中国租赁住房分类标准研究报告：当前租赁行业、企业、市场均处于迈进标准化发展轨道的临界点

中证网讯（记者 董添）10月21日，ICCRA住房租赁产业研究院对外发布《中国租赁住房分类标准研究报告》，指出当前租赁行业、企业、市场三端均处于迈进标准化发展轨道的临界点。租赁住房企业层面，非标产品多，导致行业发展无法实现快速的规模化。资本市场层面，优质资本缺乏标准依据，难以形成快速准确的判断，因而在进入住房租赁领域时慎之又慎，造成行业融资渠道单一、融资难的局面。消费市场层面，挑选住房租赁产品时缺乏标准依据，无从择取适配产品。

对此，ICCRA住房租赁产业研究院提出"租赁住房产品分类5P模型"，即租户需求（People）、地理位置（Place）、租金水平（Price）、产品装修配置（Product）及具象体验（Physical Evidence），并依此首次提出服务式公寓、生活方式型公寓、青年公寓（舒适型）、青年公寓（紧凑型）、宿舍型公寓、租赁式社区（青年型）、租赁式社区（家庭型）等7类产品的详细区分标准。

ICCRA住房租赁产业研究院院长、中国饭店协会公寓专业委员会常务副理事长赵然表示："以此为指引，针对性向新市民、青年倾斜供给，并在规划、建设、运营、融资等不同环节，有的放矢地针对不同类型的租赁住房进行政策制定和行业监管。行业由于缺乏产品分类标准而产生的痛点和问题将迎刃而解。"

从市场供给看，《报告》统计、分析了租赁住房行业约60个规模型品牌发现，我国租赁住房类型整体呈现出明显的"正金字塔"形态：满足年轻人需求的青年公寓占比最大，超过80%；其次是满足新市民需求的租赁式社区，占比超过10%；面对企业基层员工的宿舍型公寓占比8.62%；高端公寓比例仅为1.35%。依据套均面积进一步划分，《报告》指出我国高端公寓以服务式公寓为主，占比约70%；青年公寓基本以紧凑型产品为主。从地域分布来看，青年公寓主要集中在人口净流入的35个城市，其中以珠三角城市、长三角城市为主，京津冀城市为辅。在城市中的分布虽然较为分散，但仍有规律可循：一是靠近热点就业区域，二是临近公共交通枢纽，特别是地铁站。

《报告》指出，未来，青年公寓、租赁式社区、宿舍型公寓这三类以新市民和青年人为主要客群的产品将成为企业在产品线规划方面的主要发力点。企业则可依据5P模型针对性调配资源，满足消费者的需求。以市场进入门槛较高的服务式公寓和宿舍型公寓为例，《报告》指出，对于服务式公寓来说，除了硬件标准外，还需要具备高端酒店的从业背景，才能满足消费者对及具象体验的期待；对于宿舍型公寓来说，由于其采购方为企业、租户为员工，因此需要综合考量企业的租金预算并确保员工在租住方面的安全性和舒适性。从资产估值角度，高端公寓无论在租金坪效亦或总收入坪效方面都表现出色，虽然平均出租率相比其他类型产品略低，但其目标客源的支付能力较强，因此有效拉动了租金水平；宿舍型公寓由于其运营方式为按床位收取费用，形成了立体坪效，因此租金坪效及总收入坪效优于青年公寓和租赁式社区。

《报告》预测称，保障性供给作为基石、市场化供给作为有益补充，“两驾马车”并行的"双轨制"将成为我国住房租赁行业的显著特点。其中，青年公寓、租赁式社区、宿舍型公寓这三类以新市民和青年人为主要客群的产品，都会有相当一部分项目进入保障性租赁住房行列，与市场化租赁住房并存。而高端公寓面向的客群具有很强的支付能力，租金水平高、项目出租率和续约率能稳定在较高水平，则基本以市场化运作为主。