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分钱!万达商管1800亿上市盛宴,杨国强、马云、马化腾都来了

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在收到证监会“小路条”的三天后,万达商管在港交所火速披露了IPO招股书。


长达598页的招股书,蕴含的信息量巨大。招股书中不仅详细公布了重组过后万达商管的业绩情况,更将此前外界一直关注的万达商管Pre-IPO投资者的情况公布了出来。不少都是大家耳熟能详的名字,碧桂园、腾讯、蚂蚁金服、周大福……

猫姐连夜解读,为大家整理出以下干货:

1、轻资产的万达商管,业绩成色如何?

2、谁将分享这一场估值或达1800亿元的上市盛宴?


轻资产万达商管的业绩成色

先来看看重组过后的珠海万达商管的业绩成色。

据招股书介绍,截至2021年6月30日,珠海万达商管合共管理380个商业广场,在管建筑面积达5420万平方米。

按在管建筑面积计算,在全球以及中国皆排名第一,其在管建筑面积在中国甚至超过第二名至第十名的总和。

同时,截至2021年6月30日,公司有162个储备项目,总建筑面积约1910万平方米;其中,来自独立第三方业主的储备项目有133个,总建筑面积约1570万平方米。


毋庸置疑,这是全球最大的商管公司在寻求IPO。然而,由于上市前进行了一系列重组的腾挪动作,珠海万达商管的业绩情况并不稳定。

招股书显示,2018年、2019年、2020年和2021年上半年,珠海万达商管分别取得营业收入110亿元、134亿元、172亿元和106亿元,净利润20亿元,12亿元、11亿元和6.56亿元。

公司的毛利率分别为41.29%、34.09%、36.89%及42.43%;净利率则分别为18.34%、9.29%、6.47%和6.16%。


可供对比的是,已经上市的华润万象生活,2021年上半年的毛利率和净利率分别为32.20%和20.08%。不过,华润万象生活还有很大一部分营收来自住宅及写字楼等物业的物业收入。

但即便如此,依然可以看出,作为一家纯粹的商业运营管理公司,万达商管的毛利率水平表现虽然不错,但表现并不稳定,而公司近两年多以来的净利率水平更是处于较低水平,表现令人略微失望。

更加令人诧异的是,万达商管的资产负债率竟然长期在80%的水平以上。财报显示,2018年、2019年、2020年和2021年上半年,万达商管的资产负债率分别达到80.5%、80.4%、95.8%和80.4%。


对此,万达商管方面的解释是因调整运营模式所致。但作为一家轻资产管理公司,这样的负债水平甚至比地产公司都还要高,确实有点无法理解。

整体上来说,万达商管披露出来的业绩表现并无太大亮点,利润及负债表现更是令人失望。王首富筹备了近6年才交出来的这一份成绩单,表现并不能令人满意。


谁将分享这一场资本盛宴?

尽管如此,上市往往意味着又一场造富神话的开启。而嗅到了财富气息的资本巨鳄们,早就已经在行动。

招股书披露万达商管上市前最终的股权结构显示,2021年4月26日,珠海万赢向珠海万达商管增资21.74亿元。增资完成后的珠海万达商管由大连万达商业、珠海万赢及银川万达分别持有注册资本约69.99%、30%及0.01%。

2021年7月2日至2021年8月30日,珠海万赢、大连万达商业及珠海万达商管与投资者订立了一系列协议,据此,投资者同意收购若干来自珠海万赢的珠海万达商管股权。转让价款乃订约各方经参考公司转让前估值280亿美元或人民币1,800亿元并经公平磋商厘定。

投资完成后,大连万达商业、珠海万赢、银川万达及投资者分别直接持有公司注册资本的69.99%、8.83%、0.01%及21.17%。

也就是说,新加入的这一部分投资者,分掉了万达商管上市前21.17%的股权。

翻看这一部分投资者名单,穿透其股权结构,我们可以发现不少熟悉的身影:


其中,Well Smart Developments Limited背后是周大福代理人,由郑家纯及郑裕彤(已殁)的其他家族成员最终控制,投资金额1.29亿元,占股0.0718%;

碧桂园物业香港控股有限公司背后是碧桂园服务,金逸环球背后是碧桂园集团,二者分别投资了32.3亿元,占股1.7945%。

CCP Wing Investment Limited、CCP Wing II Investment Limited背后均为中信资本,投资金额分别为5亿美元和12.94亿元人民币,占股1.7857%和0.7187%。

南通招华壹号新兴产业投资基金合夥企业(有限合夥)最终实控人则是招商局轮船有限公司,投资金额9.24亿元,占股0.5133%。


AcceleratorI Ltd. 、上海云鑫创业投资有限公司背后均为蚂蚁科技,实际控制人马云,投资金额分别为8.37亿元和18亿元,占股0.4643%和0.9778%。

Huang River Investment Limited、深圳高灯计算机科技有限公司背后均为腾讯,实际控制人马化腾,投资金额分别为13亿元和2.12亿元,占股0.7222%和0.1179%。

实际上,这些人当中,有一些已经是王健林的老朋友。早在2018年1月,腾讯便作为主发起方,联合苏宁、京东、融创等入股了万达商业,4家企业计划投资约340亿元,收购万达商业退市时引入的投资人持有的约14%股份。

这些巨头均通过大连万达商业间接持有珠海万达商管的股份。若能上市成功,这些巨头也将分一杯羹。

值得注意的是,万达商管还与这些投资者签订了一份对赌协议,根据协议,大连万达商业及珠海万赢保证万达商管2021年预估实际净利润及公司2022年及2023年扣除非经常性损益的经审计净利润将分别不低于51.9亿元、74.3亿元及94.6亿元,如未达成,则大连万达商业及珠海万赢将以零对价转让有关数量的股份及向投资者支付现金,以补偿投资者。

参照2021年上半年20.65亿元的扣非净利润,万达商管在未来压力巨大。

与此同时,若按照珠海万赢股权转让参照的估值,珠海万达商管的估值约为280亿美元或人民币1,800亿元。按照珠海万达商管2021年上半年6.56亿元净利润计算,万达商管的市盈率将达到138倍。

万达商管能达到这么高的估值吗?我们拭目以待。


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