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上铁淮风晓月能对标仁恒星光?愚民营销真把南京人当大萝卜了?

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如果说南京楼市的主场之前是江核,目前就是雨核(雨花及雨花核心区)!雨核13盘,究竟谁先开?大概率就是上铁淮风晓月。

4.6万元/平的放风价,含2500元/平的升级精装包,上铁淮风晓月近日竟然把南站嘉华嘉宏峰、河西颐和源璟、新玄武复地明日之城都通通比对了一番,甚至称能对标仁恒城市星光!扬言要接盘南京最硬正的摇号神盘仁恒城市星光!

这是真的吗?上铁在猫姐的印象中是一个铁路国企下属的地产子公司,按地产专业来说算“外行”;按来宁经验来说,第一次来南京算“外地”。这种外行、外地一般来说大概率是出不了什么惊艳的产品的,且交房大概率必维权,难道这回上铁淮风晓月这是出了什么惊世的神表现了?

猫姐近日去样板间凑热闹打了个卡,结果发现:真是“愚民营销”吓死人!就这品质、这水平、甚至其引以为傲的“这地段”,真能对标仁恒星光?什么时候,南京购房人这么好忽悠了?

01

对标仁恒城市星光?倒挂1万元/平?上铁是“豪言”还是“妄言”?

近日,猫姐看到一篇文章,称南京目前有两个盘可以考虑,一个是南京南站嘉华嘉宏峰,一个是上铁淮风晓月。

南京的嘉华嘉宏峰是猫姐一直推荐的,不仅是因为其限价的房价且不带精装包、含江宁最好的分校学区,现房销售,性价比优越。更重要的是,一贯平平无奇的港企嘉华竟然在这个项目上如同开了挂,有上佳表现,转角飘窗,如同豪华写字楼般的外立面很早就刷屏了南京楼市,为南京各大房产自媒体公认!


南京南站嘉华嘉宏峰

嘉华嘉宏峰这四重优势叠加,你要说上铁淮风晓月能跟它相提并论,猫姐着实有点难以相信。要知道,嘉华并非一蹴而就,在南京城北慢悠悠开发了平平无奇的嘉誉山、淫浸南京楼市多年后,直到去年才有了“开挂”的迹象!嘉华河西综合体的设计方案图流出,惊艳业内!


显示嘉华在宁的开发实力已经今非昔比、脱胎换骨,有了质的飞跃。

而且,嘉华在苏州、在上海均有楼盘在售。当然可能上铁要说,我在苏南、乃至华东很多城市也都有楼盘开发,但猫姐从未听说上铁在某城有产品惊艳之作。一个依附上铁的官二代开发商,和一个靠自己实力谋生的港资房企,同样混迹上海滩,自身能力是一样的吗?

更令猫姐下决心去看看的原因是,上铁淮风晓月竟然声称:自己能对标仁恒城市星光!接盘仁恒!

仁恒城市星光又是怎样的存在呢?南京楼市一片凉凉之后,唯一一个6成首付依然摇号抢光的楼盘,是本地中高端圈层、外地投资大军公认最“硬正”的南京楼盘。在目前这个时段,它就是第一,没有之一。

而上铁呢,一个外地、外行开发商,连南京房企的平均水准能否达到都两说,就一步敢称可以直达南京楼市的金字塔顶尖了?

要知道,“三外”是地产界最不靠谱的存在。“三外”是指外行、外地、外资。

外资以港企为例,基本节奏慢,设计僵化(香港认为100平就是豪宅了),水土不服。

外地,是指外地开发商第一次进入一个城市,基本上拿地、交付都容易“栽跟头”,因为学费要交吧,工程队总要磨合吧,管理团队是才组建吧。所以不论什么大品牌,来宁第一个楼盘都慎买。

外行开发商,没有专业地产团队,花大价钱招了,然后就觉得地产没想象中赚钱又撤了,民企容易是家族企业不稳定,国企容易用家电、农牧业、金融业等原有行业的办法管地产……所以,外行开发商的楼盘,也要等个几年,等他们变成内行了再买。

02

上铁淮风晓月:土土的案场、憨憨的装修、拉胯的细节、没名字的景观……对标仁恒哪来的自信!

从地产界的原理上、开发商的品牌上讲了这么多,就此否定上铁淮风晓月岂不是先入为主?还得看看上铁淮风晓月的产品才真正作数,万一淮风晓月就是万年不出的惊世之才呢!

上铁淮风晓月位于雨花虹悦城以南,紧邻凤凰和美。这位置是不错,离河西、主城都近,有虹悦城生活也方便。可一进售楼处,猫姐就觉得,外行果然还是外行……



一进门,一堆建筑垃圾正面映入眼帘。要知道专业开发商售楼处开放前可以连夜通宵,就因为第二天不能有一个细节让你看得觉得不高档。


摆放无甚章法的绿植后面,红蓝白塑胶袋隐约可见。


墙上的指印,带着泥?还是水泥?贴脚线,仁恒会这样?


“跌水”大理石水景,就是没有水,是大理石铺贴的精度不够不敢开吗?


干枯的树叶,不能选一棵秋冬有叶子的树种吗?又或者用假叶装饰一下?


朴实无华的售楼处,这也不是什么大问题,就是没有设计感而已,但对标仁恒,可能是离仁恒又远了一步。

下面敲黑板,进入最关键的产品,景观、外立面、样板间。

①景观


先来一张全景。


大门主入口,有背景墙,但貌似比较单调,且门口大片硬质化地面,显得僵硬。


中心景观区,凉亭二个,但公共会客厅?麻将区?没有主题,用途不明。


另一个入口,背景墙和主入口一样,是呼应但却缺乏变化。背景墙本就单调,这下又单调了一次。


设备房屋就这么直白,4.6万的房价是南京比较贵的楼盘了,不值得花点心思设计一下吗?

总的说来,景观太流于一般了,就是用绿植把楼盘的每个角落都铺一下,密度如果后期能兑现的倒还可以。但是无主题,看不出适用性,只是南京3万盘以下的水准,跟5万盘一比就比较逊色了。别提仁恒,仁恒水景、意境可是很拿手的,上铁淮风晓月连一滴水都没看着。

②外立面


窗墙比较大,好评。


外立面是真漆+底层干挂石材。而仁恒城市星光沿用了江湾城的外立面设计,铝板幕墙+局部石材+真石漆,还有玻璃云顶。两者的对比,实际就可以拿上铁淮风晓月和其斜对面的豪宅中铁建花语江南比一下,这基本是被甩出十八条街的节奏。

③样板间


上铁淮风晓月全盘就只有两个户型:110平、137平,二梯四户。有连廊……


看到这里,猫姐忍不住要跟开发商探讨几句:户均面积超过120平的楼盘难道不能做到不用连廊吗?一梯二户不香吗?设计上是不可能吗?

要知道,连廊在近年来在南京购房人中盛传:是区分高档楼盘和刚需楼盘的分界线。因为连廊会影响所经过的户型(110户型)的北向卧室、厨卫,影响采光和通风。因此南京目前已经有顶尖的开发商,如中海在小户型产品上用玻璃连廊。当然最好是没有连廊。

这样的设计会导致:上铁淮风晓月110平户型实际就是个刚需产品,4.6万买个刚需产品,这是怎么想的?而134平,4.6万总价较高了,河西、南部新城大批的高品质楼盘待选,上铁淮风晓月能PK得过它们吗?

来看样板间。


钢木复合门,品相较好。



玄关柜,优点是有灯带、有伞架;缺点是没有USB接口,材质配色款式土气。


深色地砖,强于地板,弱于大理石。

吊顶式样土气,过气淘汰的设计。


缺点岩板背景墙无,优点全屋墙布。


阳台全玻璃,带转角,采光好,窗墙比佳。


精包装含阳台洗衣柜,含上柜,但还是式样土,材质廉价感。缺电动晾衣架。


卧室插座,没有USB接口,还是网线接口,拜托国企的设计能关注下网络时代的需求。


次卧衣柜不含。



主卧衣柜含,带灯带。还有保险柜。


主卧有吊顶,但比较简单,既然吊了这么大片面积,为啥不做无主灯设计呢?就算只有一个房间也好啊!就空出这么一个灯带,灯光够吗?



镜柜,但无灯带。对应4.6万的价格来说,还是加个灯带更衬,而且还会加热除雾。


主卫卫浴花洒,看得出是新款豪华款,看这厚实的用料、铮亮的光泽。好东西的光芒是藏不住的。


卫浴带各种小五金件:毛巾架、纸筒等。细节贴心。

科勒带感应智能马桶。不仅是电热,是可以感应到人自动开合。这可能是全屋装修的“镇宅之宝”了!




厨房弗兰卡超大水槽、可抽拉龙头、沁园净水器、西门子厨电。符合档次,中规中矩。



上铁淮风晓月的三大件(空调地暖新风)分别为博世地暖锅炉、大金中央空调、百朗新风。其中大金是顶配,整体不功不过,细节上是面板无统一,杂乱无档次感。

总结一下:

①上铁淮风晓月的装修走的是性价比实惠路线,含墙布、洗衣柜、主卧衣柜等,看起来2500不多,挺实惠,但跟3500元的融创滨江ONE、万科翡翠滨江装修包比起来,这个价位开发商还是挺赚的。

②品牌款式都努力和河西南4-5盘对齐,比不上5+楼盘,中规中矩,无出彩处。虽有科勒感应马桶、卫浴花洒稍显高端,但整体品牌高高低低,不齐整。作为一个4.6万的楼盘,还号称要对标仁恒,不具体穿越地产周期、持续增值的产品力。

③有一些伞架、小五金、保险柜等细节,虽然以贴心之名,但选择上有点随意,其必要性是否经过论证?是否没有其他更必要的东西(插座、USB、衣柜精灵、扫地机器人充电位等等)可以超过它们吗?不在功能性上下功夫,是不可能造就顶级产品的。

④柜体土气,吊灯老气,不谈高端楼盘的装修的质感、时尚感、艺术感,就连普通的装修设计感都达不到,严重减分。

物业

上铁淮风晓月引进了保利物业,中上,但肯定比不过仁恒物业。(保利物业不要生气哦,不断努力就没有不可超越)

03

仁恒靠产品、上铁靠地段,上铁地段真的能撑住?真相很残忍

在众多的上铁宣传中,无一不突出上铁淮风晓月地段好,难道靠虹悦城这样的地段,上铁真就能逆袭仁恒城市星光了?

但实际上,类似上铁淮风晓月这样的老城新城结合部的地段看似不错,实际潜力不足以列入一类,在二类楼盘里也是因盘而异。


众所周知,楼市里的一类区位除了千年新街口,就是宇宙中心河西、江核、南部新城、紫核等南京市的“亲儿子”,即规划明确为“市级新城中心”,带有大剧院、档案馆、美术馆等众多公建配套,地铁学区都是“国家分配的”,所以它们就是天之骄子的一类。

而上铁淮风晓月所处的虹悦城算新街口老城和河西新城的“衔接地段”,实际接收的是两方的外溢人群。这种地段南京楼市历史上很多,比如华润悦府所在的所街、河西东招商雍和府,安德门万科翡翠天际……

之所以我们还能记得他们的名字,是因为他们都还有自己的特长,招商品牌大,华润悦府几十万一个厨房的豪装品质、翡翠天际的万科物业……总结一点,就是品质必须扛住!

而更多楼盘,比如河西和主城之间的香缇丽舍、苏建豪庭……当年湖西街周边地缘客趋之若鹜,觉得既可以享受离主城老宅近的便利,又可以沾到河西新城的边,但实际上这些衔接地带,并不如看起来荒凉一片新城中心,这已经为一次次的教训所验证。(放到现在,这个问题就是虹悦城和江核哪家强?)不是中心区位的“核心天选”,产品力又流于平庸,这些楼盘很快湮没在历史的长河中,寂寂无名。

它们在二手房市场中各自的变现能力,完全与其产品力成正比。

看到这里,还觉得是地段能拯救上铁淮风晓月吗?

实际恰恰相反,只有上铁淮风晓月的品质能扛住,才能撑住未来的二手房价。上铁淮风晓月的品质恰恰是其短板,它和仁恒城市星光的品质差,不仅不能用地段来弥补,而且还因为品质差距,会导致其差距越拉越大!

04

和禹洲吉庆里倒挂1万元/平?二手房指导价一来,毛倒挂没有!

在上铁淮风晓月的“愚民营销”里,不仅将其越过南京TOP30的开发商,直接和仁恒城市星光去对标;还多次声称:和周边倒挂1万元/平!

对标对象就是禹洲吉庆里。不过南京盛传二手房指导价将出,普遍都在6-7折。就算禹洲吉庆里曾经能够卖出5.6万元/平,打完7折后还有倒挂吗?

虽然南京二手房指导价迟迟未出,但受其影响,河西南招商雍华府已经爆出低楼盘5.2万元/平的成交价新低。而且行情仍在下滑。作为河西外溢板块的虹悦城片区也受到影响。近日就有网友曝出:禹洲吉庆里出了“大降价”的房源:


高楼层,143平630万,平均每平仅4.43万元/平……具体价格的真实性待考证,但南京二手房的整体形势、倒挂已经不复存在却是明朗的……

周边老盘凤凰和美最近成交大约4.1万元/平左右,但其学区是雨花区最好的雨花实验小学。而上铁淮风晓月项目南侧规划了新学区,划入雨花实验的几率不大。也就是说,上铁淮风晓月得到学区加持的可能性也不大。


综合来看,上铁淮风晓月的产品力也就是国内地产TOP100的水准,无法跟南京中上水准楼盘(国内TOP30)去相比,更不要说是产品力顶尖的仁恒。

妄言对标仁恒,无视二手房价剧烈动荡的事实宣传1万元/平的倒挂……开发商宣传包装自己的产品是理所应当,将产品包装提升一度二度都是常见做法,但这种闭着眼睛说瞎话的做法堪称“愚民营销”,这是真把南京改善购房人真当楼市小白来忽悠了?!要知道,他们可是能掏得起500万+的实力人群啊!开发商有时候也挺天真的。

这种愚民营销真能行得通吗?也欢迎大家来共同品评。

希望南京楼市的产品能在大家的品评中越做越好!

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