年上百亿营收的恒大物业借钱。

许家印没道理以七折的价格打骨折甩卖恒大内部最优质、现金流最好的资产,更重要的是,卖物业股票的钱,甚至还够不上恒大从恒大物业套出来的钱。

从时间来看,卖恒大物业远水解不了近渴,从额度来看,卖恒大物业只会令恒大的现金流更加紧张。

所以,政事堂猜测,仅仅是猜测,恒大有可能并不想甩卖恒大物业,而是通过与合生创展的交易,在还拥有恒大控制权的情况下,抢先处置这份恒大最优质的资产。


这样就能解释,恒大明明可以把物业公司高价卖给万科或者碧桂园,不仅换取宝贵的现金,甚至可以搭售部分土地降低负债率。但是却要忍着骨折价,卖给需要大肆借款来搞“蛇吞象”的合生。

所以,本轮谈崩的真相也许是,监管机构经审查后给出窗口指导,要求合生把钱打到恒大集团的账上,以保障债权人和中小股东的权益。

而恒大与合生却希望把交易款打到恒大物业的账上,让恒大物业能够带着爱马仕,跳离恒大地产这艘铁达尼。


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